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北京房租大涨的逻辑

塞冬 黔财有话说 2019-07-06

“坚持原创,干货满满的经济、房产和时评”


最近身边许多人都在讨论北京房租大涨,15%算良心,25%也不少见。虽然大家早已习惯北京房租的年年上涨,但今年涨得格外厉害,让许多人感到不解。

昨天一位师弟问塞冬这是怎么回事,为什么房租的涨幅明显超过了工资涨幅。

这位师弟是top2大学商学院毕业,毕业没两年,收入还不算太高,房租上涨对他的生活带来了不小压力。

许多人都认为,是以自如为代表的中介垄断了房源。最近,网上有大量中介轮番哄抬房租、涨幅让房东都感到诧异的案例。

塞冬认为,不惜代价争夺房源的中介是房租上涨的原因之一。

互联网化的中介巨头,其自我认为的估值逻辑,早已不是简单的线下交易搭桥,而是将自己看做连接住房与消费者的信息桥梁。而任何一个这样的“信息桥梁”,要想获得高估值,都必须有近乎垄断的极高市占率。

不只是抢房源。甚至在2018年的北京互联网招聘市场上,中介公司也前所未有的成为一个重要角色。

但是,无论怎样“谴责”恶意抬价的中介,我们看待任何价格问题时,都需要首先看看基本面——也就是供需。

而在供需方面,就不能不提近两年北京人民都能感受到、与“疏解非首都功能”相配套的——“拆违”。

从2016年开始,北京开始了史上未有的拆违行动,执行力之强是塞冬以前没见过的。

人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”...一个个以前拆不动的硬骨头,如今都被雷厉风行地迅速拆掉:

  • 2015年的拆违任务是1500万平米

  • 2016年拆违完成量是2979万平米

  • 2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米

《北京2017年拆除违法建设5985万平方米》

http://beijing.qianlong.com/2018/0209/2389198.shtml

2018年的拆违计划也是4000万平米,前4个月就完成了1640万平米,照此速度,今年达到去年的数量应该是不难的。

《北京:前4个月拆违逾1640万平方米 完成全年计划41%》

http://www.xinhuanet.com/2017-05/17/c_1120989823.htm

对面积稍微有点概念的人,看到这个数字的第一反应通常会是——不可能吧,怎么能有那么多?

6000万平米建筑面积,按2的容积率就是要拆30平方公里的违章建筑——相当于8个清华大学的占地面积。

每年拆掉盖满8个清华面积的违章建筑,有点超出塞冬的想象力。

要知道,北京国有土地上的所有房屋的总建筑面积也就8.82亿平方米,其中住宅是4.76亿平方米。

《北京统计年鉴2014》,2014年后此项数据缺失

http://tjj.beijing.gov.cn/nj/main/2014_tjnj/content/mV151_0814.htm

当然了,大部分违建都不在国有土地而是在村镇集体土地上。

这里的意思是——6000万 vs 8.82亿,北京现在每年要拆掉相当于全市城市房屋总建筑面积1/14的各类违章建筑。

而根据北京统计年鉴2017,北京2016年竣工的所有房屋,包括城镇和农村、包括住宅和非住宅,全算上,也不过3594万平米。

也就是说,每年拆的空间(5985万平)比建设的空间(3594万平)多,社会总空间是在净减少的。

这和北京“减量发展”的法定总体规划是相适应的。

《北京城市总体规划2016-2035》

http://zhengwu.beijing.gov.cn/gh/dt/t1494703.htm

  • 到2020年城乡建设用地规模由现状2921平方公里减到2860平方公里左右,到2035年减到2760平方公里左右。

  • 重点实施集体建设用地减量,大力推进农村集体工矿用地整治,积极稳妥推进农村居民点整理。

  • 通过腾退整治,实现既有违法建设清零。

  • 城六区常住人口在2014年基础上每年降低2—3个百分点,争取到2020年下降约15个百分点。

一年拆除6000万平米,为了确认这个数字的规模没有问题,也为了更形象的感受拆违行动的力度和规模,塞冬截取了一些卫星图(谷歌地球pro):

