为啥市场对于房地产的发布会并不买账？

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为啥市场对于房地产的发布会并不买账？20241018

作者：下载知识星球找齐俊杰的粉丝群

昨天，进行了一场比较重要的发布会，住建部会同央行，财政等部门的领导，一起来解读房地产未来的政策方向，在这场发布会之前，市场的预期还是比较高的，房地产板块已经连续涨了好几天了。但是昨天发布会一开，直接跌了6%以上。那么很多人都在问，为啥市场对这场发布会不满意。分歧主要发生在哪？

首先，住建部明确，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。也就是说现在不再强调三道红线了，而是要给房地产企业纾困了，你们有资金需求的，我在评估审视之后，加到白名单项目里，这样就能提供更多地资金支持。从而化解房企资金暴雷的问题，但市场普遍觉得这4万亿不太够，毕竟之前恒大一家就搞了2万亿，几个头部企业可能规模也都小不了，如果要想彻底化解这些问题，估计没有10万亿很难解决问题。

其次，住建部还说，选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度。大家一听货币化，立马想到了2016年之后的棚改货币化，当时房价就起飞了，但这次可能有点问题，一个是100万套太少，当年起手就是400万套，2015-2018最终搞了600万套。这才推升了一波房地产的大涨。在这轮棚改之前，高房价只是北上广深特大城市的痛苦，而这轮棚改货币化之后，成为全国普遍的痛苦。也正是这轮棚改，让我们的房地产走向了不可收拾的局面。而如今市场还想再搞一波棚改，显然这个预期有点不切实际。

第三，在专项债收购存量房的问题上，实行地方自主决策，自愿实施原则，这个可能也不及预期，市场盼望的更多是中央层面，有强制性的大规模收储。甚至给一定的绩效指标，这样才能尽快见到效果。如果地方自主决策，可能效率不会很高。

第四，对于房价问题，如何止跌企稳，虽然倪部长很有信心的说，一线城市全线回稳，市场已经开始筑底。并判断，10月份数据，一定是积极乐观的结果。后面把组合拳打好，对房地产止跌企稳，充满信心。但这块缺乏足够多的措施支持，光表决心市场依旧不买账。

众所周知，让房地产止跌企稳，这是高层提出的要求，但怎么才能止跌企稳，这需要增加市场需求才行，也就是要有更多的人去下场买房，甚至高杠杆贷款买房。但这次房地产的情况跟2015年有很大的不同，当年我们的居民杠杆率才30%多，而如今已经快70%了，居民端已经没有加杠杆的空间，另外，当年互联网，金融等高薪行业也是欣欣向荣，大家对于自己的未来收入预期都是信心满满，所以大家都敢加杠杆。动辄就是贷款30年，但如今，影响大家购房最大的因素就是收入信心已经动摇，现在别说涨工资了，能保住饭碗都已经是谢天谢地了。所以你再让他去贷款买房，其实已经没这个念想了。那么高薪岗位被消灭之后，对于房价就成了最大的威胁。所以降低利率是有用的，但降低首付，其实效果并不大。因为借的钱终究是要还的。

所以，其实市场更关心的是，怎么才能让市场止跌企稳？要么激发需求，要么降低供给，激发需求现在比较困难，你只能更多降息，或者在股市里制造财富效应，才有可能会增加住房需求。至于降低供给，这个又连着整个的总需求，所以也非常困难。就比如说收储，大规模收储确实减少了新房供给，短期可能会让市场上的房子减少，但然后呢？你还盖不盖了？这些收储的房子也会流入到租房市场上，导致整体房产供给增加。所以后面可能会越来越艰难。

另外这里还有个误区，政策提出房地产市场止跌回稳，可不是房价止跌企稳，政策看的更多都是新开工，竣工以及销售面积之类的经济数据，至于价格这个事，只是大家一厢情愿而已。那么也就是说，即便房地产止跌企稳了，也不一定是你的房子就能卖个高价了，所以这是完全两回事。所以当下大家要对楼市有个清醒的认识，靠房子创富的时代已经翻篇了。听我们的前几年如果把房子卖了，那就算是成功上岸了。如果没听我们的，甚至还在高点买房的，已经没啥机会了。现在后悔也没辙了，只能尽快争取减小损失。如果还想着房地产再大涨一波，那就实在是救不活了。

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