头号“玩家”，起底中国平安的地产图谱

位于深圳市福田商业中心区的平安国际金融中心，号称“深圳第一高楼”。夜幕时分，站在高达592.5米的顶层，灯火通明、高楼林立的鹏城夜景一览无余。

这座被冠以“全球九大新地标”之一的建筑,由平安集团旗下公司中国平安人寿保险股份有限公司投资建设。据说，老板马明哲虽然为人十分低调，但在金融市场领域是个长袖善舞、翻云覆雨式的人物，主业保险业务之外，一个隐形地产帝国正在他的头脑中构建。

7月10日，马明哲再次“牵手”河北首富王文学，华夏幸福（600340.SH）发布公告称，控股股东华夏幸福基业控股股份公司拟向中国平安资管转让公司总股本的19.7%，转让价款共计137.7亿元，中国平安在成为碧桂园、融创中国、旭辉等房企股东之后，再次夺得华夏幸福第二大股东“宝座”，股权占比升至19.88%。

事实上，这只是中国平安涉足房地产领域的“冰山一角”，近年来，其在房地产市场的表现可谓高歌猛进。凤凰网房产记者梳理发现，截至目前，中国平安及其子公司通过多形式涉及股权合作的房企超过20家，包括保利、华润、金地、招商、绿城、绿地、九龙仓、协信等。据相关媒体统计，目前的房地产“版图”已经超过2000亿，与房地产企业联合拿地更是多达上百宗。

中国平安入股的部分品牌房企（注：不完全统计）

房地产天然的资金密集属性，决定着越来越多的开发商需要金融企业的支持；而房地产高收益率的特点又促使其成为险资追逐的目标。从安邦、宝能到中国平安，险资对房地产的热衷从未减退。

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“隐形地主”

“去年的马明哲，领导不了今年的平安。”这是马明哲经常说的一句话。从司机到巨贾，在这个经历过文革、下乡做过知青的资本大佬内心深处，他一直笃定“不进则退”、反复学习的重要性。

中国平安保险(集团)股份有限公司董事长兼CEO马明哲

1988年，发轫深圳蛇口，起步于保险业务，在30年间，中国平安快速切入保险、银行、投资等领域，如今业务已经涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资，中国平安的发展速度印刻着明显的“马氏”印记。

有资料显示，截至2015年底，中国平安的下属子公司已经多达70余家，其中持股比例达到90%的有66家。“实力金主”、“金融属性”、背景深厚是诸多采访对象对中国平安的印象。

就中国平安的房地产发展路径来看，其试水地产可追溯到2007年，中国平安信托内部成立专门的房地产投资部门。同年，中国平安23亿元收购西高速公路股权；随后，中国平安分别出资20亿和35亿元收购深圳中信城市广场与北京美邦国际中心；11月，中国平安以16.6亿元拿下深圳福田中心区地块，2009年，华南第一高楼深圳平安国际金融中心项目启动。

2010年9月，中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产正式开闸，这预示着中国平安进军房地产节奏的加速。2010年7月，中国平安斥资6.13亿元获得深圳福田中心区南区的一个地块，建筑面积12.8万平方米；2014年，发力势头显著，在房地产整体市场销售不景气，房企拿地放缓的情况下，中国平安却“抄底入市”。据统计，2014年8月-2015年2月期间，平安不动产累计投入超过300亿资金扩充土地储备，在北京、广州、杭州等地拿下数个优质地块，成为2014年杭州土地市场拿地最多的企业。

中国平安财务现状 数据来源:东方财富网

除了信托模式在地产领域开疆拓土，中国平安开始通过下属子公司在房地产股权方面开始频繁进军，而其业务范围涉及到时下“当红”的房企巨头。

对于此次中国平安入股华夏幸福，同策研究院首席分析师张宏伟分析称，一方面，平安资金来源为保险，成本比较低，必然会寻找一种投资通道，一般来讲 ，投资房企的股权不需要干预经营，还会获得相对应的权益收益，可以让平安回馈中小股东利益；另一方面，眼下房地产市场环境不太好，房企资金压力偏大，此时入股成本会非常低，从市场周期角度来看，未来两到三年，市场环境会进入新一轮的上行周期。企业的估值也会变高，业绩也会上涨，企业不论是从财务投资权益的回报来说，估值本身都会有一个上涨。

事实上，除了入主华夏幸福，早在2015年4月，中国平安就开始在房地产领域操练“投资术”。彼时，还在房企七八位徘徊的碧桂园进入了马明哲的视野，中国平安附属公司中国平安人寿耗资62.97亿港元以认购价每股2.816港元认购公司22.36亿股新股份，获得9.9%股权，成为碧桂园第二大股东，股权仅次于杨惠妍的53.60%。

