2022房价预测丨二线城市（1）
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今天说二线城市，主要是东部的几个地方，杭州、南京、宁波、厦门，合肥。
他们2021年的行情都很相似，上半年火，下半年因为信贷收紧，行情太惨。10月信贷放松后，市场又开始筑底回升。
2022年他们的市场会如何，想知道的请耐心看完。
杭州
1、市场行情
新房
杭州去年上半年依然是打新热，什么房子都好卖。
克而瑞数据显示，2021年杭州（含富阳、临安）的新房总成交约20.8万套，在最近十年里仅次于2016年。成交均价从2.8万涨到3万。
到了年中就出现拐点了，红盘集中推出，购买力被分流，加上信贷收紧，二手房市场转冷，新房市场也凉了。
热门区域的普通红盘的中签率大大上升，弃选率也提高了。
非热门区域更惨，富阳高桥出现新盘0登记区域，打响杭州新盘降价的第一枪。
年底还出现了“退房”现象，就连未来科技城的蒲荷芸邸都有退房。
新房库存整体稍微下滑，从去年年初的14万套，下降到目前的11.7万套左右。
二手房
全年成交只有77637套（不含临安），存量不降反升了4万套左右。
一是受政策影响。信贷收紧、热门学区房降火、限购收紧，特别是二手房指导价随时可能出台，导致二手房成交从3月跌跌不休，10月跌破3000套进入冰点时刻，投资客的信心被打击得七零八落。
二是新房分流了购买力。想卖房打新也只要降价才卖得出去。就连优质学区房也撑不住，从1月巅峰后一路狂泻，价格打了约7折。
热门的申花板块、闲林板块、未来科技城板块普遍在最高成交价打8折。还有奥体板块，创世纪7月成交9.3万，年底成交削掉1.5万。
以价换量加上信贷放松，年底成交稍微回升了一点。
南京
南京市场向来比较稳定，就算别的城市大涨，南京也只是温和稳步上涨。
因为南京是个中产阶级队伍庞大的城市，投机炒房的少，不像深圳杭州，所以南京不会出现暴涨暴跌的局面。
但也正是因为刚需改善群体多，这些人观望的周期短，信贷收紧就暂停，一旦放松就会入市买。
1、市场行情
南京新房住宅2021年成绩相对喜人。商品住宅供应1389万平，同比上涨11.81%；成交1220万平米，环比上涨22.4%；成交均价也环比上涨13.76%，达到29579元/平。
南京最近五年来成交量大趋势都是稳步上升的，每年供给都比需求多一点，不会因为供不应求导致房价跳涨。
南京也是上半年火，下半年惨。
受到改善型置业推动，核心区域的豪宅盘稍微好看点，河西、城南还有豪宅能日光；远郊新盘却无人问津，比如禄口普遍去化只有几十套，开发商只能以价换量。
行情走弱导致库存积压，新房库存突破了7万套以上，创下了近几年的库存量新高。
主要是供给比较多的江宁、栖霞区等库存多，远郊的盘卖不动。
二手房成交10.98万套， 同比下滑5.1%。
成交从三季度开始走低，学区房跌了15-20%左右。
最受伤的也是远郊，2020年进去的投资客直接被锁死，房价降10个点是卖不掉的。毕竟供给量太大，买家的选择很多。
2、土地
在楼市走弱，房企资金紧缺的情况下，南京2021年土拍市场也降温了。
总共成交土地面积693.12万平，成交金额超2015亿元，创下历史新高。
核心区域毛坯限价涨了，比如鼓楼滨江涨了近2000元/平等。
去年三次集中土拍共有137幅地块成交，27幅终止出让、2幅流拍，67幅底价成交、52幅摇号成交。
大家可以看看这些底价成交的土地，地段肯定不太好，也不是热门板块，升值潜力一般般。
而52幅摇号成交的，肯定是集中在一些热门板块，主要集中在江北核心区、大校场、河西南、两桥、江心洲等热门板块。这些都是在主城区，或者说跟主城区很近，板块又比较干净的地方。
如果你想房子保值增值，就可以往这些地段买。
3、市场预判
做几点预判：
1、今年土拍市场会有所好转，就会带动楼市回暖。
2、新房市场分化加剧，热门板块不缺需求，不愁卖。但郊区难卖。
3、二手房今年比去年下半年好卖，价格会回暖一点，不会大涨会小涨。
购房建议：
1、学区房不要追高，要特别小心学区房的政策风险。
2、买房还是以热门板块的新房优先。溧水的房子不要碰。江北也看地段，去年江北是南京土地供给量最多的地方，但不是什么房子都好，想增值就选核心地段。
合肥
1、市场行情
合肥这一年也是很明显的两极分化，4·6新政等导致楼市出现分水岭。
新房
据金刚石数据统计，2021年合肥一共成交了6.09万套新房，较2020年减少了约6700套，跌幅约10%。
主要因为货量不足，全年供应只有40593套，创5年来新低。
新房成交主要集中在上半年。下半年整体推盘节奏和去化都在变慢，靠新站、瑶海等外围区域支撑成交。
2021年底合肥市区新房狭义库存面积230.8万平米，较2020年年末下降39.8%；平均去化周期5.66个月，虽然不高，但是有上升的趋势。
二手房
21年开年学区房房价跳涨，热门区域一度冲上5万+/平。政务、滨湖、高新等热门区域领涨，带动了瑶海、新站补涨。
随着4·6政策出台，当月月底二手房限购区成交面积跌幅超60%，交易价格下跌10%左右。8月份增加了二手房限购区域，热点学区二手房指导价出台，成交进一步萎缩。
政滨高等热门区域二手房成交价格下调，拖着整个行情下行。下半年二手房成交萎缩也比较明显，在10月不到3000套成交后，年底贷款放松等出现了翘尾行情。
2、土地
合肥2021年总计出让118宗地块。出让面积10404亩，成交金额848.48亿元，同比分别增长29.72%、51.78%。2022年的供给量会明显回升。
其中市区供应明显增加，比如热门的经开竟然供应了16宗地（涉宅用地11宗）、滨湖区8宗（涉宅用地7宗）。
不过主流区域的选择并不多。经开一半的土地都在空港新城，位于核心区的很少，就连瑶海这个传统的刚需供应大户只有4块地成交，2022年热门区域的供应还是不多。
3、市场预判
主流热门区域供给量没有明显增加，政务、滨湖、高新、经开核心区随着信贷放松，价格会趋于稳定。这些地方是合肥的未来，所以价格合适就入市，学区房跌的多就可以入手；
今年地价上涨，新房价格大概率也会上涨。
一二手倒挂减少，新房的吸引力下降了，这对打新人来说是件好事，竞争可能减少了，反而是个入手的好时机。
刚需青睐的瑶海价格已经涨起来了，二手3万+，如果有倒挂新盘可以买入，不然别买；
新站房价1万出头，供应量巨大，房价难涨。
总结
看完这几个城市就知道，他们成交的好坏，明显是被政策牵着走。
政策收紧，信贷收紧，成交就马上下滑，时间一长，房价就跟着下跌。
今年在房贷放松后，刚需和改善是可以买的，市场机会也比较多，但不要指望大涨。因为政策没有放松，再加上他们才涨完不久，需求已经被透支了一波。
买什么板块升值潜力大，我告诉你们一个最简单的办法，就是看土地，毕竟大部分开发商判断市场的能力还是比我们普通人要强很多。
哪些土地是开发商抢的最多的，哪些是溢价最多的，就是最看好的，那些流拍或者是底价成交的，就是被嫌弃的，想增值很难。