北京房租大涨的逻辑
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最近身边许多人都在讨论北京房租大涨，15%算良心，25%也不少见。虽然大家早已习惯北京房租的年年上涨，但今年涨得格外厉害，让许多人感到不解。
昨天一位师弟问塞冬这是怎么回事，为什么房租的涨幅明显超过了工资涨幅。
这位师弟是top2大学商学院毕业，毕业没两年，收入还不算太高，房租上涨对他的生活带来了不小压力。
许多人都认为，是以自如为代表的中介垄断了房源。最近，网上有大量中介轮番哄抬房租、涨幅让房东都感到诧异的案例。
塞冬认为，不惜代价争夺房源的中介是房租上涨的原因之一。
互联网化的中介巨头，其自我认为的估值逻辑，早已不是简单的线下交易搭桥，而是将自己看做连接住房与消费者的信息桥梁。而任何一个这样的“信息桥梁”，要想获得高估值，都必须有近乎垄断的极高市占率。
不只是抢房源。甚至在2018年的北京互联网招聘市场上，中介公司也前所未有的成为一个重要角色。
但是，无论怎样“谴责”恶意抬价的中介，我们看待任何价格问题时，都需要首先看看基本面——也就是供需。
而在供需方面，就不能不提近两年北京人民都能感受到、与“疏解非首都功能”相配套的——“拆违”。
从2016年开始，北京开始了史上未有的拆违行动，执行力之强是塞冬以前没见过的。
人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”...一个个以前拆不动的硬骨头，如今都被雷厉风行地迅速拆掉：
2015年的拆违任务是1500万平米。
2016年拆违完成量是2979万平米。
2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米。
《北京2017年拆除违法建设5985万平方米》
http://beijing.qianlong.com/2018/0209/2389198.shtml
2018年的拆违计划也是4000万平米，前4个月就完成了1640万平米，照此速度，今年达到去年的数量应该是不难的。
《北京：前4个月拆违逾1640万平方米 完成全年计划41%》
http://www.xinhuanet.com/2017-05/17/c_1120989823.htm
对面积稍微有点概念的人，看到这个数字的第一反应通常会是——不可能吧，怎么能有那么多？
6000万平米建筑面积，按2的容积率就是要拆30平方公里的违章建筑——相当于8个清华大学的占地面积。
每年拆掉盖满8个清华面积的违章建筑，有点超出塞冬的想象力。
要知道，北京国有土地上的所有房屋的总建筑面积也就8.82亿平方米，其中住宅是4.76亿平方米。
《北京统计年鉴2014》，2014年后此项数据缺失
http://tjj.beijing.gov.cn/nj/main/2014_tjnj/content/mV151_0814.htm
当然了，大部分违建都不在国有土地而是在村镇集体土地上。
这里的意思是——6000万 vs 8.82亿，北京现在每年要拆掉相当于全市城市房屋总建筑面积1/14的各类违章建筑。
而根据北京统计年鉴2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅，全算上，也不过3594万平米。
也就是说，每年拆的空间（5985万平）比建设的空间（3594万平）多，社会总空间是在净减少的。
这和北京“减量发展”的法定总体规划是相适应的。
《北京城市总体规划2016-2035》
http://zhengwu.beijing.gov.cn/gh/dt/t1494703.htm
到2020年城乡建设用地规模由现状2921平方公里减到2860平方公里左右，到2035年减到2760平方公里左右。
重点实施集体建设用地减量，大力推进农村集体工矿用地整治，积极稳妥推进农村居民点整理。
通过腾退整治，实现既有违法建设清零。
城六区常住人口在2014年基础上每年降低2—3个百分点，争取到2020年下降约15个百分点。
