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#城市调研专辑
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上海楼市熄火后，很多人都会猜测，下一波会传给谁？长三角的下一个机会在哪里？
新房同样火爆，茶水费、摇号一个都不少，位置好的新盘售楼处人潮如织。昆山不仅抢先一步上涨，城区房价高达六七万/平，比大部分新一线城市还贵。短期内昆山还能上车吗，尤其是备受上海刚需关注的花桥，情况又如何？为了给大家带来最真实，最客观的市场情况和分析，樱桃团队顶着37度高温酷暑，暴走苏州昆山！
据克而瑞数据统计，2021年上半年昆山新房总成交16019套，同比大增77%，快接近去年全年的成交量了。明显的供不应求，6月份，昆山新房供应断崖式下跌，直接零供应。就现阶段来说，昆山主城区的新盘屈指可数，可选择不多。比如城中的万科江上雅苑，据说还要茶水费，还有城西的瑰丽天阅，冻资100万，也是靠抢。
城南的昆城景苑也是倒挂盘，开盘加推即被抢完，最后一期在认筹；城北也只剩下两个新盘，其中碧桂园星澜雅苑只剩下最后一栋楼了。总的来说，昆山城区内新房可选的真的不多，几乎面临断供，稍微好点的都要靠抢。
在这种情况下，刚需抢不到新房，只能转头去买二手房，因此二手房暴涨。
新房限价也涨了，从今年1月开始，已经连续5个月上涨。据昆山视窗最新统计，6月昆山新房均价19514元/㎡。房价地图习惯把昆山分为城东、城南、城西、城北，外加巴城、陆家、花桥、张浦镇、千灯镇、和南部水乡。这次调研，我们主要走访了昆山主城区和花桥，这几个区域也是昆山今年上涨的主要区域。
其中城中是昆山的老城区，拥有最优质的教育资源；城西是富人改善区，昆山最宜居的板块；城东则是经济开发区，以新兴产业为主；花桥和上海接壤，主要是上海外溢客在买。
城西、城中、城东、城南、花桥5大区域的新房均价早已破2万/㎡，涨的最高就是城西，均价甚至已达25966元/㎡，均价比去年涨了3成。
但是城北、城南、张浦、千灯、南部水乡等区镇大多保持横盘，甚至还跌了。
可见昆山的行情也是分化的。
城中算是老城区，所以交通、公园、商业配套和人口都是昆山最集中的地方。同时城中拥有最好的教育资源，二三十年楼龄的老破小学区房涨的最多。今年，有一套17平米，成交总价280万，单价16万/平的学区房震惊了整个江苏。面积越小单价越高。当然这种高单价的房源不多，不过我们发现昆山学区房的确涨势凶猛，而且都是家长买来自用的，投资客少见。去年年中，大部分学区房成交价在三万出头，今年三月份开始暴涨，齐刷刷站稳5万大关，有些小户型成交价已经高达7万了。涨幅最厉害的是实验小学和昆山二中本部双学区的学区房，涨幅均超50%以上。但中介说这一两个月开始有所回调，加上国家在打压学区房，不少人都转为观望，不敢贸然下手。苏州是规定了家庭人均面积的，不低于18㎡，而且要装修入住。但是昆山并没有，于是出现了单价畸高，仅有学票价值的学区房。但是市场现在逐渐转冷，中介也很实诚直接和我说，要是不着急入学的可以再等一阵再入手，投资的话就更别考虑了。现在整个片区都已经拆迁完了，城市界面干净整洁，规划的都是公园和商业，未来还有地铁S1号线。优质次新的二手房价格在3.5万/平左右，周边有一个新房万科江上雅苑，上一期开盘单价在2.6万左右，现房交付。由于倒挂较多，马上推出的300套房，登记的就有三千人，中签率太低了。我们去看时，售楼处都不开放了。摇不到新房的就只能买周边二手房，比如金鹰国际公馆，裕元新天地等等，目前价格三万多，和去年相比也涨了一万左右。作为中央商务区，也是昆山的核心地段，前景比较看好，自住买入倒没问题。城西算是唯一没有工业厂房的纯住宅区，正因为环境好，教育仅次于老城区，所以成了富人区，有钱改善的都往城西跑。而且城西挨着苏州园区，从园区湖东出发，大约半小时，即达昆山城西，将来还有S1轨道交通贯穿，坐地铁也很方便。将来苏州3号线和昆山S1号线通了之后，城西就是园区东了。在2020年的时候，城西的均价仅为19500元，比花桥逊色，但是今年反超花桥，位居昆山第一了。这一点和东莞如出一辙，东莞这一轮涨幅最厉害的是松山湖和南城，而不是临深的塘厦凤岗。
