新城控股：“水逆”之后 | 风财讯年度特辑

风财讯年度特辑·2019房企汉字

新城控股：逆

【重点提示】

① 机构年终发榜：2019年新城全口径销售2747.8亿元，排名第8位。

② 散户大举进场：601155.SH户数达近两年最高；户均股数为最低值；十大流通股东首次自然人占4席。

③ 金融机构观望：4名机构持持股人退出前十，机构持股比72.56%；恢复放贷pk不断不增。

④利润池估算：前期土储红利覆盖未来三年，扣非归母净利预估360亿；周转率亟待加速。

（3000字数读新城，5分钟干货阅读)

撰文|王婷婷   出品|风财讯

股市一向凶险跌宕，每年都有一些大庄家洗仓、做空机构阻击、股票闪崩、暴跌成仙股的剧情。

相比之下，一向都算“平静”的地产股，在2019年却乌龙、跌宕不断。先是一日暴跌80%的佳源国际，再是市值蒸发超500亿的新城控股。

在刚冲进2000亿的关口，2019年被“黑天鹅事件”撞了一下腰，A股新城控股连续3个跌停、H股新城发展和新城悦服务暴跌36%。后因及时止损，将公司与原董事长切断关系，新城系股价“V型”反转。

“水逆”之后，不少人开始设想，如果2019年没有遇到这只“黑天鹅”，新城控股的成绩会是怎样？新城系股票是否有长线价值？

短炒看时机、长持看基本面，与风财讯一起观察新城2020的“逆水行舟”。

散户拥簇

2019年的最后一天，多个机构发布了房企销售金额的年度榜单，新城控股全口径销售金额2747.8亿元（排名第8位），距离年初制定的目标值2700亿元，“险超”47亿。

企业2019年的实际销售，能否实现目标，还要等一段时间才能揭晓，但客观上讲，在黑天鹅突袭的一年，新城走得不容易。

而事件对企业最关键的影响，是关乎金融机构与合作伙伴的信任与预期，因为这直接影响房企的命根——资金链。

从目前来看，站在2020年新“起跑线”的新城控股，信心面有明显复苏，主要体现在评级研判与中小散户的预期上。

12月31日收盘后，新城控发布公告，中诚信证将公司主体及相关债项撤出信用评级观察名单，集中体现了最近机构方面对新城信心的恢复。

数据显示，截止12月30日，机构对新城控股（601155）一致评级增持，已由两个月前的1.0，增加至1.5，为下半年最高值，一致目标价44.26元/股。

股东数量方面，WIND数据显示，至2019年9月30日新城控股（601155）总股数8.53万户，相较2019年中期增加了将近4万户，是近两年的最高值。

与此同时，户均为2.64万股则是最低值，较年中减少了84%，充分体现了散户大举进场。

散户不一定是小户，在2019年三季度的十大流通股东中，新进的5名，其中4名都是自然人，共持股3151.18万，占比1.4%。

这种自然人进入前十大股东的情况，在2018年底新城控股限售解禁了15亿股的情况下，也没有出现过。

大量散户涌入，上述期内公司前十大股东则已持股16.59亿股，较期中增加了0.28亿股（比前一年同期增加了15亿股）。

值得一提的是，在12月26日，新城控股公布的“2019年股权与限制性股票激励计划授予结果”中，高管行权释放了1036.9万股的无限售流通股，这在一定程度上，也会带动新股东涌入、旧股东增持。

机构观望

这种情况一定程度上，会影响机构持股。

风财讯从wind数据看到，截止2019年9月30日，交银施罗德、中银华夏回报基金、东证资管的两只东方红系列产品（内需增长集合资产管理计划）都退出了前十。大股东仅富域发展、常州德润资管、中证金融、中国人寿保险持股数不变。

实际上，由于不同机构的内控制度不一样，持股机构增加或卖掉手上的债券，属于正常操作。每年都会出现机构在股东名单的进退，判断优劣的关键在于，退出的数量和停留的时长。

从新城机构投资者持股比例来看，这一数值截止2019年9月30日为72.56%，去年中期、2018年底和2018年9月30日，则分别为78.81%、78.63%和25.75%。

不难看出，金融机构对于新城仍有观望情绪，信心处于恢复期，不过依然比2018年同期好。

8月以来，消息面的声音也有多种。

一种称，齐鲁银行、浙商银行、招商银行、渤海银行、浦发银行、民生银行等多家银行已恢复对新城控股的开发贷款，用于青岛、包头、高邮、天津等地项目，也有银行相关贷款文件图片流出。
一种称，金融机构对新城控股持“包容却不支持态度”，即此前指定的总授信额度不变，已贷款项目正常进行、不抽贷断贷，但新增融资不批。

