绿地：失掉“把子”只剩“扛” | 风财讯年度特辑

风财讯年度特辑·2019房企汉字

绿地：扛

“把子”在戏曲中是武器，在江湖中是人。

2019绿地“扛”了一年，走散一群老臣旧将、换了一把兵器，幸好主心骨仍在，但这道题一直没有备选答案。

先聊逻辑，再谈成绩。全文2800字，阅读3分钟。

撰文|王婷婷   出品|风财讯

1

卢毓十岁时失去父亲，当时正值东汉末年战乱频仍的乱局，二位兄长都因战乱而死。自小罹难，却让卢毓养成了忠厚实在的脾性，以学行见称，长大后更是学识渊博，魏文帝把他提拔为侍中，并且非常相信他的眼光，常让他推荐人才。

有一次，魏明帝对卢毓说：国家能不能得到有才能的人，关键就在你了。选拔人才，不要只看那些有名声的，名气不过像在地上画的饼一样，是不能吃的。卢毓于是推荐了那时名不见经传的阮武和孙邕。

画的饼在魏明帝那里并不吃香，但在现代却很可以真香。

“政府给企业画一个饼，企业给政府画一个饼，企业同时给客户画一个饼。”

这套“三个饼”理论，一度从创投圈、投融圈，流行到互联网圈、电商圈、地产圈...

风口一吹，万物可飞。

2

入冬后，绿地董事长总裁张玉良再一次来到哈尔滨，这已经是他2019年第五次赶赴东北。

冒着寒风，张玉良和黑龙江省副省长、哈尔滨市市长一起视察了绿地东北亚国博城。

（绿地东北亚国博城）

对于此次视察，绿地公开了消息称“投资正过山海关”，意气风发。

这一年，在黄河以北，张玉良还见了吉林省省长沈阳市委书记、山东省委济南市委书记、天津市长、兰州市委书记，往南则还有广西省委书记、昆明市委、贵州省委书记、江苏省委书记苏州市委书记、厦门市委书记、湖南省委书记长沙市委书记、南京市委书记等等，交际不疏。

毋庸置疑，每一次会见背后，都有一座堪称重磅的项目，比如东北亚国际贸易中心、广西东盟产业园、兰州中国丝路国际科技会展中心...

2019年，绿地基建产业的营收，首次超过了房地产。前三季度内部抵消后总体营收在1389亿元（房地产为1262亿元），新增1066个项目，包含了房屋建设、基建工程、专业工程和建筑装饰。

“发挥’地产+产业‘的创新模式和资源、资本优势，努力打造城市发展的重要展示窗口，为城市经济社会转型发展做出积极贡献。”

万亿绿地给各个地方政府带来了丰富的想象空间。就像某市委书记说的“希望绿地集团每年带来一个新亮点”。

有所期盼，才舍得付出。

各地政府给绿地的支持也非常可观。例如在山海关外，绿地与当地合作，基建公司组建之初便得到了260亿银行授信，后续规划也同样是一个好圆。

3

这种有强大靠山的感觉，绿地并不陌生，不过踏出上海后第一次尝到这种滋味，恐怕得回味到2005年的南京。

“六朝古都需要一个现代化的、带有艺术效果的超高层项目，树立21世纪的新形象。”当省委领导敲定方向，最终给了绿地紫峰大厦450米的海拔，也给了这座高楼从资格到资金的最大支持。

当时该地块已经由南京国资集团用3.8亿元的“地王”价格竞拍得到，参与招标的绿地准备了1000万预付金，后续土地款被折算成了南京国资委的股权，也不需要绿地支付太多现金。

“做政府想做的事，自然会得到政府的支持。”

政府其实非常在意，企业的经济行为能不能变成政府的政绩行为，而这正是绿地的长处。

就像秦朔描述的，“绿地在发展中，是战略性地将政府作为重要的利益相关者，善假于力，借政府之力，融入地方，服务地方。”

通观绿地二十余年的发展，这条逻辑一直没变，变的只是主要工具。

以前这个主要工具是高楼，现在则是基建。

只不过这一场过度，落差来得有些悬殊。

如今的大基建如火如荼，终于有点“熬出头”的滋味，但也是这时候，从武汉成都高楼的停工传闻，到“哭房女”和40天国内外的两起死亡事故，给绿地的“超高层”泼了一道又一道冷水。

4

从停工到质量，2019年房子带给绿地的负面真不算少，但最大的病源其实是钱。

高楼本就是一个花钱的品种。就像当初绿地做紫峰大厦，一个项目占用资金就超过了30亿，加上抵押和各种税费，耗资在50亿规模，而当时绿地集团的资产还不到100亿。

无论南京，还是如今武汉、成都、大连的绿地中心，摩天大楼本身就无法避免耗资大、周期长、盈利难的规则，因而受到规划、技术、进度等调整的影响，暂拖工程款属于常见，好坏之别在于拖欠的时长和次数。

