这一次，终于把学区房的本质说清楚了
这几天连续刷到几条有关学区房的新闻，看着让人揪心，虽然只是广深两个城市的事情，但其中暴露的学区房风险是普遍存在的。
先说结论：目前国内的学区房本质上是一种“伪学区房”，其供给侧和需求侧从未构成契约关系和利益共享机制，价格体系十分脆弱，政策稍有风吹草动，就有价值归零的风险。
如果过度炒作，就和“庞式游戏”无异了。
01.
一则新闻是深圳龙岗区部分小学不再享有“对口直升”的权利，有媒体还专门撰写了“学区房保卫战”的专题报道。
4月15日，深圳市龙岗区教育局发布《关于做好龙岗区2019年度义务教育阶段新生招生工作的通知》，提到今年将全面按照学校招生计划人数、家长填报志愿顺序和学区积分高低顺序录取，录满为止。
而2018年龙岗区九年一贯制学校本校，符合条件的小学毕业生原则上可以直升本校初中一年级。学区积分制度的实施，意味着深圳实验学校坂田校区的小学六年级学生们不再享有对口直升的权利。
如此一来，很多按原本政策可以对口直升的小学毕业生就悬了，即使只有百分之5的淘汰率，也足以让每一对父母彻夜难眠。
另一则新闻是广州市天河区部分学校也无法“对口直升”了。天河区近日召开新闻通气会透露，根据天河区对未来几年初中招生数据的测算，部分公办中学将无法容纳对口直升的小学毕业生。从2026年开始，部分公办中学可能会采用多校划片、电脑派位的方式招生。
简单来说，天河区小升初或将不再对口直升，像越秀区一样电脑派位。这对买了天价学区房的人来说，称得上暴击了。
众所周知，天河原本并非名校聚集区，这两年之所以受到热烈追捧，一个关键原因是有“对口直升”保底，买了小学的学区房就知道初中读哪里，等于一次性买了一个九年制的学区房。
而在越秀荔湾海珠，小升初是要电脑派位的，即使你读的是东风东这样的名校，初中也可能会派到差学校。
所以，很多人之所以放弃越秀冲到天河买学区房，当初就是冲着“对口直升”的好处，如果天河区没有这个优势了，其学区房的含金量会大打折扣，购房者会面临“货不对板”的损失。
例如，很多人是冲着广州中学的牌子才去购买其对口小学（华阳、龙口西）的房子，但如果上了华阳小学，到时又不能对口直升广州中学，而被电脑派到一个二三流初中，那可就亏大了。
在此意义上，无论是广州天河还是深圳龙岗，学区房至少要打个8折。
02.
看到这些新闻，大家要冷静想一想，为什么说好的“对口直升”都不靠谱了？为什么学区房的不确定性越来越大？
以我了解的情况，主要有两个原因，一个是广深的人口增长强劲，两座城市连续四年新增50万左右常住人口，小学生数量更是超过了北京、上海。
政府对教育资源的投入速度跟不上生源增长的速度，出现学位紧张也就在所难免了。
另一个原因是名校的地段生源爆满，且快速扩张。以广州为例，为了满足市民对优质教育的需求，就对辖区内小学实行兼并重组，名校纷纷成立教育集团。
那些原本二三流的小学被收编之后，立马贴牌升级，看上去越来越的人能上名校，但对口直升的中学不够用了，超过容纳能力的生源也只能电脑派位了。
当然，以上两个原因都只是表象，在我看来，最根本的原因还是利益传导机制出了问题。
假设一下，如果名校是一个市场主体，当供求关系越来越紧缺时，学校的理性选择是增加投资、扩大校区，招收更多的学生，赚更多的钱，上门的生意不做拱手让人的？
但问题就在这里，公办小学的财政拨款和教师工资基本是固定的，和招生数量、教学质量没有必然关系，哪有什么动力去服务更多的客户？
在这种利益机制下，学校的招生计划永远是根据自己的实际需求（而不是家长的需求）来制定的，名额有限、招满为止、过期不候、谢谢合作……
你学区房买得再贵、再辛苦，又不能给学校增一张板凳、给老师涨一分工资，凭什么要人家关心客户需求和用户体验？
对买学区房的人来说，似乎这笔交易存在着某种“承诺”或者“契约”，就是“只要买这个地段的房子，就能上它对应的学校”。
但有几个人想过？这个“契约”是没有任何保障的，买家和学校之间从未构成任何合同关系，学校让你上便上，不让你上你便不能上，这个逻辑完全成立。
在这件事情上，教育部门和学校永远掌握着解释权，只要有需要，规则随时可以调整，条件允许的话，地段生直接入学。
条件不允许的话，多校划片、电脑摇号，你挑不出任何毛病。
03.
学校没有任何理由、任何动力对购房者“刚性兑付”，这就是学区房政策风险不可控的根本原因。
说个真实的故事，上周陪好友看广州某知名学校的学区房，看到一栋楼离学校只有200米，对口的却是另一座二线小学，同样户型的房子和一街之隔的另一栋便宜了100万。
问及原因，原来这个著名小学的追捧度实在太高，导致地段生爆满，学位根本不够用，只好把这栋楼划到更远的那个二线小学了。当初买那栋楼的业主，只能哭晕在厕所，因为现在的房价比当初买的时候还降了一万多。
所以，根本的问题就在于，学区房和名校根本就不是同一个利益主体，学校兢兢业业、焚膏继晷提高教学质量和品牌美誉度，换来的只是学区房买家赚了大钱，凭什么让人家无偿守护购房者的利益？
要解决这个矛盾的办法其实也简单，那就是让学校和家长成为一个利益主体，互惠互利。从国际经验来看，有两个解决办法。
一个办法是收房产税，然后把这个税专款专用，给到对口学校，给校方涨工资、发奖金，这样学校就有动力去服务周边的地段生了。
如此一来，既能让业主享受到升值收益，也能让学校分享到房价上涨的红利，双方都满意，这才是真正意义上的学区房。
另一个办法就是私立教育了，谁使用谁付费，付费越高，师资越好，小班教学，服务一流。
事实上，在很多国家，第一流的教育往往都是私立学校提供的，公立学校只能供应基础的普通教育，于是富人上私立学校，普通人上公立学校。
所以，国内学区房本质上是一种“伪学区房”，因为其供给侧和需求侧从未构成契约关系和利益共享机制，学区房的价格体系十分脆弱，政策稍有风吹草动，就有价值归零的风险。
如果过度炒作，就和“庞式游戏”无异了。
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