一年拆除6000万平米，为了确认这个数字的规模没有问题，也为了更形象的感受拆违行动的力度和规模，塞冬截取了一些卫星图（谷歌地球pro）：
这是西南5环到西南6环之间的一片村子+郊区工厂/物流基地，属于大兴区。可以看到，大面积的彩钢顶棚很显眼。
黄色直线全长7.4公里，右下角是占地面积约4平方公里的清华大学主校区，同比例尺作为对比。
注意左上角，此卫星图的时间是2017年5月9日。
一年之后的2018年5月6日，所有彩钢屋顶都没了。
可以和上图进行对比（点击图片滑动对比更清楚），参考一下清华的面积，毛估一下拆除面积——这只是北京市小小的一角。
再来看看其他地方，这是南4环-南5环之间2017年5月的卫星图（丰台大兴交界），比例尺和上面的一样，就不再画上清华了，直观点可以参考那条3.5公里长的南苑机场跑道。
一年后的2018年5月：
东北五环边上（朝阳区），一个占地面积比清华大学略小一点点的城中村，在一年之内拆完，如下面两张图所示：
下面是北苑东面的一片村子（朝阳区），从2016年5月到2018年5月的变化如下，黄线的长度是1公里。
城市副中心通州区，黄线长度为4公里，仍然是2017.5 vs 2018.5：
东南5环-6环之间（朝阳通州交界处），2017.5->2018.5，彩钢屋顶的集体消失，黄色线长度为1公里：
北5.5环，回龙观以北，沙河以南（昌平区），大量彩色屋顶的消失。
ps：第二章图右下角里为北大燕园主校区同比例尺对比。
在全国绝大多数城市，对违建、城中村、城郊工业大院的拆除，通常意味着腾出更多可以出让的土地，能修建容积率更高的住宅、写字楼、商业楼，大多数情况下会带来产业和生活空间的增加，也会带来土地出让金的大增。
北京则不同——北京拆除城中村、拆除郊区工业大院后，大部分情况下并不是为了卖地，而是“留白增绿”。城中村拆除后，会使用一小部分面积建设回迁房，部分地区可能会配套一个乡镇入股的产业园，但大部分土地会空置（留白）、增绿（种树）。
这样的拆迁，从财政上是净支出。
2018年计划拆违4000万平米，根据之前的毛估，占地面积是20平方公里。被用于留白增绿的面积为16平方公里。
《北京：２０１８年计划拆违４０００万平方米还绿１６００公顷》
http://www.xinhuanet.com/2018-01/24/c_1122310055.htm
新华社北京1月24日电（记者乌梦达、季小波）记者24日从北京市两会上了解到，北京2018年将拆除违法建设4000万平方米以上，确保新生违法建设零增长。同时，还首次明确拆违腾退土地“还绿”目标，计划实施拆后土地还绿1600公顷。
以著名的“京藏高速楔形地块”为例，该地块位于清华北大学院路和鸟巢水立方之间，属于房价10万一平米的黄金地段。这里在拆除前，是一片规模巨大的城中村+家具城，居住着10万外来人口。
东升乡相关负责人介绍，该地区共有273个院，每个院落均为村民自建房屋，违章建房泛滥。常住本地人口仅2056人，外来人口达10万人。最宽主干道仅4米宽，楼内无消防设施和消防通道，楼房间距不足一米，电线私搭乱搭，在治安、消防、食品安全等方面产生众多安全隐患。
该地块拆除后，除了部分用于建设回迁房和中关村东升科技园三期以外，一个重要的用途就是——建设大面积绿地，成为北京的“通风走廊”。
项目还将建成面积达106公顷的本市首个楔形景观绿地，改善地区生态环境面貌。到2018年，这条楔形绿地就可以为北京市“通风”了。
《北京海淀最大棚户区拆迁建绿地为京城“通风”》
http://www.xinhuanet.com/politics/2015-12/18/c_128543084.htm
再以曾经容纳过5万+外来人口“唐家岭村”为例，在2010年被拆，现在已是“中关村森林公园”的一部分。
虽然拆违年年都有，北京每年都有城中村被改造，但如前文所说，近两年的拆违力度是前所未有的：
2015-2017年，每年实际完成的拆违任务年年翻倍：
1500万->3000万->6000万
上面大多数的卫星对比图，都是发生在过去一年里的事情，北京在过去一年的拆违量相当于过去好几年的总合，而今年仍将继续保持这个力度。
因此，塞冬认为，关于今年北京的房租暴涨，寻求垄断的中介是个重要因素，但可能并不是最重要的。