因为靠外溢需求支撑的板块，很容易受到限购影响，所以涨幅会跑输靠本地需求支撑的板块。跟城中一样，城西新房也是供不应求，开盘即售罄，所以上半年二手房房东惜售，坐地起价。比如江南镜秀，去年成交单价3.5万/平，今年跳到6万单价，涨幅超70%。还有观湖一号，也从3.5万的成交价涨到5万，涨幅约50%。而华润国际地铁和商业配套都有，就因为学校没有江南镜秀好，涨幅不及第一梯队学区，从去年的三万出头，到现在4万出头，涨了一万，涨幅大约在40%左右。当然城西也不是都这么贵，非核心板块价格就要便宜很多了，新盘合颂兰亭花园，带装修2.2万/m²，但是学校和配套都一般。另外碧桂园的瑰丽天阅由于靠近地铁口，位置好，单价也是2.2万。周边拆迁房很多，品质一般，二手房也是在2万左右，虽然倒挂不严重，但城西新房太少了，所以抢的人还是很多。这次碧桂园的盘放出200套房子，已经有500人冻资100万提前认购。如果说城西是宜居高地，那城东就是产业高地，以大数据物流等新兴产业为主，还规划了一个金融街。
现在城东那些污染严重的产业都在逐渐搬离了，现在城市界面很不错。城东将来还有很多利好落地，比如二中分校、东部医疗中心，地铁S1号线在城东设7个站点等。
目前高层价格普遍在2-2.4万左右，洋房三万，这一轮大概涨了四千左右，20%，跟花桥差不多。新房的话，只有保利正荣棠悦花园在售，单价2.3万起。虽然我之前说过，买房一定要买有产业的地方，但是昆山主城本来就不大，开车最多30分钟，而且区域分工明显，东部的居住舒适度和城西相比还是差了一点，刚需和刚改买还可以，涨到三万也是早晚的事。因为城北以前有很多重工业，污染严重的工厂，居住环境也不好。也没有好的规划。
用中介的话说就是，都没看过一条江河的水是正常颜色的。上面是城北的碧桂园星澜雅苑，单价1.75万/m²，现在仅剩一些尾盘了。花桥由于靠近上海，位于昆山、嘉定、青浦交界，有“上海后花园”之称。现在购买花桥的人群70%以上都是上海的上班族，大多在上海徐汇和普陀上班，坐地铁到花钱都要一个多小时。前两年由于昆山限购，这对于纯靠外地客的花桥来说，影响非常大。2016年花桥均价在1万左右，2017年就涨到两三万了，但限购后市场立刻冷却，一直横盘调整到今年。去年虽然有人才放松政策，但是购买力明显不如靠本地人支撑的昆山城西。目前花桥的新房和二手房没有倒挂，比如花桥地铁站的一个新盘——中骏世纪城，2.85万带精装修，跟周边二手房价格差不多。花桥新城不靠近地铁，对上海客户来说就很不方便了，所以价格也涨的不多，新盘去年底开盘2.2—2.3万/平，现在尾盘2.4万多。总的来说，这一轮昆山的上涨行情，花桥是彻底输给城中和城西了，涨幅只能说是一般般。
二手房也涨的少，绿地大道两旁的次新房，价格普遍在2-2.5万/平左右，涨幅一两成左右。紧挨着上海的花桥CBD，去年涨幅算是多的，凯德都会新峰从前年2.3万涨到今年3万，大概上涨30%。而且刚需居多，所以花桥的大户型并不好卖，小户型的单价比三房四房贵三四千元。但是花桥的成交量非常大，房子入住率也很高，只是因为限购并没有完全解除，上涨速度会偏慢些。
但其实这对于上海的刚需来说也是好事，毕竟买不起上海，花桥在等着你，沪漂们还能在上海周边安个家。对于昆山的暴涨，可能很多人都不服气，一个小县城竟然比苏州大部分区域还贵。其实这种现象在长三角很常见，比如浙江金华市区内房价就没有义乌贵、湖州市区也不及德清县。城市等级不重要，关键是地方有没有产业，经济和人口情况又如何。在苏州，无论是GDP还是人口，昆山都要秒杀整个苏州六区三县。昆山市2020年实现GDP4276.8亿元，在全市10个区市中高居第一位。虽说是一个县，但这种经济总量，比西部很多省会城市还牛，跟贵阳差不多。七普数据昆山目前的常住人口达到209万，十年内增长45万人，也是苏州排名第一。
