最近的利多太多了。
高层重提支柱产业的定调，刺激刚需和改善型住房消费，在扩内需的大战略里面，也着重强调了住房。感觉每天都有不同层面的人出来讲话，强调楼市的重要性。但是明年这一轮，我认为最大的潜力不是在一线，而是在二线。一线城市多数还是要经历磨底的周期，而二线城市反而会有部分城市出现回暖。实际上，最近已经有个别的强二线城市率先放松限购了，包括厦门，武汉，南京等等。很多人已经在问我，楼市下行的周期是不是要变了，要不要看房入手了？这是要看城市，目前依然只建议买一二线城市，三四线不建议。一二线里面，不同城市的节奏现在也不同，也要区分时机。从2019年这一轮以来，没有经历上涨周期的强二线和中等二线城市，当时还没有轮动到，就被强调控给中断了行情，尤其是武汉和苏州两个强二线城市。就在前不久，武汉已经阶段性的取消了二环外的限购，不但可以有税费的减免，还能拿补贴。武汉为什么值得入手？我说下核心逻辑，这个逻辑也是适用于所有城市，大家都可以看看，干货非常多，一定要看到最后。因为没有产业导入，没有人口净流入，未来很多小城市都会留不住人，越来越鹤岗化, 房子也会非常便宜。而真正产生了产业，能留住人口的城市则会越来越吸引人过来。因为过去的财富和人口是靠增量，在增量越来越不足的情况下，存量就变得更关键，存量竞争的时代，一定是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的时代。如果留在你手里的是人口流出的三四线垃圾资产，你要做的就是趁着楼市的盘整期，尽快置换，处理掉垃圾资产，置换成核心资产。因为产业的逻辑，在下一波房地产周期，变得越来越重要了，甚至成为所有城市最核心的竞争力。你去看看北京，这两年在分化市场下，涨的多的是哪里？是产业最强的中关村，是望京，是大家都嫌远的亦庄。尤其是亦庄的突围，其实就是产业反哺楼市最典型的案例。未来，当一个城市的土地收入变少的时候，更多的城市必须依赖税收，而只有产业才能产生源源不断的税收。有产业的地方，才能不断吸纳高素质人口，转化成购房需求。而相反，没有产业的地方，没有就业，人口就会流走。同时当地会越来越没有钱，没有改善配套，尤其是医疗教育的成本投入。所以，在这个逻辑下，我们可以划分两类最强的核心资产。一线城市北上广深的房价一定是YYDS，是核心中的核心，属于第一梯队。而强二线里面，杭州的未科和滨江，成都的高新和天府，苏州的园区和高新，武汉的光谷和滨江，南京的江宁和江北就是强二线中最优质的资产。武汉的光谷是强二线城市里面，产业最强的板块，就是高价值核心资产。很多人不懂，以为是光谷是武汉的光谷，其实，光谷是湖北省倾全省之力重点打造的产业高端板块，也是整个中部城市群产业最密集的板块。 如果要说中部城市群的产业领头羊，只有光谷，它是可以拿来放到全国的高新区来比的，其产业和GDP是名列全国前茅，这已经不需要证明了。所以，只要中长期看多中国核心资产，强二线这一批城市里面，买入背靠强产业的板块，是非常靠谱的置业逻辑。我之前曾经判断过，当前整个中国的楼市，二线城市性价比已经凸显出来了。就是一线大概在5W均价，二线在2W左右均价，三四线是在不到1W的均价。从整个梯队看，一线是二线的2-3倍，二线是三四线的2倍。从这种均价分布看，二线的性价比，显然是最高的。毕竟，从5W涨到10W很难，从2W涨到4W却很容易。房价越高，往上涨就越难，这个道理都懂，因为需要的资金量就越大。而且，我们之前在文章反复说过，这两年有一个很明显的变化，一线城市的人口流入，开始没有表现得如二线那么强。我觉得归根结底还是一线房价涨的过快的原因，让一部分人实在是买不起了。我最近还跟业内在聊，好多武汉，长沙，成都，重庆，杭州的开发商开始定向做一些营销和方案，吸引一些购房者从一线城市回武汉，会长沙，回成都来买房子。而从全国去年的人口流入看，武汉是二线城市里面流入人口全国第一。