最重要原因可能是每年拆掉相当于全市城市房屋建筑面积1/14以上的违建。
一个个可以用“平方公里”作为计量单位的违建区域被集中拆掉，哪怕其中只有一部分曾用于居住用途，也是对北京居住空间供给的巨大减量。
违法居住空间拆了，就只能选择楼房群租，楼房群租需求多了，就会打破单间出租供需的平衡，而单间供需的失衡，就会继续打破整套供需的失衡。
底层供给的快速缩减，在一定程度上会逼走只能承受得了城中村和工业大院群租的人口，同时也会将需求上移，层层向上打破原有的供需平衡：
2016年，北京市公共汽车共运输36.9亿人次，轨道交通36.6亿人次。
2017年，这两个数字分别变为33.3亿人次和37.8亿人次。
一年里，公交+地铁，公共交通总人次下降了3.3%。
考虑到新增地铁线路（可能还有共享单车）对公交的替代作用，以及地铁人均距离更长。实际的公共交通运输周转量可能没有下降3.3%那么多，但应该也是微降，和北京常住人口微降的官方统计相吻合。
《2017年末北京常住人口2170.7万人 比上年末减少2.2万人》
http://www.xinhuanet.com/2018-02/27/c_1122461804.htm
但是，需求端常住人口一点点的微降，远远抵不过一年6000万平米的实际拆除量带来的供给端居住空间降低速度。
包括2018年在内，未来几年，拆违任务量预计都会不亚于2017年，哪怕是北京的城六区，等待拆迁的违法建筑也有很多。远郊区的违法建筑可能比纳入统计的合法建筑还要多。
下图：东5环-东6环之间，哪怕是主城区边缘的近郊区，也仍然存在大量的集体土地彩钢屋顶。
“减量发展”是北京未来的主题。如前文所说，北京市的2035年总体规划里，已经定下了未来建设用地减量、拆除全部既有违法建筑的总体规划。
上月末才发布的行动计划里，第二个大点就是“构建推动减量发展的体制机制”。
《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》
http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/438650/1559670/index.html
一方面是拆除违法建筑，另一方面，在合法的住宅供给上，下降趋势也是明显的（北京市统计年鉴）：
下图：北京市历年商品住宅竣工面积：
所以，从供给端来看，未来几年，北京房租持续保持每年15%+的高速增长恐怕是难以避免的：
合法住宅的供给、竣工量总体是下降趋势。
从2017年起，违法建筑拆除速度大幅提升至每年4000万平米（规划）/6000万平米（实际）。
当供应的急剧缩减、碰上中介互联网化的“砸钱买垄断”，2018年的北京房租，就不可避免的大涨了。
塞冬认为，要从根本上降低“新北京人”的居住成本/租住成本，根源上还是需要解决供需矛盾。
一边是拆违，另一边则需要供应符合产业人口需求的基本居住空间。
下图：北京近年来住宅用地供给情况：
以上表为例，2017年以前，一方面，住宅用地计划逐步减少，另一方面，实际供应量减少得更快。
2017年开始情况有所变化，实际的住宅供应量终于完成了1200公顷的计划任务。
上文中的《行动计划》中称：
适度提高居住用地及其配套用地比重，推进利用集体建设用地建设租赁住房，鼓励利用集体建设用地和产业园区建设职工宿舍。
希望这个计划能够实现。
本号的老读者应该都很清楚，塞冬一直以来呼吁的都是：
扩大产业/人口聚集大城市的住宅供应，让更多人能够在就业地定居。
让努力奋斗的年轻人有足够的生存空间结婚、生育。
改变“人口上移、用地指标下移”的土地资源利用错配现状。
本文使用的大量图片，也是希望人们能体会到正在发生中的供给端大减的规模和力度。希望政策制定者能将拆违和提升住房供给切实相结合，从多方面提供满足各层次劳动者的居住空间，让北京的产业规模和住房规模相匹配，建设一个更加宜居的北京。
PS：本周末塞冬还会发表一篇关于大城市土地供需数据的万字文章，谢谢关注。
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