4月26日，杭州2022年首轮集中供地最终结果出炉。集中供地共计60宗地块，59宗地块成交，总成交金额826.8亿元，滨江集团成为最大买家。在民营房企普遍躺平，各地供地多流拍的今天，我们不禁要问，为什么是滨江，为什么是杭州？1、滨江集团的背景
滨江集团的前身，是杭州市江干区滨江房屋建设开发公司。提起滨江集团就不得不说其掌舵人戚金兴。从18岁到25岁，他一直在杭州市江干区乡镇企业局，工作了7年。1987年，调任江干区建筑四公司副经理。五年后的1992年，被江干区调去筹建滨江房屋建设开发公司（滨江集团的前身）。1996年，戚金兴放弃了任江干区副区长的机会，选择继续在地产行业打拼。同年，滨江房屋建设开发公司改为滨江集团。1999年，滨江集团开始改制，以戚金兴为代表的管理层买下了滨江集团60%股权。2001年6月至2002年12月，滨江集团两次增资，之后江干区国有资产经营管理公司持股比例被稀释至8%，戚金兴持股比例增至55%。2006年，戚金兴又买下了江干区国有资产经营管理公司持有的8%的股权。滨江集团彻底成为一家民营地产公司。2002年以后，滨江集团开始在整个杭州市场崭露头角。之后的5年间，滨江集团拿地一直秉承着一个原则：「下次没有的土地，坚决要拿；下次还有少量的土地，选择性地拿；下次还有很多的土地，坚决不拿」作为杭州本土的老牌房企，无论是楼市黄金时代，还是白银时代，滨江集团一直在杭州埋头苦干，且一直保持人间清醒。
2008年全球金融危机，滨江集团提出「没有卖不出去的房子，只有性价比不高的房子」2010年，提出「市场好的时候，让股东多赚一点，市场不好的时候，让业主多赚一点」2012年，整个房地产市场经历最严重的冰冻期，又提出了「不以成本论价格，而以市场论价格」的观点。
戚金兴不像其他房地产老板，动辄谈战略，谈天下大事，相对来说，戚金兴更务实一些，偏工科思维。戚金兴会把更多的精力放在内部管理效率的提升方面，比如，集团内部开会经常是所有人站着开会，以提升效率。2021年以1691亿元的全口径销售金额位列行业第22；2022年1-3月，在行业整体低迷的背景下，排名逆势增长，跨过行业二十大关，位列第16。2022年1月滨江在杭州地区销售86.5亿，第二名的万科销售42.1亿。1-2月滨江累计销售141.1亿，第二名万科累计销售45.8亿。
同时，滨江在杭州一直以做高端改善为核心，跟绿城一样拥有自己的粉丝群体。所以，其销售均价也一直保持在高位，2021年销售均价47615元。杭州2021年GDP为18109亿元，位居全国第8。常住人口1220万人，户籍人口835万人，人口净流入386万人，且呈持续增长态势。杭州的土地供应与新房去化的关系，长期保持供小于求。近5年来，杭州商品住宅成交量持续保持年均1200万方左右，去年更是创纪录达到2334万方。即使在 2021 年下半年全国市场下行的背景下，杭州住宅成交量下半年仍然保持 28%的增长，市场相对稳定。而滨江这些年做的一个很正确的事情，就是持续地重仓杭州。巨量成交量的同时，供地规模相对平稳，土地供应可售住宅面积每年保持在1100-1200万方左右。2022年4月15日，杭州规划和自然资源局官网发布了《杭州市中心城区2022年度土地征收成片开发方案（征求意见稿）》。据该意见稿显示，此次土地征收计划分2022、2023、2024三年进行，主要范围包括七个城区，分别是上城区、拱墅区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、滨江区，开发总面积为310.5743万㎡，开发片区数量 28 个。
这是杭州2017年棚改高峰后，唯一一次系统性、大规模的征迁消息。