大家也有感觉，现在好多一线和三四线城市的人在回成都，武汉，杭州，长沙这些网红城市。当然，我并不是说一线就不行了，而是用同样的成本你要获取更高的回报率的话，现在二线三五年性价比非常高。武汉过去从2019年以来，一直房价相对平稳，除了学区房涨了，以及一部分地段，像前年给大伙推荐的白沙洲可能也有些微涨。我之前跟大伙说过2.5波周期。第一和第二波就是大家都知道的2009和2015年。而最后半波实际上是一线和一部分二线城市为主。从2019年以来，有些二线城市一直在涨，比如杭州。而有些二线，实际上一直没有上涨，是相对是阴跌的，比如青岛，济南，武汉，苏州这些。那买入这些城市的房子，一定是相对更安全，资产上涨的预期会更强。楼市就是这样，涨涨跌跌，涨涨跌跌，积攒了3年多的需求，是一定又一波释放。光谷的买房需求，跟武汉其他区域不同，不存在大家认为的武汉供应量过大的问题。大家知道，我从来不推荐买远郊和边缘板块，要买就买核心资产。不要想未来一些远郊还能够想过去那样爆发，很难的，因为现在增量没那么多了。如果你跟我一样是一个偏向保守的，就买目前看得到，已经正在落地的产业中心。光谷本来项目就很少，过去几年，需求一直都很旺盛，尤其是光谷中心城的核心地段，去年此时，我记得我去看几个项目，都还要茶水费。而到了今年，在整体低迷的情绪影响下，光谷哪怕没啥供应，去化也不好。那么在这种楼市的供应基本面之下，逆势买入核心资产，成本是最低，政策也会最友好，相对也会最安全。我们横向去对比其他跟他同能级的板块，也可以明显看出光谷的价格具备相加比的，它是同能级产业板块内最便宜的。我再提醒所有人，当前买房，一定要具备核心资产的逻辑，买核心资产。你可能在全国任何一个城市，可能你自己没法选择你出生的城市，也无法迅速的切换城市，但是你可以选择在不同的城市买房。现在的全国城市化已经进入存量竞争时代，80%的城市房产可能相对已经没有那么有价值的，你需要找到剩下的20%不到的城市房产，提前卡位。从整体的外部经济环境看，因为我们正在面临一个内外都在放松的转折时间点：
首先，口罩的政策转向，是最直接的因素。
其次，从经济基本面，到处都在拉经济，拼发展，搞订单。
再次，楼市利好政策不断，各种放松，资本市场率先反应，高层不断给信号。
而从武汉和光谷的内部买房环境看，目前也是最友好的一个窗口期：首先，二环外取消限购，官方支持住房消费，甚至给补贴。
其次，贷款相对友好，外地人去买武汉，也可做到首套两成，二套三成贷款政策，限购政策最佳。
再次，很多开发商去化不好，各种给优惠，有项目可以在两成首付基础上还可以申请借你一成延期。
因此，无论内外部买房环境，光谷都算是一个不错的时机。
至于，光谷要如何买？如何选项目？我的逻辑还是那一条： 选核心资产，选最核心的光谷中心城，既有价值成长，又有很强的确定性，不用担心起不来。我每年几乎很少分享团购的机会，因为我非常保守，非常谨慎，如果我自己不看好，一定不会分享出来。光谷的可选项目不多，具体选筹的逻辑也一定要看懂未来的趋势。明后年整体是面向刚需和改善性需求的释放，所以给几点选筹建议：第二，刚需项目一定要看价格是否处于低位，现在武汉的产品也出现了分化，优选区域内改善型的标杆，品质更高，户型可以选大三房以及以上。我们团队已经踩遍了武汉的所有板块和几乎所有项目，最终选定了光谷最核心的光谷中心城，挑选了1-2个品质楼盘，大伙就直接可以抄作业了。价格有独家优惠，总价200-300万，首付50万上车（还有项目最低25万起）。另外在贷款政策上，争取了一些独家的政策和优惠，具体咨询师会跟你分享。如果想投资武汉光谷有兴趣，了解团购，可以长按识别以下二维码填写报名表。我们会在两天内第一时间联系报名表的朋友。
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