弘阳地产扩张现后遗症 部分“地王”项目“消化不良”
近几年，谋求扩张的弘阳地产拿地积极，不仅多次溢价拿地，还数次以“地王”身份出现在土拍市场。然而有的“地王”项目面世后，却遭市场冷遇。
1月18日，弘阳地产集团有限公司（01996.HK，下称“弘阳地产”）斥资17.33亿元竞得江苏淮安一宗地块，溢价率达98.74%。公开资料显示，该幅地块成交楼面价为10473元/平，刷新了淮安楼面价最高纪录。而就在13天前，弘阳地产曾溢价122.74%拿下徐州一幅土地。
而这不过是弘阳地产激进扩张的缩影。记者梳理发现，近些年弘阳地产扩储积极，2018年、2019年和2020年上半年公司分别新增31个、57个、21个项目，拿地总额均逾百亿，其中2019年约达390亿。
此外，弘阳地产大多为溢价拿地，还数次以“地王”身份出现在宁波、阜阳、重庆、常州等土拍市场。近日记者调查发现，这些“地王”项目有的去化缓慢，有的或现亏本销售的情况。
溢价拿地扩张成“标配”
作为区域性房企，弘阳地产在江苏省深耕多年。直到2016年，弘阳地产才首次走出江苏，进驻合肥。彼时弘阳地产初显扩张之心，其销售额首次突破百亿。
2017年弘阳地产董事长曾焕沙剑指千亿，欲带领公司实现弯道超车。据历年年报，2017年~2019年弘阳地产合约销售额分别为256.9亿元、473.4亿元、651.5亿元，年复合增长率达59%左右。
规模扩张期间，弘阳地产明显加快了拿地步伐。2018年，弘阳地产斩获31幅地块，初步完成全国化战略布局。2019年，弘阳地产继续豪掷约390亿元新增57个项目，实现从区域性房企到全国性房企的全面转变。据克尔瑞数据，公司去年上半年新增21宗地块，拿地金额约为197亿元。
记者注意到，弘阳地产多为溢价拿地，比如去年公司分别在江苏启东、广东江门获得一幅地块，其溢价率分别为50%、83%。与此同时，弘阳地产还数次以“地王”身份出现在苏州、宁波、阜阳、重庆、常州等土拍市场。
2021年开年，弘阳地产拿地热情不减，陆续亮相江苏徐州和淮安土拍市场。1月5日，弘阳地产以总价5.05亿元拿下徐州陶楼山东侧B地块，成交楼面价8719元/㎡，溢价率则高达122.74%。
十三天后，经过365轮竞价，弘阳地产斥资17.33亿元竞得江苏淮安市生态新城203号商住地块，溢价率达98.74%。记者从公开信息了解到，该幅地块成交楼面价为10473元/平，刷新了淮安楼面价最高纪录。
弘阳地产为何不惜成本拿地？《中国科技投资》记者就此疑问致函弘阳地产，公司并未正面回复该问题，仅表示：“弘阳地产的土地拓展方式比较多样化，收并购、商住联动与底价拿地已占比45%，进一步提高了资金的使用效率。”
值得一提的是，相较于超百亿的拿地金额，弘阳地产的资金状况并不宽裕。据东方财富旗下金融数据平台Choice，2018年、2019年及2020年上半年弘阳地产货币资金（现金及现金等价物+受限制存款及现金）分别约为125亿元、168亿元、183亿元，偿还短债后则分别为42亿元、63亿元、105亿元，均无法覆盖当期的拿地总额。
为满足扩张需求，自2018年上市以来，弘阳地产多次发行海外债，其票面利率一度高达13.5%。记者了解到，近期弘阳地产成功发行了一笔3.5亿美元的优先票据。相较于往期，此次发行利率明显改善，其票面利率下降到7.3%。
部分“地王”项目“消化不良”
前文所述的“地王”项目纷纷入市，但是记者调查发现，有的“地王”项目去化缓慢，有的项目或在利润线上挣扎。
2018年5月底，弘阳地产曾以2.37亿元竞得重庆大杨石组团一宗综合类用地。据公开资料，该宗地块以11,727元/㎡的楼面价成交，刷新了石桥铺最高楼面价，成为该区域的“地王”。记者了解到，该地块上建成项目为“弘阳天宸一品”，并于2019年上半年入市。
1月14日，记者致电上述项目售楼部，置业顾问陈佳（化名）告诉记者1号楼系公寓且已售罄，目前有两栋毛坯住宅楼在售。但是与陈佳说法存在出入的是，重庆网上房地产显示1号楼用途为办公，并且大部分未售。
记者进一步发现，弘阳天宸一品还疑存“捂盘”现象。尽管该项目共有4幢楼已经获得预售许可证，但是置业顾问陈佳称，目前在售的是3号楼和4号楼，而和4号楼同时获得预售许可证的2号楼并未对外销售。实际上，天宸一品入市后反响一般。据克而瑞统计，截至1月18日，天宸一品推出的294套房源仅售出36套，去化率为12%。
此外，克而瑞显示天宸一品成交均价为15,246元/平，而按照业内人士观点，一般楼盘的售价要高于楼面价1.5倍才能实现保本，依此推算，弘阳天宸一品的保本价或为17,590.5元/平。
值得关注的是，企查查显示，弘阳天宸一品开发商为重庆弘嘉实业有限公司（下称“重庆弘嘉”），其大股东为弘阳地产。但记者发现，重庆弘嘉股权结构中出现高管名字，包括王鹏宇、李炜。
IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为，高管跟投是地产行业管理激励与内部风控的重要措施之一，如果房企有项目出现高管跟投而该项目处于亏本销售状况，可能出于两个原因：一是拿地时项目判断失误，另一个原因是服务于企业现金流的以价换量的战略性亏损。
对于弘阳天宸一品是否存在捂盘惜售、商改住、高管跟投，弘阳地产均给予了否认，其表示该项目4幢楼均获预售证，合法合规进行销售。
“1号楼的土地证上是办公属性，相关证照都按照规定，在售楼处现场有明确公示。按常规，注册项目公司可经集团授权后使用员工名字进行注册，与是否跟投无直接关系。”弘阳地产解释道。
“地王”楼盘苏州弘阳上熙名苑亦不例外。据公开报道，弘阳上熙名苑为苏州高新区浒墅关“地王”，系弘阳于2016年9月下旬所得地块，楼面价为18750元/平。而据克而瑞数据，自2019年上半年开售以来，上熙名苑整体成交均价为24025元/平，与盈亏平衡价格也存在一定差距。
“该项目（苏州弘阳上熙名苑）开盘以来，以符合市场的定价顺利销售，会以比较合理的售价实现项目既定的销售目标。”弘阳地产回复记者道。
另据记者调查，常州新龙国际商务区“地王”楼盘弘阳上坤云峯，其去化率要明显低于附近的牡丹蓝光晶曜。
公开资料显示，2019年4月弘阳以8,297元/平楼面价竞得常州新北区旅游商贸学校南侧A地块，并刷新了新龙国际商务区的最高楼面价。而早在2018年12月，附近的旅游学校南侧住宅B地块被黑牡丹(集团)股份有限公司竞得，彼时成交楼盘价为5,540.2元/平。
记者从克而瑞获悉，上述两宗地块分别被打造为弘阳上坤云峯及牡丹蓝光晶曜，成交均价分别为18,238元/平和17,876元/平。截至1月18日，自2019年10月开售以来上坤云峯去化率为73%，而牡丹蓝光晶曜自2020年1月入市后去化率达92%。
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