这是西南5环到西南6环之间的一片村子+郊区工厂/物流基地,属于大兴区。可以看到,大面积的彩钢顶棚很显眼。

黄色直线全长7.4公里,右下角是占地面积约4平方公里的清华大学主校区,同比例尺作为对比。

注意左上角,此卫星图的时间是2017年5月9日。

一年之后的2018年5月6日,所有彩钢屋顶都没了。

可以和上图进行对比(点击图片滑动对比更清楚),参考一下清华的面积,毛估一下拆除面积——这只是北京市小小的一角。

再来看看其他地方,这是南4环-南5环之间2017年5月的卫星图(丰台大兴交界),比例尺和上面的一样,就不再画上清华了,直观点可以参考那条3.5公里长的南苑机场跑道。

一年后的2018年5月:

东北五环边上(朝阳区),一个占地面积比清华大学略小一点点的城中村,在一年之内拆完,如下面两张图所示:

下面是北苑东面的一片村子(朝阳区),从2016年5月到2018年5月的变化如下,黄线的长度是1公里。

城市副中心通州区,黄线长度为4公里,仍然是2017.5 vs 2018.5:

东南5环-6环之间(朝阳通州交界处),2017.5->2018.5,彩钢屋顶的集体消失,黄色线长度为1公里:

北5.5环,回龙观以北,沙河以南(昌平区),大量彩色屋顶的消失。

ps:第二章图右下角里为北大燕园主校区同比例尺对比。

在全国绝大多数城市,对违建、城中村、城郊工业大院的拆除,通常意味着腾出更多可以出让的土地,能修建容积率更高的住宅、写字楼、商业楼,大多数情况下会带来产业和生活空间的增加,也会带来土地出让金的大增。

北京则不同——北京拆除城中村、拆除郊区工业大院后,大部分情况下并不是为了卖地,而是“留白增绿”。城中村拆除后,会使用一小部分面积建设回迁房,部分地区可能会配套一个乡镇入股的产业园,但大部分土地会空置(留白)、增绿(种树)。

这样的拆迁,从财政上是净支出。

2018年计划拆违4000万平米,根据之前的毛估,占地面积是20平方公里。被用于留白增绿的面积为16平方公里。

《北京:2018年计划拆违4000万平方米还绿1600公顷》

http://www.xinhuanet.com/2018-01/24/c_1122310055.htm

新华社北京1月24日电(记者乌梦达、季小波)记者24日从北京市两会上了解到,北京2018年将拆除违法建设4000万平方米以上,确保新生违法建设零增长。同时,还首次明确拆违腾退土地“还绿”目标,计划实施拆后土地还绿1600公顷。

以著名的“京藏高速楔形地块”为例,该地块位于清华北大学院路和鸟巢水立方之间,属于房价10万一平米的黄金地段。这里在拆除前,是一片规模巨大的城中村+家具城,居住着10万外来人口。

东升乡相关负责人介绍,该地区共有273个院,每个院落均为村民自建房屋,违章建房泛滥。常住本地人口仅2056人,外来人口达10万人。最宽主干道仅4米宽,楼内无消防设施和消防通道,楼房间距不足一米,电线私搭乱搭,在治安、消防、食品安全等方面产生众多安全隐患。

该地块拆除后,除了部分用于建设回迁房和中关村东升科技园三期以外,一个重要的用途就是——建设大面积绿地,成为北京的“通风走廊”。

项目还将建成面积达106公顷的本市首个楔形景观绿地,改善地区生态环境面貌。到2018年,这条楔形绿地就可以为北京市“通风”了。

《北京海淀最大棚户区拆迁建绿地为京城“通风”》

http://www.xinhuanet.com/politics/2015-12/18/c_128543084.htm

再以曾经容纳过5万+外来人口“唐家岭村”为例,在2010年被拆,现在已是“中关村森林公园”的一部分。

虽然拆违年年都有,北京每年都有城中村被改造,但如前文所说,近两年的拆违力度是前所未有的:

2015-2017年,每年实际完成的拆违任务年年翻倍:

