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2022年,北京楼市会怎么走?

樱桃团队 樱桃大房子 2022-07-12

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今天说北京。

这一轮北京跟其他三个一线城市步调真是有点不协调,2021年,学区房涨了不少,好的片区涨个两三成,但大部分都很稳定,说实话,不如预期。

2021年我认为北京的行情应该不错的,上半年上升势头不错,但下半年受困于全国信贷收紧,又不可避免的陷入小幅调整中。

但我觉得,积累了几年的需求一定会释放一波,该有的行情,就算迟到,也不会空缺。

2022年的北京楼市,我认为,会是四个一线城市中,行情最好的。

我们先看基本面,最后再做个预测。

市场行情

1.二手房

2021年,北京二手住宅网签193106套,创下五年来的新高。


在2021年初的时候,我对北京楼市的判断很快要有行情。


从成交量来看,去年上半年北京的确开始小涨了一波也迎来了楼市小阳春。

但下半年受累于全国货币收紧,房贷半年都贷不到款,同时严查经营贷。

导致北京正在缓慢回暖的市场迅速降温,成交量跌至冰点。

但2021年末,在利率下调、信贷宽松等一系列利好措施后,北京新房二手房都迎来了翘尾行情,12月份成交量再次攀升至1.5万套。


对比2020年,北京核心区域的房价大搞涨了10%-20%。


全年下来,北京的二手房价格对比2020年末依旧上涨了8.5%。


我预计2022年北京二手房会有一波不错的行情,我们回看过去十多年的成交量就知道,北京每五到六年就会有一轮牛市。


2009—2010年是一波牛市,然后2011—2014年调整,2015—2016又是一波牛市,接着2017—2020年又调整,2021年开始启动,可以预见的是,2022年肯定会有一波继续上升的行情。

最简单的逻辑就是,积累了四年的需求需要释放。

2.新房

2021年北京新房(不含保障房)供应1095万平米,成交1010万平米,网签87804套,同比上涨23%;住宅成交62800套;

以上成交数据均创5年以来新高!慢慢回到了2011—2015年的水平。

诸葛找房数据研究中心监测数据

在价格上,根据CRIC监测数据显示,2021年12月,北京新房住宅成交均价为52877元/㎡,同比上涨4%。


新房价格连续跌了三年后,算是见底回升了。

政策

2021年北京的楼市政策主要是以打补丁为主。

3月份开始严厉打击经营贷,直接揪出3.4个亿,对比一些南方城市才几千万,北京的力度可以说是全国之最了。

下半年则打击假离婚购房,北京日报之前报道过,上半年北京约有“14%的房屋交易属于离婚家庭购房。”

离婚限购的政策升级后,这条捷径也将被堵上。

之前疯传北京很可能推出二手房指导价的政策并没有出台,其实指导价的目的也是为了降杠杆。

但北京的非普线限制其实已经非常严厉,五环内普宅贷款首套首付35%,算下来最多只能贷300万,当然你也可以按非普宅来贷款,但首套首付也要40%,而且还要多缴纳增值税,如果是改善首付80%,几乎没有杠杆可加。


这个普宅非普宅标准今年估计还是不会调整。

不过北京今年的贷款政策肯定会放松,利率下调,放款加快,市场也能更好。

土地

在土地供应上,2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗,成交规划建筑面积598.33万㎡,土地出让金1899.94亿元。

