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贝壳开始面对另一批口味的投资者

向华 匠朴研究所 2022-09-15



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以美国为主导地位的金融市场中,以金融手段制裁他国公司,在近几年发生得越来越频繁

以至于在美国多次制裁之后,部分旁友看到中概股的瞬间,耳边就仿佛响起周杰伦的本草纲目,眼前就浮现出刘畊宏的毽子操,紧跟着就是浑身上下哪儿哪儿都疼,这份心痛难以言说。

而在这种大环境下,中概股在美股市场连夹缝求生的机会都很小,掘地三尺都难求生机

在一些公司仍和美股死磕,磕到退市的过程中,聪明的公司已经坐上了越洋游轮,踏上了回归的旅途

2022年5月5日,贝壳提交港股招股书

我们在招股书里首先注意到两点:

1. 本次港股招股书编制,仍以美国GAAP为基本会计准则

2. 招股书披露的财务数据截止于2021年12月31日,并未更新至一季度

以上两点,说明这份招股书的数据,相较于去年四季度披露的文件,并不会有太大的变化

既然如此,我们为什么还要分析这份财务报告呢?

原因也有两个:

1. 贝壳在美股的股价难挽颓势,导致很多投资人朋友误认为贝壳表现十分拉胯

2. 贝壳作为第一个以双重主要上市+介绍上市回归H股的中概股有点当年港美股公司宣布回归A股战略配售的架势,具有非常强的代表性意义

今天,我们就拿出贝壳的10个核心数据来和大家分享一下。

02

1. 2021年总交易额38,535亿元

这里的交易总额,也就是我们常见的GTV。

其中,与房产交易相关的交易总额为36,668亿元

这个数字从量级上来说确实非常大,如果你对这个数据没有实感,我们找同行衬托一下。

2020年,安居客交易总额为653亿元

也就是说,贝壳一拳能打56个安居客,真是非常可怕的战斗力了。

2. 2021年总收入807.52亿元

话不多说,我们上图。


如此对比下来,属于是压倒性的胜利了。

3. 2021年人均GTV903.2万元,人均创收19.3万元


从经纪人数量上来说,贝壳相对较少,大约有41万人,而安居客和房多多则分别有近73万和39万人。

从人均能效上来说,却无人能出贝壳左右

这也充分说明了,尽管房地产中介也是一个劳动密集型行业,人的效率比人的数量要重要很多,单纯的人海战术并不是取胜秘技。

4. 2021年新房业务收入占比已达57.5%

贝壳的业务重心在向新房偏移,这是非常明显的趋势


这种转变,说明贝壳作为一个中介平台的属性在不断放大,而自营的属性在逐渐缩小

5. 2021年内部佣金及薪酬占总收入比例已降至32.6%


据招股书描述,外部分佣,主要是贝壳给自己及平台相关经纪人的佣金

内部佣金及薪酬,主要产生于贝壳通过链家品牌完成的存量房交易

而内部佣金的降低,也代表着贝壳对链家渠道的依赖性逐渐降低,逐渐成长为能够承载更多渠道的大平台

6. 存量房业务贡献52.3%的利润,仍是利润贡献率最高的业务板块

尽管存量房业务收入占比已经开始下行,但在利润贡献上这个板块从未懈怠

即使下行,对利润的贡献率仍保持在50%以上


至于为什么能做到这一点,我们在下一点的利润率做详细说明。

7. 2021年存量房业务利润率达到37%


相信很多小伙伴也能看到,贝壳的综合毛利率是下行状态

当前这种大行情下,利润情况略显颓势,我觉得是可以理解的

我们这里主要对比新房和存量房的利润率情况。

由于存量房的毛利率相对新房业务较高,所以在收入占比逐渐下行的同时,利润维持仍具有一定动能

在这里我们也需要做好准备,随着业务重心偏移,综合毛利率一定会经过一段时间的下行调整。

不过,当新房赛道成为主力,估值逻辑也会发生变化

这种变化将会产生何种影响,还要看港股投资人的口味如何了。

8. 新房应收账款周转天数为96-103天,远高于存量房


这组数据的逻辑非常清晰,新房业务是和开发商对接,付款周期自然会比较长

而存量房业务是和C端客户对接,相对的款项回收非常迅速。

需要注意的是,随着新房业务越来越多,回收期的影响也会逐渐变大

不过这也不用太担心,贝壳的流动性还是非常优秀的

9. 2021年经调整后的经营性现金流入为61.57亿人民币


从这两年的表现来看,贝壳的现金流已经处于比较健康的状态了

如此推断,即使综合现金回收期略微延长,只要业务能够保持良性增长,现金安全垫还是非常可靠的

10. 研发支出大,占比小,2021仅为收入的4%


研发占比方面,没有什么绝对值去判断优劣。

其实,这三家公司在研发层面都在发力,而且均有对外输出的意向

目前,贝壳所处的阶段,可能是已经满足内部需求,正在探索向外输出的可能性

虽然,现在这个地产行业大环境,这类探索似乎有些生不逢时。

不过,科技在未来是刚需,加强技术储备的大方向是没有问题的

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根据以上10个数据,我们能大致看出,贝壳整体上的表现都比较优秀

可能有一些需要注意的数据和问题,但对公司运营基本产生不了太大的影响。

贝壳在美股之所以走势不佳,主要是受到两个重要原因影响:

1. 2021年,中国强力整治规范互联网平台,加强反垄断和反不正当竞争,大平台多少受到波及

2. 2022年,美国SEC要求中概股无条件提供审计底稿,不提供就会被勒令退市

这两座大山,压得贝壳喘不过气。

然而,今时已不同往日。

2022年4月29日,中国表示完成平台经济专项整改,并且将出台支持平台经济规范健康发展的具体措施

而回归港股,美国预退市的影响也形同虚设。

国内政策松绑,也不用受老美挤兑,简直是春风拂面。

但是,回港上市,既是机遇,也是挑战

港股和美股,虽然都是成熟的市场,但口味却不尽相同,各有各的侧重

逃离美股魔掌的同时,也要接受新任港股投资者的打量

不过,在摆脱了政治和政策因素的影响后相信股市场还是能够给贝壳一个相对公正合理的估值的


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