1500万->3000万->6000万

上面大多数的卫星对比图,都是发生在过去一年里的事情北京在过去一年的拆违量相当于过去好几年的总合,而今年仍将继续保持这个力度。

因此,塞冬认为,关于今年北京的房租暴涨,寻求垄断的中介是个重要因素,但可能并不是最重要的。

最重要原因可能是每年拆掉相当于全市城市房屋建筑面积1/14以上的违建。

一个个可以用“平方公里”作为计量单位的违建区域被集中拆掉,哪怕其中只有一部分曾用于居住用途,也是对北京居住空间供给的巨大减量。

违法居住空间拆了,就只能选择楼房群租,楼房群租需求多了,就会打破单间出租供需的平衡,而单间供需的失衡,就会继续打破整套供需的失衡。

底层供给的快速缩减,在一定程度上会逼走只能承受得了城中村和工业大院群租的人口,同时也会将需求上移,层层向上打破原有的供需平衡:

  • 2016年,北京市公共汽车共运输36.9亿人次,轨道交通36.6亿人次。

  • 2017年,这两个数字分别变为33.3亿人次和37.8亿人次。

  • 一年里,公交+地铁,公共交通总人次下降了3.3%。

考虑到新增地铁线路(可能还有共享单车)对公交的替代作用,以及地铁人均距离更长。实际的公共交通运输周转量可能没有下降3.3%那么多,但应该也是微降,和北京常住人口微降的官方统计相吻合。

《2017年末北京常住人口2170.7万人 比上年末减少2.2万人》

http://www.xinhuanet.com/2018-02/27/c_1122461804.htm

但是,需求端常住人口一点点的微降,远远抵不过一年6000万平米的实际拆除量带来的供给端居住空间降低速度。

包括2018年在内,未来几年,拆违任务量预计都会不亚于2017年,哪怕是北京的城六区,等待拆迁的违法建筑也有很多。远郊区的违法建筑可能比纳入统计的合法建筑还要多。

下图:东5环-东6环之间,哪怕是主城区边缘的近郊区,也仍然存在大量的集体土地彩钢屋顶。


“减量发展”是北京未来的主题。如前文所说,北京市的2035年总体规划里,已经定下了未来建设用地减量、拆除全部既有违法建筑的总体规划。

上月末才发布的行动计划里,第二个大点就是构建推动减量发展的体制机制”

《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》

http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/438650/1559670/index.html

一方面是拆除违法建筑,另一方面,在合法的住宅供给上,下降趋势也是明显的(北京市统计年鉴):

下图:北京市历年商品住宅竣工面积:

所以,从供给端来看,未来几年,北京房租持续保持每年15%+的高速增长恐怕是难以避免的:

  • 合法住宅的供给、竣工量总体是下降趋势。

  • 从2017年起,违法建筑拆除速度大幅提升至每年4000万平米(规划)/6000万平米(实际)。

  • 当供应的急剧缩减、碰上中介互联网化的“砸钱买垄断”,2018年的北京房租,就不可避免的大涨了。

塞冬认为,要从根本上降低“新北京人”的居住成本/租住成本,根源上还是需要解决供需矛盾。

一边是拆违,另一边则需要供应符合产业人口需求的基本居住空间。

下图:北京近年来住宅用地供给情况:

以上表为例,2017年以前,一方面,住宅用地计划逐步减少,另一方面,实际供应量减少得更快。

2017年开始情况有所变化,实际的住宅供应量终于完成了1200公顷的计划任务。

上文中的《行动计划》中称:

适度提高居住用地及其配套用地比重,推进利用集体建设用地建设租赁住房,鼓励利用集体建设用地和产业园区建设职工宿舍。

希望这个计划能够实现。


本号的老读者应该都很清楚,塞冬一直以来呼吁的都是:

  • 扩大产业/人口聚集大城市的住宅供应,让更多人能够在就业地定居。

  • 让努力奋斗的年轻人有足够的生存空间结婚、生育。

  • 改变“人口上移、用地指标下移”的土地资源利用错配现状。

本文使用的大量图片,也是希望人们能体会到正在发生中的供给端大减的规模和力度。希望政策制定者能将拆违和提升住房供给切实相结合,从多方面提供满足各层次劳动者的居住空间,让北京的产业规模和住房规模相匹配,建设一个更加宜居的北京。


PS:本周末塞冬还会发表一篇关于大城市土地供需数据的万字文章,谢谢关注。


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