2021年北京土地供应量虽然有所增加,但量不算大,和前两年相差无几。


2011-2021年北京市住宅用地成交总量变化

如果成交继续回暖,届时新房市场肯定会供不应求。

另外就是地价在上涨。


其实北京的地价这几年每年都在上涨,对比2019年,北京平均楼面地价已经上涨了8000元。

当然好消息就是2022年上市的新房大多有“限价”,所以即便地价上涨很多,房价也不会涨太多。

图片:大山说房

另外在2021年的集中土拍中,57宗住宅用地,有20宗都配建了保障房或者公租房。

这就意味着北京的纯商品房越来越稀缺。

将来改善性的纯商品住宅可能会和其他普通配建保障房/公租房住宅拉开更大的差距。

今年刚需要抓紧了,东西城、海淀、丽泽、太阳宫、京昌路、丰台等优质地段的限价新房,有资格有预算的话,可以买。

库存

从下面的供需表格可以看到,2017年-2020年,连续四年北京新房都是处于供大于求的局面。


但是2021年却发生了变化,成交面积>供应面积。

另外一直都说便宜的限竞房拉低了北京的房价,但截至2021年12月,总计114宗限竞房项目,眼下只有6宗尚未开售。

2021年的限竞房明显开始供不应求,而前面三年都是供过于求。


也就是说2022年的北京楼市,限竞房对市场供应过多的威胁已经解除高品质的商品房将重新夺回北京楼市主战场。

库存方面:截至12月底,北京商品住宅(不含保障房)库存量约为1167.73万平方米,出清周期回升至13.9个月。

图:2020-2021年12月北京商品住宅(不含保障房)库存情况
数据来源:中指数据CREIS

相比2020年6月最高30多个月的库存,当下已经明显已经减大半了。

2022年的供求会走向平衡,如果需求爆发,随时可能面临供应紧张。

市场预判和购房建议

至于2022年,北京楼市如何走呢?

我觉得这一波的北京楼市行情还没有完全结束,机会还是有的,当然行情还是以分化为主。

原因有三

1、信贷逐渐宽松

由于北京一直以来严控信贷政策,房价始终未能像上海深圳那样,出现大幅上涨。

2020年年初北京之所以迎来一波小行情,疫情后放水有很大原因,还有就是jy贷宽松,很多投资客利用jy贷来降杠杆,一直到年中北京收紧jy贷和信贷了,市场才恢复平静。

但是年末信贷宽松后,北京市场成交明显开始回暖。

2022年的信贷肯定比去年更加宽松,所以北京今年值得看好。

2、需求并未释放完,供需平衡。

北京在2021年之前已经沉寂了四年了,压抑了四年的刚需和改善型需求,其实是没有完全释放的,2021年的成交量反弹就是最好的说明。

至于二手房行情,一旦限价新房受到热捧,甚至出现抢不到的盛况,肯定会有一批刚需转向二手房市场。

3、是限竞房快消化完了,供给量在下降,今年就可以达到供需平衡,甚至是供不应求。

最后北京的学区房是否还值得投资?

2021下半年,北京西城学区房多校划片暴雷后,引发全国学区房大地震,西城区的德胜、月坛的下跌幅度在15%-20%。

我在7月份的时候也有分析过「多校划片暴雷后,学区房还能买吗?」,现在依旧还是当初那个观点,顶级学区房学位不够的,需要多校划片的,三年内不适合投资,因为你买了也上不了,北京的学区房需求要等2026年才能变少,那时候顶级学区房的价值又会重新体现。

我不知道你看懂没有。


现在不够紧张,没有执行多校划片的学区房还是可以买。

2021年11月和12月,北京学区房成交已经陆续回暖了。

随着政策最严时期已过去,北京很可能是第一个走出楼市成交低谷的一线城市。


总结:

货币适度宽松,大环境下支持住房消费,2022年北京结构性牛市大概率如约而至。

只是北京执行了那么多年的非普线是不会轻易放松的,而且北京是全国调控的样板,如果大涨后肯定又会面临调控的升级。

所以我想北京涨个三成是比较合适的,如果涨到五成以上的话,肯定会调控,后面又会回调。


北京楼市有区别于全国其他城市非常不一样的特点。

首先其杠杆率极低,全都是低杠杆买房,购买力非常强大,民间财富巨大。

其次,北京是中国城市化最早的城市,住房的户型设计,楼龄老旧,很多存量住房的供应都是无效供应。这导致其供需是严重失衡的,真正的有效供应是非常短缺的,好房子很少。

再次,在四个一线城市里面,北京实际上从2017年以来已经调整了四五年,而房价最多的都只跌了两成,这恰恰说明北京购买力和需求非常强大。

同时,说明北京的房价泡沫是很小的,楼市发展更具备可持续性。

不过我也要提醒一下大家。

楼市行情通常都是出人意料的,很多时候都是牛短熊长,就是行情来了后,涨的太快太急。

一年就能把高潮走完,行情去了就要慢跌几年,股市也是这个特点。

因为人的情绪是这样,不涨的时候都不想买,还想等着再跌一点抄个底。

一旦行情开始了,就一窝蜂入市,生怕后面涨太多买不起了。

能够逆势操作的人太少了。


所以我的建议是,能买的现在赶快买,2022涨多了就不要买了。



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