上海“类住宅”编年史：从快速扩张到走向终结（附全面解读和应对方案）
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5月17日下午，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对近期广受关注的类住宅清理整顿工作进行了明确。此次新政的出台几乎宣判了曾经叱咤上海楼市的“类住宅”的产品生命走向终结。
多年来，类住宅作为楼市中的边缘产品一直如鱼得水，时而混迹商圈与写字楼为伍，时而隐匿社区与住宅楼为邻；每每楼市调控、限购限贷，“类住宅”却屡屡毫发无伤、全身而退。然而，2016年以来，在北京、上海、深圳等大城市展开的一系列联合行动，却让这些神秘“类住宅”大白于天下，并开始走向衰落。今天凤凰房产就带大家详解类住宅，一起看看那些年我们一起买过的类住宅为何会走向终结。
常见类型
酒店式公寓、公寓式办公、SOHO、LOFT、长租公寓
惯用手法
商办用地建造、赋予居住属性，功能介于酒店、办公与住宅之间，以不限购不限贷、低总价高回报和挑高附赠空间为主要卖点。
针对人群
被限购人群、投资客、过渡型购房者、创业者
近年来，类住宅的开发基本就是针对被限购人群和投资客的，然而随着类住宅政策的一再收紧，对于被限购人群和投资客而言，类住宅产品的置业风险达到历史高点。说通俗一点，现在再买类住宅，你必将成为接盘侠！
自各城市实施房地产限购政策以来，“类住宅”产品就处于控制外的空白地带。
同区域内商办属性产品（含类住宅）价格是住宅属性产品价格的60%-80%，对购房者来说购入门槛低，又不受套数限购和户籍限制影响。
土地属性带来先天成本优势，加上“类住宅”产品通常打造成小面积、高层高、精装修的多功能双层户型，并附加部分额外服务功能，使其能够适应各类人群的需要。
以上三方面原因，导致近年来楼市资金大量流入类住宅市场日趋明显，北京甚至一度成交量达到住宅的一倍，对市场越来越显著的影响，也让各城市政府不得不采取行动。而今，“政策优势”成为风险劣势，价格和产品优势随着产品被禁也已不复存在。
利用国家鼓励商业用地改租赁住房政策，享受政策红利，以“机构化租赁”之名，行“类住宅开发销售”之实。通过20-30年的超长期租赁实际变相达到出售类住宅使用权的目的，最终租赁总价基本与出售无异。
危害：架空土地政策，模糊土地属性、扰乱市场价格。
上海要求带独立卫生间的办公单元每间不小于150平米，层高不大于4.5米。类住宅则采取先通过验收，再隔成30-100平米小单间销售，擅自改变房屋结构以此获利。
危害：擅改结构危及建筑使用安全。
以不限购不限贷，低总价小户型等利处诱导购房者，回避产权年限短、交易成本高、水电煤费用贵、楼间距采光不符合住宅标准等不利的因素。
危害：损害购房者利益，埋下社会矛盾隐患。
类住宅被打击不是没有原因的，在住宅调控如火如荼之际，政府多年没有严打“类住宅”这样的擦边球实在已经是奇迹了，俗话说得好：出来混迟早要还的。所谓“不限购不限贷”的法外空间，最终成为被调控的、被拆除的违建大坑。
2016年12月26日：上海市房地产主管部门开始着手上海各区排查类住宅情况。
2017年01月06日：上海暂停140余商业办公项目网签。
2017年02月16日：上海闵行率先启动类住宅整顿，15项目开始整改，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线；同时，层高4.5米的单元将不再允许建设插层，杜绝“LOFT”的出现。
2017年04月21日：上海土地出让新规：封杀类住宅禁止散卖商铺写字楼。
2017年05月17日：上海市政府发布类住宅整顿文件停止审批公寓式办公项目。
2017年05月18日：沪公布违法商办项目典型案例处罚最高8000余万元。
2016年08月17日：北京市国资委和北京住建委召开商住房专题会议，研究讨论“严格遏制商改住项目”。
2017年01月14日：北京市政府仍会对“商改住”进行清理整治，已经停止对商改住性质土地的供应。
2017年01月26日：首都之窗指出，要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。
2017年03月26日：北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开始对商住房限购。
2017年04月18日：北京市住房城乡建设委、市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”。
2017年01月：深圳市规划和国土资源委员会官方微信发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》，通知首次将商务公寓纳入价格管理，对项目的申报价格进行合理指导。
