【大资管洞察】万科究竟怎么了？
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万科究竟怎么了？
3月4日，万科再次股债双杀，几乎是一己之力，带崩了房地产债券市场。上市公司万科A的股价下跌4.65%。境内债方面，“22万科06”跌超36%；“21万科04”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“22万科02”跌超8%。“21万科04”(149478)盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%，甚至触发临时停牌。
主要观点：
1、从万科的公开债券余额来看，债券偿债压力确实大，那么债券价格缘何下跌呢？从消息面上看，只是一则已经被证伪的传言。有外媒报道，万科管理层带队，准备与以保险公司为主的金融机构商谈非标债务展期，并被拒绝。但是这则传言被迅速证伪。尽管这则传言被证伪，但是万科近期有较大的资金压力是不争的事实。
2、房地产销售的下滑是全国性问题。考虑到2月春节因素，可能会有同比数据上的问题，如果以1月份数据计算，那么万科单月销售在190亿左右，这个销售额对于整体万科的债务体量来说，还是太少了。因为不仅仅是销售现金流对于债务的覆盖不够，还要面对存贷减值的问题。
3、对于万科来说，偿债意愿是足够的，拿出的诚意也是足够的。无论是7折果断卖出上海七宝万科广场，还是计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分后股权，都证明万科有足够的偿债意愿。现在最需要的，仍然是国资体系对万科的支持力度。
4、首先，本轮地产债下跌最重要的原因，仍然是根本原因，那就是房地产的销售持续不能回归到历史中枢水平。其次，上一轮地产债的涨幅也确实太高了些，目前是对地产债价格过高的自然调整。最后，尽管目前房地产企业融资端限制比较少，但是债券市场对于民营房企的信心仍未完全恢复。从另一个方面说，如果没有中债增的担保支持，大部分民营房企是无法市场化、以较低利率发行债券的。
上交所蔡建春：建议加快不动产投资信托基金专项立法
围绕促进公募REITs市场健康可持续发展的话题，今年全国两会上，全国政协委员、上交所总经理蔡建春建议，应加快不动产投资信托基金专项立法。目前，我国公募REITs市场已有首发30单、扩募4单上市，募集资金超1000亿元。
主要观点：
1、我国REITs采取“公募基金＋资产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设计的基础制度亟待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。具体表现在：产品多层嵌套，交易结构较复杂，交易成本较高；产品运作管理机制复杂，存在多重委托代理，各方义务责任有待通过制度加以强化；REITs的税收支持、会计处理和投资者准入等配套制度仍需持续完善。
2、综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托证券法在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排。该路径能全面解决REITs面临的各项制度制约，符合REITs发展规律，有利于推动REITs市场发展壮大。
3、在具体立法重点上，建议明确五方面内容：一是明确REITs属于证券法规范的证券品种，二是明确REITs发行交易相关安排，三是明确REITs管理架构和持有人会议机制，四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题，五是明确REITs市场的监管安排和法律责任。
国泰君安：短期煤价承压，看好后续弹性
煤炭行业供给端未来向上弹性较小，长期保持的供需紧平衡、更强的盈利的可预见性、超长久期的经营资产、板块逐步提升的分红率，煤炭这种“稳定的高股息”资产，估值的重塑可能才刚刚开始。推荐：1、优质的高盈利稳定性与盈利可预见性的龙头；2、推荐煤电一体；3、推荐长协焦煤；4、推荐提质增效的央企；5、推荐高股息。
光大证券：新版生猪产能调控方案落地，猪价景气度有望上升
短期来看，能繁母猪存栏落入绿色区间，行业有望保障正常利润，毋须担忧当前产能依然处于大幅过剩状态。长期来看，对能繁母猪合理保有量的调整，将有效引导行业长期供应行为，从而显著提升本轮周期反转后猪价的景气持续性。对比各轮周期的去产能幅度和对应的猪价涨幅来看，预计本轮猪价景气周期上涨幅度有望超过2009-2011年及2021-2022年，同时在景气持续度上也有望达到2014-2016年的水平。
中信建投：预计2024年将为AI PC元年，PC销售有望量价齐升
产业进入换机周期，PC行业出现周期性拐点。考虑到目前PC的换机周期普遍为5年，疫情售卖的PC已进入换机周期，市场收缩几近触底，预计2024年将实现正增长。展望未来，技术革新或成为PC市场成长的重要推动力，其中AIPC通过AI能力的本地化部署，有望进一步提升交互体验与工作效率，看好AIPC成为PC市场下一波增长的重要推动力。随着芯片、整机产品陆续发布，预计2024年将为AI PC元年，PC销售有望量价齐升。
来源：综 合 自 各 媒 体
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