134亿现金操作，步步惊心

2022年3月22日，恒大物业发布公告，其在审核2021年度财务报告过程中，发现有134亿元的存款为第三方提供质押保证金，并被相关银行强制执行。

事发整整4个月后的7月22日，恒大集团组织的独立调查委员会公布了初步调查结果：

恒大物业的134亿存款全部用来给第三方公司贷款提供质押保证金了，而第三方贷款全部流入恒大集团了。

讽刺的是其中一笔27亿元的存单质押担保，主要还是用于支付恒大集团对恒大物业的应付款项。

为了更好让大家了解恒大物业此次事件的来龙去脉，匠朴研究所梳理了一下恒大物业上市前后的一系列重要事件的时间节点：

通过以上时间节点梳理，我们可以看到：

1、恒大物业刚挂牌就开始为恒大集团做存单质押担保，这不禁让人怀疑恒大物业上市的目的；

2、恒大物业收购亚太酒店物业时，账上的现金其实已经大部分做了存单质押担保；

3、在大部分现金做了质押担保后，恒大物业甚至用刚收购来的亚太酒店物业的股权做质押来获得银行贷款；

4、合生创展准备接盘恒大物业时，恒大物业已有47亿的存款被强制执行。

对于此次恒大物业的事件，我们认为主要有以下几个关注点：

1、恒大物业的现金从哪来的？

从恒大物业的招股书中我们可以看到，2020年6月30日账上现金只有7亿左右。

3个月后的9月30日，现金增加到了33亿；

截至2020年的12月31日，现金暴增至126亿。

恒大物业仅用半年的时间，就净增了120亿的现金。

恒大物业净增的120亿现金，其中有一半是IPO募集的资金。另外一半，则多是经营所得以及关联方恒大集团支付的应付款项。

2、恒大物业的经营将受到哪些影响？

表面上看，恒大物业的现金多是IPO募集资金以及经营所得，但如果我们深究一下经营所得现金，就会发现恒大物业面临的经营风险。

截至2021年6月30日，恒大物业有合约负债32亿，这些多是业主预缴的物业费。

另外，更多的业主也不交物业费了，截至2021年6月30日，应收第三方的贸易款项也达到了26亿，这部分多是业主应缴未缴的物业费。

同时，供应商也还有18亿的应付款项，而这些供应商中多数是四保服务的外包公司。

所以，恒大物业现在面临的困境就是，物业费没有了，基础物业服务也没有人愿意承包了，但是物业管理合同还必须履行，那就只能是偷工减料了。

最终为此买单的还是业主。

之前大家还在议论到底谁会收购恒大物业，现在看来也不用收购了，业主们估计已经在准备换掉恒大物业了，其他物业公司在市场上慢慢地一个盘一个盘的拓展就行了。

3、对其他上市物业公司的影响？

这个问题，我们在之前的文章中讨论过。恒大物业此次事件以后，上市物管公司再有配股或发债融资，投资者肯定先要打个问号了：

如何保证投资人的钱不会被用做于关联方质押担保？

同时，正在筹备上市的头部物管公司，如万物云、龙湖智创、万达商管等，也将或多或少会受到此次事件的影响。

物管公司需要时间来重塑信任。

4、恒大物业的钱还能回来吗？

最新的公告中说，恒大集团正与恒大物业商讨偿还方案，主要是转让资产抵销相关款项。

关键是，恒大集团现在还有什么没被债权人发现的资产呢？

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