这两天我特意回顾了前几年年初做的预测，发现大部分涨跌周期的判断都是对的，只有少部分误差，文章都贴在文末，你们可以回看验证一下。我的文章都经得起回看。我之所以敢每年都做预判，不怕犯错，主要是我经常去各个地方调研，再结合政策调控松紧，就能摸索出涨跌周期，如果你长期跟踪看过我的文章，应该记得我对很多城市的精准预判。一线城市，2014年呼吁抄底，2015-2016年看多，2017-2018年看空，2019年看平，呼吁抄底，2020年继续看多，预测2021年上半年到顶。就像2017-2018年一样，一线都在调整中了，但三四线才开始热火朝天的大牛市，2019年一线调整到位都可以抄底了，三四线才开始准备调整，2020年一线又开启新一轮牛市了，三四线才轰轰烈烈开跌，而二线就夹在一线和三四线中间开启涨跌周期。但这些都成为过去式了，也没人再关心，大家想知道的是2022年行情会怎么样。后面我们会按一二三四线各个城市来分别做预测，后面的文章你一定要看，今天我先跟你们说下大概情况。
想要判断2022年行情，就需要从最近一年的政策说起，否则逻辑上说不清，你们还以为我在瞎说。其实2021年我是看好二线城市的，因为一线涨完，资金外溢和轮动是必然。另外2020年年末中央经济工作会议明确说了货币政策不会急转弯，我才敢做出这个判断。当时也有几个城市看好的片区开始启动了，比如重庆两江新区、福州东二环、武汉光谷片区、成都高新区天府新区。这从一些城市2021年第一轮土拍的火爆程度也能看出来，当时市场信心很足。但结果谁也没想到，从二季度开始，货币政策还是急转弯了，特别是房贷，半年都贷不下款，利率也一直在提高，M2从2020年最高十一个多点，很快降到8个多点。这很明显就是货币急转弯的信号了，跟中央会议释放的信号大不一样。
所以从2021年5月份开始，我只能根据市场的实际变化，发文提醒大家货币转向了，要注意市场风险（货币收紧了！注意风险！） 政策风向变了，市场也会变，所以重庆那些正要走牛的城市，行情被迫中断了。后来房企又断暴雷，我总不能为了支持我年初的预测观点，再闭着眼睛瞎说继续看好楼市吧。我可以根据现有的政策来判断市场，但我无法百分百判断未来的政策走向，就好比2021年的货币政策一样，我年前确实想不到会收的这么紧，所以后来一部分二线城市并没有按我年初的判断走牛就不奇怪了。市场有任何变化，我都要及时向你们传递，否则会误导大家，这才是实事求是的正确姿势。
货币紧缩政策大概持续了半年时间，第二轮和第三轮土拍都非常失望。这不仅是关系到地方的财政问题，还影响GDP增长，想想房地产有关的行业可以拉动多少投资，更别说银行等金融业里有多少钱是借给房企和住户房贷了。连公务员老师都在降薪了，想想地方有多困难。2020年出台三道红线的初衷，是想要整顿房企的高杠杆，不要无脑的大扩张，最终目的是想控制金融风险，并不是想要锤死房企。毕竟城镇化已经过了60%，全国住房整体来说已经过剩，如果房子还继续闭着眼造下去，以后那些剩下的房子卖给谁呢，一旦哪天没人买了，房企就会面临资金链断裂的风险，银行也跟着倒霉。总不能老是像09年、2015年一样，又让中央印钱或者搞棚改来去库存吧。但房企可不会去考虑这个全局问题，一个个都在想着借钱迅速做大规模，提高市场占有率，前几年，各个房企的第一目标都是赶快成为千亿房企。客观的说，三道红线的方向是对的，但可能过于急了点，毕竟房企在高速路上开快车习惯了，你突然让他们急刹车，确实很容易追尾。结果引发了一系列暴雷，导致整个行业的信心都不足，哪怕是资金没问题的房企也不敢拿地了，先活下去再说，土拍预冷就在情理之中了。最后有关部门也发现这样暴雷下去不是个办法，债务都还不上了，反而会引发金融风险，楼盘烂尾了更麻烦。所以才开始改变思路，现在的楼盘是不能丢，房企自救不了的，那就把项目转给有实力的房企吧，让他们来拉动投资，另外也发动了大基建的投资项目拉动经济。