其中外来人口高达100万，占一半，超过上海的40%，更是远高于其他环沪城市。很多在昆山打工的，比如一些模具厂工人，收入也有一万左右，比大城市的白领还高。
另外在地理位置上，昆山占据绝对的优势，东邻上海、西接苏州园区。交通非常便利，半小时可以通达两地，同时可以被两大强市辐射。我们晚上九点多到达昆山高铁站，真的感觉人流量很大，甚至超过苏州市里。周一晚上9点的昆山高铁站，人流密集
总之，昆山有钱、有人、面积还小（927平方公里），且地理位置极好。以上就注定了昆山楼市的基本面不会太差，虽说是一个县城，但基本面可以比肩一些弱二线城市，所以你不能把这种强县当做县城看。但昆山在去年七月份便推出了大专以上可办人才编码，不落户就能在昆山买房的政策。政策放松后，伴随着上海房价启动，昆山楼市抢先苏州一步，率先在今年涨起来了。那接下来昆山市场会怎么走，还会继续延续上半年火爆上涨的局面吗？在我们调研走访的过程中，城中、城西、花桥等多个区域的中介都表示，进入7月份后，看房的人群明显回落，二手房成交量也不及上半年火爆。1、涨太多了，市场本身也有周期，涨多了自然会被透支。比如城西优质次新房和城中的学区房，上半年涨幅超50%，单价高达6万，而且都是180平以上的大户型，总价上千万，现在只是有价无市。还有城中学区房，几乎清一色的老破小，去年三四万，今年全部五万起，个别小户型成交价已经破7万了。打压学区房、严控信贷，二套首付8成，二手房放贷周期长，甚至停贷，首套利率高达6%以上……以上这些都不利于二手房成交，现在投资客是不敢下手了，刚需也转为观望，市场一下子就冷了下来。因为昆山学区房和城西的豪宅已经涨太多了，到了该调整的时候，现在能下的去手的也就只有新房了。就昆山新房来说，我们觉得核心区的随时可以买，毕竟现在政府限价，买了比较安全。而且在土地供应连续萎缩背景下，库存量将进一步减少，昆山新房将会长时间面临供不应求的局面。
昆山在2011-2013年大规模供地，每年都在300万平以上，但是从2014年至今，供应量直接腰斩。
今年昆山自然资源和规划还官宣了昆山 2021年度房地产用地出让计划，18宗涉宅用地，共1447亩，换算过来就是96万平米。
96万平米，如果每套房子100平，大概就是9600套房子，实际上还没这么多，因为昆山大部分都是超100平的大户型。
加上里面有9宗地都是商用为主，留给住宅的仅有9宗。
而且从供地结构来看，主城区屈指可数，很多都分散到下面的乡镇。
当然咯，昆山之所以挤牙膏似的供地，主要也是因为昆山土地面积（927平方公里）本来就不大，发展已经饱和了，将来只能通过拆迁来提高供应量了。
新房供给不多，二手房成交活跃，这是昆山楼市能够坚挺的基本供需面。
只是短期内部分区域的二手房涨多了，尤其是城中的学区房，未来只要国家出台对学区房的调控，就面临很大的回调风险。还有城西涨幅超50%以上的次新房，价格都赶上苏州园区了，那昆山的价格就没有什么吸引力，资金会去寻找下一个洼地。而其他区域的优质次新房，比如城东，还有老城区的中央商务区，也就是金鹰国际周边，整体环境好，涨幅不算大，自住买没问题。我看到长三角大部分媒体都在极力推花桥，认为花桥是昆山潜力最大的区域，但我却有不一样的看法。一个城市房价的制高点一定是由当地最富有的人决定的，昆山的有钱人肯定优先选择城西而非花桥，买花桥都是买不起上海才被迫买这里。我们有一位粉丝便是在2014年以8000多的价格买下花桥棕榈湾，这几年涨起来后抛了，为了小孩读书置换到上海杨浦区，以八万单价拿下一个40平的小房子。
买在花桥的刚需客有钱后都会立刻置换到上海，所以别妄想花桥会涨很多。而且花桥房价是有天花板的，就是旁边的嘉定，现在花桥最高已经涨到3万了，如果旁边单价四五万的嘉定止涨了，那花桥的上涨空间就更小了。