来源|风财讯 作者|武俊
12月12日，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）递交IPO招股书，寻求在纽约证券交易所（NYSE）挂牌上市，股票代码为“UK”，预计融资为1亿美元。2015年成立于北京，截至2019年9月30日，覆盖全球42个城市，总管理面积60.86万平方米，提供工位7.27万个，会员总数为60.96万。优客工场成立后，天使轮由红杉资本、真格投资领投，成立四年后，目前已完成近20轮融资，融资额超40亿元，最新估值超110亿元。我们可以从优客工场在确认递交招股书的前一周看见其上市决心，12月5日，天眼查数据显示，优客工场搭建海外VIE架构，45位股东出质全部股权于香港一家公司。寄希望于借壳Ucommune Group Holdings （Hong Kong） Limited的全资子公司上市。截至2019年9月30日，优客工场经营的共享办公空间会员总数为609600家，定位于中国最大的运营合作空间社区。按照计划，IPO成功后预计筹集1亿美元，除去营运资金和其他一般公司用途外，优客工场还将继续扩大运营空间和服务，也就是说，优客工场还将继续扩大规模。汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲向风财讯表示，优客之所以上市的重要原因之一，所以优客在融资的时候做了很多对赌承诺，这些承诺导致他必须要上市。
为什么上市？
近年来，共享经济成为新蓝海，潮起之后，共享办公领域波涛汹涌。《2019全国写字楼市场宏观报告》中表明，我国写字楼市场仍处上升通道；今年1-9月，写字楼开发投资同比增长0.8%，但库存压力尚存。一线城市商业地产大宗交易活跃，写字楼最受青睐，同时，一线城市空置率分化，北京写字楼新增租赁供应量大；TMT、专业服务业、金融业需求潜力大，联合办公租赁前景广；广州租赁搜索热度提升明显，二线城市写字楼租赁需求后劲足，西部城市搜索热度增长快。
市场的巨大潜力，并不代表前景一片光明。优客工场中国最大的对手，共享办公的另一世界巨头Wework，在巨幅亏损、大量裁员面临破产的前夕，亦曾在8月中旬同样向美国证券交易委员会（SEC）提交招股书，计划筹资10亿美元，估值曾一度高达470亿美元。Wework上市搁浅后，国内另一家知名共享办公企业——氪空间的创始人兼董事长刘成城曾表示，“因为WeWork是行业扛旗玩家，如果它上市进展顺利的话，对行业可能是一件很好的事情。但目前老大哥走得不太好，优客工场应该压力不小。现在这个时候，行业讲故事的机会没有了。”格斗的笼子里，一个对手倒下了。因为要突破笼子，另外一个还在拼命。优客工场创始人、董事长毛大庆曾说，做共享办公，“搭建的是一个互联网平台上的生意圈，或者说是一个办公生态的关系”。它是非常复杂的需求重构，解决传统写字楼解决不了的问题。成立于2015年，优客工场有着火箭式的扩张速度，招股书显示，截至2017年12月31日，优客工场经营的共享办公空间有66处，到2018年12月31日增加至162处，到2019年9月30日增加至171处。会员数量2017年12月31日为101100家，2018年12月31日为252000家，2019年9月30日为609600家。共享办公向客户提供服务的前提是要有大量的空间，而这些空间的获得必然需要金钱成本；此外，分析目前稳定为主的国内经济环境下，共享办公行业实则受影响较大，以共享办公的另一巨头Regus为例，其在历史两个经济周期都分别破产了两次。足以说明行业经济周期变化的影响会令行业受很大打击。中城自存仓总经理周建成对风财讯表示，经济发展放缓，承租企业承租能力整体性下降，共享办公的实际情况是，市中心的往近郊搬，近郊的往远郊搬；办公楼里的往园区厂房搬。消费降级，租金降级。另一方面来说，大环境下整个创业环境潮水退去，新增创业企业已是青黄不接。汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲亦有言，共享办公的运营商根据客户定位分为高端和低端两种。高端运营商主要为大公司提供服务，选址也往往坐落于城市的核心地段，代表者为雷格斯（Regus）集团，租金很贵但是租客的支付能力强。事实证明，自wework 开始，共享办公独角兽清算也拉开序幕。10月22日，筑梦之星内部员工确认，SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星。包租公潘石屹退出了。而毛大庆的共享办公马拉松还没结束。
到现在，诞生于互联网逻辑的共享办公已将海染成红色
截至今年9月底，优客工场总资产为51.21亿元，持有的现金及等价物为1.67亿元。资产负债方面，截至2017年、2018年、2019年9月底，优客工场负债总额为18.26亿元、43.79亿元、31.22亿元，据风财讯了解，优客工场联合办公融资已超40亿。
《2019全国写字楼市场宏观报告》提到，全国写字楼交易额占比从2005-2015年均的55%，下降到2018年的不足40%。2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%。知名证券研究人士对风财讯表示，优客工厂选择这个时间上市，实际上是赶末班车。共享办公的问题在于发展模式所给予的假设，前提是市场上有足够的创业者或者是自由职业者；此外，品牌溢价也要求此类企业，拿物业的价格必须比市场业者低。否则会导致成本升高。以目前现状来看，实际上拿地价格已然上涨，共享办公场地支出成本也将持续提高。熟悉共享办公行业的人士也称，共享办公在中国市场是个错配，实际来看，在中国市场个人创业成功机率相对较低，另一方面，如果是有政府扶持的创业企业，其自身资源充足，未必会选择优客模式。招股书显示，优客客工场在运营的171个联合办公空间整体出租率约为79%，其中，优客工场将经营24个月以上的空间定义为成熟空间，目前共有65个，出租率为83%。据弗若斯特沙利文数据显示，行业中成熟空间的使用率平均为62%，而优客工场在今年三季度的出租率远高出行业水平，这一点对优客工场无疑是个好消息。毛大庆曾说“美国现在没有中国这么大的创业浪潮，我们要打造符合中国文化、中国需求的共享办公空间。”互联网思维强调“共赢”和“利他”。中国最大的共享办公独角兽优客工场日益成长，共享办公未来的想象空间仍然很大。
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