无独有偶，2017年7月31日，尝到资本甜头的中国平安附属公司平安人寿又以19.075亿港元举牌定增在港上市擅长弯道超车的旭辉集团，持股比例升至10.12%，成为该上市公司第二大股东，随后，还向旭辉投入100亿元人民币做战略投资。

此外，在融创中国2017年半年报中显示，孙宏斌持有融创53.84%的股权，平安银行、平安银行上海自贸试验区分行和平安保险集团持有融创40.73%的股权。融创中国董事长孙宏斌更是在2017年12月9日的公开发言中表示：“我得感谢平安银行，平安银行借我25亿增持，那个时候6.18元增持的，赚了150亿。”

不得不说，马明哲的资本眼光老辣独到，近年来，碧桂园、融创中国以黑马之势，在房地产市场狂奔，2017年，两者分别以5500亿、3620亿的销售额拿下“行业老大”和第四的位置。单从股价来看，碧桂园的股价更是一路走高，中国平安2.8港元买入的股票，在2018年1月初碧桂园的股票曾到达19.16港币，整整翻了近6倍。而旭辉在2017年销售额更是突破千亿，相比2016年旭辉的销售额653.2亿，增长59.2%，实力挺近房地产行业排名第15位。中国平安在房地产领域巨资投入，但是收益却很惊艳。

克而瑞研究中心曾发布研究报告分析认为，吸引平安系合作投资的是企业“之长”，或财务状况稳健，如招商；或产品极具特色、发展空间较大，如朗诗；或背后有强有力母公司提供优质资源，如华润；或区域品牌影响力较足，如滨江。

平安银行 2018 年半年度报告

据统计，截至2018年上半年，平安银行营业收入为572.41亿元，利润总额为173.67亿元。截至2017年末，平安银行投向房地产行业的贷款余额为1529亿元；平安集团的投资性房地产净值为472亿元，而公允价值达到771亿元。

“由于2018年资管新规发布各种资金水龙头都被拧紧，加上从2015年以来股市表现长期不好，最近还跌到新低，导致险资在金融创新上无法作为，险资承受着巨大的业绩压力。在此时间段，房地产有所复苏，并接连延伸到三四线城市。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲这样表示。另有业内人士表示，中国平安选择在房地产领域投资比重增加，也体现了保险企业投资渠道多元化的缩影。

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“资本玩家”

从以“信托模式”起家，到现在的“去信托化”，在不断从严的房地产调控政策下，融资路径全线收紧，金融监管不断加强，在此背景下，中国平安正在地产投资领域为万亿险资寻找合适的投资路径。

在这个大变革时代，房企在转型，金融保险公司同样在转型。当过工人，白手起家，缔造的金融帝国的马明哲一直有一种“忧患意识”。近年来，作为“掌门人”，马明哲一直在为中国平安寻找新的增长引擎。

“中国平安由于是金融企业，其核心是险资，主要以投资增值为目的，所以一般以财务投资人的形式出现。在规避风险的前提下获得较高和较稳健的投资收益，以保证保险资产的保值与增值是其主要的追求。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜分析称：除了投资保利、绿地、华润、金地、碧桂园、华夏幸福等行业龙头企业和稳定成长的企业以获得经营分红与股权成长溢价之外，中国平安投资房地产领域的另外一种方式则是投资不动产持有与交易环节以获得租金收益、物业增值收益与服务收益，如平安不动产与平安好房。

作为房地产互联网金融平台，平安好房成立于2014年3月，按照马明哲的规划，“平安好房”主要定位于房产交易平台，致力于为房地产生态圈全产业链提供智能化科技解决方案。

中国平安业务分布 来源：中国平安官网

2015年5月29日平安好房举行发布会，平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业，共同发起并成立中国房地产众筹联盟，马明哲更是亲自站台，一时间，“平安好房”成为房地产网络平台的“新宠”。11月23日，平安好房宣布补贴6亿元进军北京租房市场，并上线租房APP安安租，年底还对外宣称凭借金融已撬动了1500亿元的房产销售。只是时运不济，由于2016年政府明令叫停首付贷和过桥贷，正好切中平安好房的核心业务之一，平安好房发展进入尴尬境地。另外，随着2016年平安好房创始人庄诺低调离职，平安好房在市场上的声音也逐渐减弱。

除了房地产平台化运营之外，中国平安的地产野心远非于此，积极开疆拓土培养自己的房地产“舰队”成为中国平安的辅助业务。目前，中国平安的地产运作主要以平安不动产为主。截至目前，注册资本200亿元，资产管理规模超3000亿元。

仅2017年8月-12月来看，中国平安攻城略地势头十分生猛。2017年8月8日，万科+平安联合体以总价18.055亿元及高达44%的自持面积，获得北京海淀区翠湖科技园地块开发权；2017年11月22日，平安不动产成功冲出中海、天房、旭辉、正荣等房企重围以35.2亿元将天津红桥地块收入囊中；2017年11月29日，平安不动产子公司耗资6.8亿元在广东东莞摘得一宗商住地块；2017年12月，平安不动产以19亿元自有资金撬动投资规模高达170亿元的浙江桐乡养生养老度假项目。