2017年03月30日：广州官方出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，禁止商办类物业改为居住用途，在售项目不得分割出售，出售面积不得低于300平米。个人禁止购买商办类物业，已购买的，二次转让必须卖给法人单位。
目前针对“类住宅”的调控，北京、广州都出台了针对个人购房者的限购条款，不仅个人目前已无法购入“类住宅”，已购群体的转让也受到严格限制。上海、深圳暂时只针对开发商进行限制，但不排除进一步限制个人买卖的调控出台。
同策咨询研究部数据显示，截止2017年5月17日，从上海“类住宅”的市场供求来看，因政策管控严格，市场表现保持低迷，从年初至今连续5个月“零供应”（一张预售许可证也没有发），网签备案每个月也仅仅有2-3万平米，为2015年3月以来的网签值的最低的阶段。很显然，今年来的一系列行动无论对于购房者还是开发商而言是警告更是严峻考验。
对于购房者而言，到手的房子面临被整顿和难以转手的风险。而对于开发商，商办地块项目已成为烫手山芋。原本房企还能做类住宅，但是现在整层卖或者自己经营。对于没有商业项目开发能力的房企来讲，拿地会慎之又慎。目前新房市场类住宅已得到管控，存量市场表面看炒作机会尚存。不过从今年调控口风来看，还是“严”字当头，如果二手市场有过热反应，不排除整顿向二手市场蔓延。比如出台类似北京广州的个人限购政策。
三大影响让“类住宅”走向终结易居研究院智库中心研究总监严跃进
针对近期的一系列调控，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，针对“类住宅”的政策影响有三点，第一是类似物业的投资属性降低为零，既影响一手房的交易，也影响二手房的交易；第二是部分中介业务量会急剧下滑，部分房企也会面临业绩下滑的风险，这也是实现行业正规发展的考虑；第三是后续商业办公项目的设计等可能会比较严苛，基本上应该是比较谨慎设计、谨慎审批的模式。
上海已和“类住宅”说再见同策咨询研究部总监张宏伟
从未来政策面发展趋势来看，本次类住宅整治并非短期政策，今后不再会有商业办公用地打擦边球做“类住宅”的做法，因此大家可以“放弃幻想”了。从未来几个月来看，如果“类住宅”整改完毕，届时我们也可以预期，市场不再有“类住宅”，市场只会有住宅、商业、办公，届时，过去是类住宅的项目整改完后会正式发放（商业办公的）预售许可证，达到这样的条件的项目才能正常销售。由此可见，大家就不要纠结“类住宅”了，“类住宅”已经和我们说再见了，还是老老实实想想商业和办公怎么做吧！
1.尚未购房有房票：问清产权年限，珍惜房票，远离“类住宅”。
2.尚未购房无房票：创业需要可以买，其他需求尽量绕道，尤其自住需求已无意义，买了卫生间等居住功能也可能被强制调整。
3.已购房想投资：问清产权年限，远离“类住宅”，调控后不排除“类住宅”有降价可能，但调控风险和不确定性太大，“抄底”被套可能性较大，不建议购入。
1.手中有“类住宅”有住宅房票：尽快售出，换手为住宅，不排除上海出台类似北京、广州的限购政策，因而现在不出手，后续换房难度可能加大。同样作为固定资产，住宅无论增值速度、投资回报都要高于“类住宅”。当然，如果换的是自住用房，还是要权衡一番，毕竟“类住宅”换购住宅的地段肯定比较偏远，对于生活的影响必须考虑在内。
2.手中有“类住宅”无其他置业渠道：继续持有，瘦死的骆驼比马大，被调控的“类住宅”也好过存银行的死钱。虽然以后难卖，但是作为绝版的小面积商办物业，投资回报率可能会有所上升。
Q1：已经买了，但还没有交付的，接下来怎么办？
A：1）房子还想要，到时交付给你的是符合标准的办公产品
2）房子不想要，可以尝试去和开发商协商退房，当下是比较好的时间点
Q2：以前买的商办产品，是平层没有隔层，这次整顿细则有影响吗？
A：继续用吧，检查一下有没有消防安全等隐患
Q3：已经入住的，怎么改造？是要把里面的煤气管、卫生间都拆掉吗？
A：如果没有安全隐患，你就先用着；如果开发商需要你配合整改，就配合；否则日后交易时就要被限制
Q4：去年买的还没交付的“loft”，开发商不愿退房，现在怎么办啊？
A：新政“支持购房人依法维护合法权益”，请联系你的律师
Q5：之前刚买了类似产品，并付了装修费，装修好6月底交房，现在是该收还是不收？
A：请参照上述Q1的答案
Q6：已经办好产证入住的，loft两层的那种，细则出来后有影响吗？
A：开发商和你共同承担整改；不整改，日后不能交易
Q7：已经交付了，大产权在办理中，通知本月取小产证，这个属于已交付入住吗？
A：问问开发商，产证真的能马上办出来吗
Q8：在自己的办公空间隔层，是用来做仓库的，还需要整改吗？
A：交易时，如果是违规隔层，还是需要整改的
Q9：已经买了交付的商办产品，现在二手可以转手吗？
A：没说不让交易
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