自2021年5月以来，杭州市区商品住宅在售库存持续位于250万平米以下的低水平状态。截至2022年2月，在售库存仅201万平米，去化周期仅1.6个月，远低于其它重点城市。一旦销售企稳，库存将快速去化，杭州市场或将率先回暖。滨江并不是突然冒出来的房企，其一直是一个比较生猛的存在。我们总结了几个标签。与其他主流房企全国化扩张的策略不同，滨江集团一直深耕杭州，深耕浙江。从土地储备的建筑面积来看，截至2021年上半年，杭州市内建筑面积占比 56.28%，浙江省内除杭州外其他城市占比33.87%，浙江省内合计占比90.15%。从储备可售货值来看，2021年上半年杭州市占比67%，浙江省内除杭州外占比 16%，浙江省共占比83%。2018年后，滨江集团一改往日保守姿态，着力冲刺千亿目标。而公司的权益比例也明显下降，不少表内项目权益比例小于50%。
戚金兴是浙系地产的老大，滨江集团的权益占比小，本质上是其占用了其他中小房企的资源。就相当于一个江湖大哥带了一帮其他的小房企，以滨江的名义去拿地，然后大家可以参股入股。包括供应链，比如施工装修单位等，也全都是浙系的企业。实际上滨江就相当于一个企业库，大家都跟着滨江跑。滨江同时也可以占用他们的资金资源。同时，滨江集团还大力拓展代建业务，以承接房产基金的资本代建为主，有选择性的承接商业代建为辅，并积极参与承担政府保障性用房代建业务。近两年，高杠杆扩张的激进房企，面临债务到期压力，都在降低拿地规模。这使得杭州土地市场的溢价率也不断下降。所以，滨江集团抓住机会，低成本获得大量优质土储，同时权益比例也有所提高。
由于项目多集中于浙江，布局半径小，管理集中，效率也相对较高。
一是组织扁平化，决策流程短；
二是人员配置精简，一个团队可以管理多个项目，
三是便于与当地政府、供应商建立长期的合作关系，
据说滨江集团的投资部门只有4个人。因为浙江大量的土地市场是比较公开透明的，就是举牌模式，这4个人其实就是交材料。而集团设计中心就俩人。而这主要得益于滨江产品的高度标准化。另外在销售方面，可以与本地的广告服务商，建立长期合作关系，降低广告宣传费用支出。并且多个楼盘同时在售可起到互相宣传的作用，还可以根据不同楼盘的销售情况快速调配现场营销人员，提高人均效能。截至2020年末，滨江集团房地产开发系统员工1053 人，人均销售额1.29亿元。而在2021年中报的时候，人均销售额更是达到了1.5亿元。
同时，滨江集团的团队非常稳定，很少找外来的职业经理人。他们公司的逻辑就是勤能补拙。滨江用他的团队和他的这种状态下，打败了大量的外来职业经理人。老板比较务实，亲抓业务，从总部控制人数这件事就能看出来，戚金兴其实不是一个追求面子和虚荣心的人。截至2021年12月31日，公司未经审计的借款余额为454.36亿元。截至2022年3月31日，公司未经审计的借款余额为552.03亿元。公司的有息负债中，约70%为银行开发贷，约30%为公司债、中票、短期融资券等。
2020年前30强房企平均融资成本为6.17%，公司2020年5.2%的融资成本与绿城中国、保利发展等国企央企相当，在民企中仅次于龙湖集团。2022年1-2月，滨江发行了两期超短期融资券，额度分别为9.6亿元和9.3亿元，发行利率分别为4%和3.66%。
杭州现在二手房挂牌量已经突破20万套，整个华东这么高的只有杭州。
再结合杭州近期推出的大规模征迁计划，未来杭州市场的住房需求能否接得住，存在一定的不确定性。
近几年，滨江集团在深耕大本营的基础上，也开始了向外延伸。
但滨江的模式比较适合杭州，走出去之后，可能面临挑战。因为滨江太过依赖团队对杭州市场的熟悉。