此外，海外业务也成为其积极布局的重点。中国平安曾先后将英国劳合社大楼、伦敦办公大楼TowerPlace纳入旗下，还曾参与竞购德国柏林波茨坦广场的18栋大楼，以及价值近90亿澳元的澳洲地产公司Investa。

据平安不动产官网显示，平安不动产业务范围主要涵盖商业地产、开发投资、产业发展、长租公寓、金融产品、策略及海外投资等领域，并逐步开展与招商、金地、万科、世茂、华润等行业标杆企业紧密合作，在全国范围内布局北方区、华东区、东南区、华中区、华西区、华南区、上海区、深莞惠及粤东区八家分支机构。

“平安旗下有很多个业务，虽然具体往下落地的比较少，平安下边有养老和地产，保险和地产会结合，推进速度比较慢，只能说这是金融行业变化的趋势及逻辑，积极拿地以后做这种以房养老和养老、保险业务相关的会比较容易。”张宏伟说。

房地产行业作为资金密集型行业，房企的发展很大程度上依赖金融助力。有业内人士预测，5年后，中国房企的龙头之争会在万科、碧桂园与平安之间发生，万科靠标准化，碧桂园靠执行力，平安靠钱。

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“进”“退”之间

在野蛮的资本时代，急需找到投资渠道的险资，凶猛的险资普遍摆出积极姿态在房地产领域狂奔，股值低、资产优良的地产股成了众矢之的。除了中国平安之外，安邦保险、宝能系、生命人寿、中国人寿、新华保险等几大保险企业皆以不同方式进攻地产股。

更早之前安邦和宝能曾一度扛起险资入局地产的话题“大旗”。2014年以来，安邦曾在A股市场连连扫货布局，在2015年末，安邦更是不断掀起攻城掠地的高潮，通过二级市场举牌的方式分别持有的金地集团、金融街控股、远洋集团、万科A、中国建筑、保利地产多家房企股份。安邦的强势作风，让险资“同室操戈”的戏码频频上演，而与其交过手的既有“潮汕帮”的生命人寿，也有央企中国人寿。

彼时，险资的另一代表则是“万宝之争”中大戏的主角宝能，自2015年起买入万科开始，宝能曾重金频繁举牌万科，砸下约460亿资金进驻万科股份。这场长达两年的股权之战虽以万科的胜利阻击而告终，但从侧面也反映了险资宝能的强悍与凶猛。

不过从险资的发展路径不难发现问题，宝能及安邦在2014年至2016年表现十分激进，2017年以来，因为监管限制，其进击步伐开始变缓。

2017年2月24日、25日，保监会先后发布针对前海人寿、恒大人寿的相关《行政处罚决定书》，其中，对时任前海人寿董事长姚振华给予撤销任职资格并禁入保险业10年的处罚。

今年以来，宝能系从万科接连撤退。万科最新发布的股东权益变动公告显示，宝能系在过去3个月内，已合计减持万科5%的股票，并开始转型新能源产业。

安邦境遇更加糟糕，前董事长吴小晖因集资诈骗罪和职务侵占罪被判获刑18年。有媒体统计称，今年2月安邦持有地产股市值超过1000亿，盈利数百亿却无法套现，与前几年也在疯狂扩张相对，近年来宝能也呈现回缩迹象。

一方面是中国平安在地产领域的频频“进击”，另一方面是安邦及宝能的节节“后退”。面对迥异的境遇，一位保险公司人士接受凤凰网房产记者采访时表示，一方面，相对于安邦与宝能的民企背景，中国平安的大股东是深圳市国资委，具有一定的国企背景；另一方面，中国平安对于房地产股入驻的方式更为循序渐进，多是以协议认购、定向增发等方式获得，进驻节奏较为缓和，让入主企业产生反感的的几率较小，而宝能与安邦在集中时段频繁举牌，方式较为激进，难免会有非议。

此外，黄立冲分析表示，相对于一些房地产公司，平安的资金实力更高、更强一些；安邦与宝能涉及到房地产的股票领域都引起了不小的轩然大波，平安的策略更多的是涉及到直接的房地产领域债券、发债、认购、软债等，这也十分符合平安相对于国有背景、保守一点的性格，不容易犯错。

今年5月27日，马明哲在中国平安成立三十周年司庆仪式内部讲话上，发表致辞《铭记初心：我是一名保险推销员》。事实上，随着中国平安在其他业务上的拓展，混业经营的平安系已经成为房地产行业提供资金血液的重要“血库”，而在1988年创办中国平安的马明哲或许不会想到30年后，自己会带领中国平安从一家名不见经传的小公司，成功跻身进入世界500强，并成为隐形地产王国“头号玩家”。

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