通胀真的是房贷救星？

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昨天，“狂欢节之・20个bp”大电影在房地产市场首映。

5月16日，央行与银保监会宣布将首套房住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这对刚需购房人来说，简直是不得了的政策利好。

借此，我们也跟风讨论一下最近比较热门的几个话题：

1. 购房贷款，应该选择等额本息还是等额本金？

2. 有闲置资金了，我要不要提前还款？

3. 通胀率升高了，我能不能从银行占到便宜？

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在展开讨论之前，我们需要一个能够量化的案例。

这里，我们假设有一位钱博士（简称Dr.M），经过数年奋斗，终于购入了一套价值1000万元的商品房。

为此，钱博士掏出了自己300万的积蓄，并贷款700万安家置业，还款时间30年。

之后，我们对比一下等额本息和等额本金的还款金额。（公式比较复杂，这里不给同学们多介绍了，有需要百度就可以）

直观地来看，单从还款总金额出发，等额本息的总还款额是要高于等额本金的。

这个其实稍微思考一下，就非常直观。

• 等额本息采用的，是复利的方式，在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，实际上比“利滚利”还要厉害几倍。

• 而等额本金采用的则是单利的模式，在每期还款的结算时刻，只对剩余的本金(贷款余额)计息，未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算。

那是不是因为还款总金额少，就应该选择等额本金呢？

倒也未必。

我们来看下两种方式的还款曲线：

等额本息更适合收入稳定的，每月支出都相同。

等额本金前期的还款压力相对较大，但属于越来越舒服的类型。

具体如何选择，还要看购房人各自的情况。

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接下来我们聊聊关于提前还款的问题。

首先来看比较简单的等额本金，由于都是以剩余本金计息，还钱越早，利息越少。

如果有闲置资金，还是建议提前偿付部分本金的。

但是对于等额本息来说，情况就稍微复杂一些。

还贷，本金是一定要还的，我们提前还款，就是为了少掏点利息。

等额本息前期还款中，利息居多，本金偏少。

而这两条曲线的交点，出现在还款中期，也就是整个周期1/2的位置。

也就是说，如果前期突然发财，原地暴富，有钱能清偿，还是建议提前还款的。

但如果还款期已经过半，后边的支出基本以本金为主了，就不建议提前还款了，省不了多少利息，还一次性占用较多资金。

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这里我们多说两句，其实前段时间还发生了一件非常有意思的事儿，就是中美贷款利率大约在今年3月份左右倒挂了。

在利率下行的时候，如果处于还款前期，大多数购房人都是倾向于提前还款的。

毕竟这时候计息相对较少，市场基于这个利息，也不会有太稳妥的投资标的，不如还钱来的划算。

但是，从上图也能看出，在美国疯狂加息的情况下，咱们降息的余地是大大的被压缩了。

大家都知道，根据利率平价理论（Interest rate Parity），当两个主体存在息差时，资本会向高利率的主体流动，直到套利空间消失，利率恢复均衡状态。

如此看来，靠降息创造的提前还款的机会，也不太多了。

总而言之，关于是否提前还款，还是要结合自己的贷款利率、个人资金需求和经济大环境判断。

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最后一个问题，可能就是大家比较感兴趣的问题了。

这个问题主要来源于一个讨论，如果未来通胀持续上涨，Dr.M同样的月供，实际上还给银行的钱，价值是减少了，换言之，占了银行的便宜。

这个论点着实让人兴奋，给银行打工这么多年，终于见到回头钱了！

展开这个讨论之前，我们先解释一些概念，方便后面的理解。

首先从通胀率、名义利率和实际利率说起。

根据费雪效应(Fisher Effect)：

• （1+名义利率）=（1+实际利率）*（1+通胀率）
  

也有简化版本，就是：

• 名义利率=实际利率+通胀率

这公式看着挺玄乎的，但举个例子就很好理解。

假如A同学购买了一款理财，标明收益率是6%。

此时，通胀率是2%。

那实际上，A同学购买理财能够得到的收益率大约只有4%左右，因为部分价值被通胀产生的货币贬值冲抵了。

按照这个理论，我们套一下房贷。

首先换位思考，贷款对于Dr.M，是负债，但是对于银行来说，是资产。

相当于银行从Dr.M这里购买了一笔收益率4.6%的理财。

那对于银行来说，当通胀率为2.1%的时候，根据费雪定律，银行的真实收益率只有2.45%。

按照等额本息举例，这笔贷款原本的价值应该为914万元（按照名义利率2.45%折现），但是在通胀的影响下，现在只值700万元（按照实际利率4.60%折现）。

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接下来我们进行情景测试：

1. 通胀率上涨，名义利率随之调整，实际利率不变

在市场化定价的情况下，为了锁定收益率，在通胀上涨的同时，贷款方会调高利率，确保自己真实收益不受损。

锁定收益率的情况下，这笔贷款实际价值不变，仍为914万元，而名义价值则变成了647万元。

这个时候，银行方面基本不受影响，钱照赚，活儿照干。

此时银行的IRR保持稳定，仍为2.45%。

但对于购房人来说，本身应该以647万元出售的贷款，被自己700万收入囊中，想想都亏。

如此看来，银行锁定收益，随着通胀上涨，购房人反而吃亏。

2. 通胀上涨，名义利率受政策影响下行，实际利率缩减

这个假设是基于当前的政策导向，在通胀没有明显收缩的情况下，为了刺激购房需求，LPR会有下降趋势，没有办法随着通胀同步调节。

在这种情况下，锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，我们恭喜购房人，你确实占到了一点便宜。

银行把价值712万元的贷款，以700万元打折销售给你，并且在实际价值上，也把价值1051的贷款，含泪以914万元接受了。

此时，银行这笔贷款的IRR也悲伤地降低至1.42%。

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当然了，银行可能为了冲量放弃部分收益，但肯定是不会做赔本生意的。

毕竟银行会实时监控自己的贷款池，一旦逾期率、转化率、坏账率触发阈值预警，银行都会采取行动保障自己的权益。

咱们普通购房人，也别总琢磨着占银行的便宜。

毕竟如果通胀真上去了，别管贷款利率多低，面临失业和高消费的威胁，大部分人的贷款欲望，其实还是会降低的。

而且，我们还是希望市场以无形的手为主导，以有形的手为辅助，实现健康发展。

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最后，为大家附上一个汇总表，便于查阅：

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