高楼不省油，也不代表基建就节能环保超长待机。

作为比地产更传统的行业，基建的垫资量和回款周期更为惊人。

举一个不恰当的例子，今年我国援建马尔代夫的一座跨海大桥，中国基建垫资了16个亿。

基建是伴随工程情况会持续产生投入的板块，但其利润常常差强人意。

目前绿地大基建业务的毛利率仅3.86%，相比之下，地产业务的毛利率29.97%。

资金端很敏感，前三季度绿地的经营性现金流91.27亿，比2018年减少78%；货币资金823.77亿元，较中期减少40亿元。

期内的有息负债约1142.65亿元，其中短期借款266.41亿元，一年内到期的非流动负债630亿元，存在缺口。

不过绿地整体的资产负债率88.29%，较年初下降了1.2%。同时归母净利润实现了118亿元，同比增长33%，品相上挽回一局。

5

但终究，谁都不会喜欢这种紧巴巴的感觉，尤其张玉良吃过行情的苦。

每每回想起2005年调控时，由于不太重视，绿地缺血非常严重，张玉良都后悔自责。

“再大一点我们就撑不住了。”他当时说这句话的时候，可曾也有些后怕？

至少当时负责财务的总经理江林根已经“不堪回首”，他回忆那时候，每晚睡觉都在想第二天钱前要从哪里来，怎么把缺口补上。

正是那次教训，张玉良清楚地意识到，一个公司规模即便再大，如果产品和产业单一，调控一来，银根一缩紧，企业就马上面临生死危机。也是那时候，张玉良开始将“多条腿走路、分散风险”放上日程。

从能源到煤炭，它们也曾经是绿地的“倚天剑”和“屠龙刀”，2005年绿地在地产之外形成的四大集团是商业、建设、能源和汽车，但到如今能源营收逐年减少，酒店和汽车的营收则常年在百亿以内。2018年，绿地的最新架构是大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团“三大产业集团”。

每个产业都有自己的期限，在有效期内试错。

20年余来，绿地做过很多梦，它们有的失败了，有的成功了。绿地也一直在考虑，“下一个支柱产业在哪儿”。而它选择的解法依然是多元化，执拗地想改变传统单纯依靠风口的模式。

只不过，面对目前的行情，万科高喊“活下去”收敛聚焦，朗诗更名回归主业，绿地需要更快、更谨慎。

6

12月31日晚，亿翰智库发布了2019年第一份房企全年销售成绩单。

绿地集团房地产销售全口径金额3880亿元。

绿地用最后一个月卖904亿的成果，保住了第六的排名。

实在不容易，因为在1-11月成绩出来时，中海已超3000亿，而绿地留在“两千亿档”，第一次被超越，压力山大。

虽然这个拼尽全力的成绩，比前一年，仅增长了20亿，在头部房企300亿-1000亿的增幅中，似乎有点不足为道。

“绿地始终不执着于名次之争。”张玉良已经不止一次说起这句话，表述频率同样很高的还有那句“绿地已经不再是一家纯粹的房地产公司，结构和其他房企不一样，不能只从规模定阵营。”

但行情当道，等待其他行业赛道出成绩，外界是否有足够的耐心，并且更重要，外界对“时间”是否有足够的信心，真的很难说。

不过说起来，“外界”可能并不那么重要。至少和“内部”比起来。

绿地在2018年，一度被媒体形容为遭遇“水逆”，主要便是源于内部。裁员风声四起背后，是区域架构的调整、是“消灭小白鼠”运动，也是老将新臣之间的进一步较量。

2019年，内部更迭仍在继续。据报道，至今绿地的9个区域管理总部、超过一半负责人发生了变更。

吴卫东很早已转入大基建，带着他的辉煌；二部继承人徐荣璞一度在一部二部的竞争中势弱，但如今费军已是退休状态，除了职工持股会给的股东身份，仅挂职三家绿地子公司董事；不过徐荣璞也不轻松，全力在啃董家渡项目，以抑制业绩的下滑之势。曾经的老臣不轻松。

海南势颓、武汉负面缠身、广深不足预期、山东有难题...即使是明年将“升级”的东北公司，不同城市面对16亿、30亿的任务，“不脱一层皮 ，很难出业绩”。尤其这几个区域从归属到总经理，都经历了一番调整，新将同样不易。

2020年，刚经历了一波人与事的调整，寻求振作的绿地，最不能缺的就是主心骨。

这二十余年来，主心骨从来都只有一个——张玉良。但时间越长，这便越来越从核心竞争力，变成了外界对绿地的疑忧之一。

2019年12月17日，75岁的柳传志正式宣布退休。同年的任正非依然在位。

不知1956年生人张玉良，看到前辈的选择作何感想。

曾不止一个绿地员工感叹，“真怕张总一走，公司就撑不住了。”

张玉良也许还能带领绿地前进10年、15年，但如何保证“有效期”之后，绿地的多元路线已经试验成功，或者找到下一个支柱产业？

不过，相较之下，到时候绿地的新领导人与政府之间是否还像现在这样和睦？这个问题更值得深思。

完

参考资料：

《势在人为：绿地廿年进入世界五百强》 

本文出自【凤凰网房产风财讯】作者王婷婷

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