另外，2021年收紧房贷，也是想控制楼市泡沫，结果全国楼市都冰冻了，房价下跌的样子势不可挡，把很多地方吓得赶快出台限跌令。但这肯定不是长久之计，如果不救市，房企都活不下去了，还不让他们降价回款，就只能烂尾。
最后这个调控思路也只能改，想控制楼市泡沫没问题，不让投资客抬头就好了，坚持房住不炒，但刚需和改善还是得支持的，这是合理消费啊。在发现这些问题后，调控风向从2021年10月份开始就变了，这些信号我们文章都即时写过。你们也可以看到在第四季度，房贷松绑，利率下调，同时中央不断释放楼市要稳的信号后，我就开始呼吁大家在年底可以买房了。一是政策导向已经很明确了，2022货币只会松不会紧。三是现在政策已经在打破三道红线，鼓励金融机构借钱给资金实力强的房企去收购项目，年后市场好转，加上房企流动性改善的话，就不会那么着急降价卖了。不过多数人还是不以为然，对市场极度悲观，经常有人留言说，这才调整半年呢，房价才跌了多少啊，你怎么这么快就看多了？都认为2022年还会继续跌下去。跌的时间确实不长，从二季度算起也只有6-9个月的时间，但是，有些地方跌幅却比2017-2019年三年的跌幅还多，所以泡沫在短期内迅速消化了。像深圳，虽然2020年大涨了一波，但是有些片区的房子下跌了三成四成，基本上已经回到大涨前的价格了，当然也有很多地方还是有价无市。当然我觉得可以买笋盘，不代表我很看好这些跌到解放前的地方，为什么？最关键的原因就是去年大涨过的城市，比如深圳、广州、上海、西安，都对二手房全面限价了。
只要这些城市限价政策不放松，短期两三年内就不可能有好的行情，没跌到位的那些二手房继续阴跌也说不定。而且他们的一大波需求在2020年都集中释放完了，有些地方后来又限购升级，总不能马上又有很多人具备购房资格了吧，所以再调整两三年是很正常的。但这些地方在2022市场成交也会回暖一下，房子会比2021好卖一点，毕竟信贷放松了，利率下调，2021年积攒的需求会慢慢释放。
2022年我看好的城市也都是一些二线，特别是已经连续下跌了三四年，需求已经积累了一大波，亟待释放，只等一根导火索来拉动。类似郑州、青岛、济南、重庆这样的，从2018年开始调整，已经跌了三四年，2021年本来要好转，结果因为信贷收紧，被迫按兵不动。但只是因为跌太多太久，市场都跌的没信心了，哪怕2021年底降准降息，市场也还没反应过来。
等2022年一季度再降准降息，到时候看涨预期一来，保准都会蜂拥入市。记住一点，市场信心都不足的时候，反而是抄底的好时机，当市场疯狂了，就可以离场了。
对这些二线城市，我之所以对他们明年的市场信心很足，也是基于目前的政策导向判断的。
其实不管是看空还是看多，首先是居于货币政策，然后是调控政策，最后再参考供需结构。毕竟我们的楼市是典型的政策市，也是货币的晴雨表，供需结构则很容易被政策影响，节奏被打乱。好比深圳、合肥2021年上半年，其实新房库存就两三个月，如果不调控的话，市场是明显供不应求的。但二手房限价政策一来，马上就把你的需求给控住了，想买也买不起，没了需求，市场预期马上就会逆转，二手房成交量断崖下降，新房慢慢也不香了，时间一长，供需结构就平衡了，甚至是供过于求。有谁能想到，深圳以前万人抢的网红盘——华润城，一千多套开盘还卖不完呢。今天就说这些吧，具体的城市何时启动，看好哪个，不看好哪个，哪些片区值得买，哪些不值得，我们接下来都会详细分析，争取在过年前全部发出来。大家在看越多，速度出来越快。1月份我们更新频次会稍微降低些。
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