他们是2021年最受合作伙伴欢迎的物管公司

近两年，物业管理公司合资经营的案例层出不穷。合资经营频繁出现的同时，物管公司的非控股权益也相应在不断增长。

同时，上市物管公司的非控股权益，也分走了越来越多的利润。

本文将主要分析探讨非控股权益的现状，以及合资经营的利弊。

1、上市公司非控股权益数据

匠朴研究所整理了54家物管公司的非控股股东权益及应占利润数据：

2021年，整体非控股股东权益占比约为4.15%，整体非控股股东权益同比增长44.6%；

2020年，整体非控股股东权益占比4.05%，整体非控股股东权益同比增长181.2%。

2021年，整体非控股股东应占利润的比例约为4.81%，整体非控股股东应占利润同比增长65.7%；

2020年，整体非控股股东应占利润的比例约为4.19%，整体非控股股东应占利润同比增长129.1%。

从比例上看，非控股股东的权益和应占利润可能还相对较低，但增速却非常快。

2、非控股权益与应占利润的偏差

从各家具体的非控股权益占比以及应占利润的比例来看，很多公司存在比例上的偏差。

从以上数据中我们可以看出：

整体上来说，54家上市物管公司中，大部分的非控股权益和应占利润的差距并不明显。

但有个别权益占比低，但应占利润比例高的公司，主要有佳兆业美好、中奥到家、和泓服务、德信服务等。

权益占比高，但应占利润比例低的公司，主要有招商积余、第一服务、银城生活服务、金茂服务等。

权益占比与应占利润的比例出现偏差，我们认为可能的主要原因是合资公司分配机制的问题。

如果剔除各家的特殊情况，那么权益占比低，应占利润比例高，其背后意味着物管公司在个别合资公司中分配到的利润比例相对较低。

相应的，权益占比高，应占利润低，则意味着物管公司在个别合资公司中分配到的利润比例相对较高。

3、谁最受合资对象的欢迎

非控股股东权益的增加，受多种因素的影响，主要包括：收并购产生的非控股权益、非控股股东的注资、非控股权益的留存收益等等。

对于物管公司来说，近两年对非控股权益影响最大的就是收并购产生的非控股权益。

但收并购在我们看来，是合资对象被动接受的合资经营，甚至有些是受对赌条款的限制。

所以，只有非控股股东的主动注资，才能在一定程度反映出合作伙伴对公司的信任程度。

为此，我们翻遍了54家物管公司的权益变动表，将非控股股东注资与收并购产生的非控股权益，分列开来。

由于数据量比较大，我们在文章中仅列出非控股股东主动注资的前15名（详细数据可后台联系获取）。

非控股股东主动注资，在一定程度上反映了合资对象对品牌的信任度：

4、为什么物业合资越来越频繁

我们总结了以下几点原因：

一是，合资公司多是和开发商谈合作，相比于高估值收购物业公司，合资合作投入更少，却可以拿到市场拓展中的优质增量业务。

二是，中小房企希望引入品牌物管，提升楼盘吸引力和溢价水平。

三是，近些年资本市场对物管的高估值，使得国央企对合资合作的需求意愿很强烈。一方面因为物业服务是持续稳定的现金流资产，另一方，国央企为提质增效而进行混改，也是政策鼓励的方向。

四是，品牌物管公司也在尝试与中小物业公司合作，因为很多中小物业公司在一定区域内拥有一定的市场资源，与其合作，也可以提升区域项目密度。

对于已经拥有一定规模的区域物业公司来说，与其把合资公司做起来，不如自己做，然后高溢价卖掉。但随着行业收并购趋于理性，合资合作或许更合适。

另外，随着社区增值服务的发展以及物管公司业务的延伸，与具备专业技术和能力的公司的合资也越来越多，如餐饮、环卫、社区生鲜零售等。

5、合资的弊端

首先，是话语权的问题。

目前，合资公司只是作为物管公司市场拓展的一种补充形式出现。与项目资源方合资时，由于处于乙方地位，物管公司虽然有时候是控股方，但话语权却也相对较低。

其次，影响利润。

一方面是，原本市场拓展的业务自己可以拿100%的利润，现在通过合资，需要分一部分利润给项目资源方。

另一方面，很多项目资源方可能会以不续签合同作为威胁，要求降低收费标准，或注入自己的一些亏损项目。

第三，个别合资会有排他性安排。

排他性安排，原本是希望合资双方能够长期稳定合作，避免合作方有选择性的安排业务，造成厚此薄彼，影响双方关系和合资公司利益。但排他性也会限制物管公司市场拓展的自由性。

最后，如果合作方有想让合资公司上市的需求，那势必希望物管公司也投入资源帮助合资公司拓展外部市场，并且同步注入更多业务。

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