随之对于新城控股的股价波动，资本市场也有两种声音。

自8月6日的最低点反弹回升，至12月31日，新城控股的股价收盘稳在38.56元，距离4月44.9元的最高点，相差不远。
中银国际有分析师认为，股价的几波反弹上涨，可能只是机构和大户的避险行为，并不一定是公司基本面的改善。

有投行人士则认为，股价真实反映了大部分股民的态度。

风财讯注意到，在曲德君加入新城控股董事会的第一天，7月9日新城控股就首度打开了跌停板，新城发展收盘上涨3.57%，新城悦上涨5.79%，累计跌幅同样收窄。

“这是新城控股600万年薪（现金非期权）临危招募曲德君，直接给到副董事长职位的一个原因，曲德君在商业领域的影响力，对于资本市场还是有一定作用。”上述投行人士表示。

或观望、或争论，其实无论针对哪一种观点，最有说服力的论据，都来源于对公司实力的研判。那么如今的新城，核心面到底如何？

“肌肉”健在

回顾新城控股的发展史，企业进入第一阵营，主要受到2018年强势冲刺的拉升，迅速挤上了TOP10的位置。而这一波拉升，源于2015年以来的大规模拿地。

2015年，新城控股成功B股重组转A股，当年公司的拿地金额也第一次占到销售金额的一半，2016年这一比例已提升到89%。到2018年新城控股拿地年投入已达到637亿，位列行业第8。

在2018年新城控股10952万平方米的土储中，三线城市占比达到61.4%，主要围绕长三角拿地。三四线布局比较多，使得新城近两年的销售均价有所下降，但成本也低，土地平均成本不到3000元/平。

2019年，两位“收购王”的拿地平均成本也都在4000元/平方米以上。

这么多廉价的土地，等到项目结转的2018年，最终成就了新城的首个“两千亿”，当年的营收和净利润，也增长到541.33亿、104.91亿。

2019-2021年，同样是可以“享前人福”的年份。

就利润而言，在2019年4月遭遇上交所“十六问”之后，新城控股的指标真实性有提高，根据三季度报的数据，风财讯测算了一下新城控股的未来利润值。

Q3新城披露的“已售未结算面积”为4474.3万平方米，期内销售均价在11500元/平（符合近年平均值），权益占比70%，扣非净利润率为10%。

一般情况下，一套房的利润，经过2-3年左右可以体现在财报上，预计新城控股未来三年累计能够实现的（静态）扣非归母净利润起步在360亿元（时间折现和投资性房产的增值两相抵消）。

以2018年76亿的扣非归母净利润计算，新城基本能实现“股权激励计划”的考核目标——2019年、2020年、2021年扣非归母净利润较2018年增长分别不低于20%、70%和120%。

也就是说，即使2019年（截止11月30日）新城只拿了87宗地，只有2018年拿地数的一半，它还有3年的缓冲期，重新调整，拿地补仓，保证公司在未来正常走下去。

“极端情况下，就算断贷，新城也应该有3年或更长的正常经营能力。”上述投行人士认为。

效率待振

前期留下的“福利”能够缓冲，但不能“补缺”，结算期一到，该年的销售和营收，依然会受影响，除非行情大涨，或新增储备倍速周转。

因而，会“影响”多少？需要关注“周转率”。 

在各项周转率指标中，新城控股的“预收账款周转率”尤为值得一提。2018年公司的销售现金流和预收账款同比大涨，且涨幅远超营收。

由于“销售现金=营业收入+销项税+应收的减少+预收的增加+已核销坏帐-票据贴现＋应付销售退回款”，这意味着，预收账款过大，会直接影响营收的涨动，即使当年回款充沛。

从2019年Q3，新城的预收账款/应收账款周转率也可见，156.61次较2018年底降低了142%，存货周转率也降速了2倍。

大量的土储与存货，是房企的后劲，迟迟难变现则是压力。或许就算没有2019年黑天鹅事件的突袭，新城控股也必须直面这一状况。

但值得一提的是，也正是这一次“极限生存压力测试”，新城高管和员工稳定，表现出了良好的企业文化和运作机制，让外界看到了新城在后续消化影响、提升运营的潜力和能力。

快速恢复拿地、加码推进去化、尽快获取机构认可、验证股民的信心，2020年对于新城控股而言，是关键的一年。

完

本文出自【凤凰网房产风财讯】作者王婷婷

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