我国农村流动人口城市住房支付能力研究——基于典型三线及以下城市的考察

1 引言

农村流动人口是推进我国以人为核心的城镇化进程的主力军，一直以来备受政府关注。目前农村流动人口在三线及以下城市的住房现状及该群体的城市住房支付能力等一系列问题值得我们深入探讨，期望能为政府促进农民工群体在三、四线城市落户，在城市稳定居住等相关政策实施提供有价值的建议。

2 文献综述

2.1住房价格与人口迁移

国外学者对于住房价格对人口迁移的作用机制的研究主要包括：住房价格上涨增加了迁移人口的生活费用；住房费用对家庭的迁移决策有重要影响。

国内学者关于房地产价格对人口迁移的影响相关文献较少，且主要聚焦于大城市的房价波动对人口迁移的影响。

2.2住房支付能力的内涵及度量方法

住房支付能力指标是衡量居民住房消费能力和住房价格水平的常用工具，即在不影响其基本生活水平的情况下，一户家庭支付住房成本的能力。

衡量住房支付能力较为典型的几个指标包括：（1）房价收入比。（2）“剩余收入”法衡量支付能力。

本文拟分别采用房价收入比和剩余收入法两类指标分析农村流动人口的住房支付能力。

3 不同城市层级农村流动人口居住现状

本文数据来自我国卫计委开展的全国流动人口动态监测调查数据（2013-2014年）。在样本筛选过程中，我们将具有农业户籍并居住在三线及以下城市一个月及以上的流动人口作为研究对象。

希望在流入地长期定居的农村流动人口的住房自有率随着城市层级的降低而逐步升高。流入一线城市并希望在当地长期居住的农村流动人口的住房自有率仅为10.74%，在二线城市的比例为16.63%,而流入三线及以下城市的比例提高到24.66%。这与当地的房价水平有密切关系。

4 三线及以下城市农村流动人口住房支付能力

限于数据的可得性，本文选择20个三线及以下城市样本作为研究对象。

4.1 房价收入比

房价收入比通常用于衡量一个国家或城市的房价是否处于居民收入可支付的合理水平的综合指标，它是指住宅平均价格（或住宅价格中位数）与家庭平均收入（或家庭收入中位数）的比值。本部分拟用该指标衡量农村流动人口在三线及以下城市的住房支付能力。限于数据的可得性，本文房价收入比指标根据以下公式计算：

房价收入比（PIR）=套均住宅市场价格/流动人口家庭本地年均收入

我国东部、中部、西部地区的三线及以下城市的住宅销售均价仍存在不小的差距。从房价收入比的计算结果来说，我国三线及以下城市针对农村流动人口的房价收入比指标存在较大的地区差异，其中东部地区房价收入比平均值为9.29-10.15，中部地区为6.26-6.49，西部地区为7.10-8.24。我国中部地区的三线及以下城市农村流动人口的住房支付能力最高，该地区可以成为鼓励农村流动人口在城市购房、拓展农业转移人口就近城镇化的主要地区。

整体而言，尽管我国三线及以下城市的房价与经济发达的一线或二线城市相比较低，但对农村流动人口而言，其在三线及以下城市的住房支付能力仍然较差。

4.2 首付压力与月供压力

4.2.1 指标构建及参数设定

根据现有文献，本文拟构建首付压力和月供压力等指标来度量农村流动人口在三四线城市住房支付能力的强弱。

（1）首付压力（DPP）=房屋首付款/（家庭本地年均收入-家庭本地年均食品支出）

（2）月供压力（MPP）=月还贷额/（家庭本地月均收入-家庭本地月均食品支出）

4.2.2 数据测算与分析

基于上述设定条件，本文以部分三线及以下城市作为分析对象，计算2013年农村流动人口在三线及以下城市购房的首付压力和月供压力。

结果显示，从整体上看，2013年农村流动人口在三线及以下城市首付压力指数（DPP）在1.5-3区间范围内，即根据农村流动人口2013年除了食品消费以外的家庭年均收入来推算，若要在流入地购买住宅需要至少1.5-3年时间。若想缓解农村转移人口在三线及以下城市的购房首付压力，则必须辅以有针对性的金融信贷政策，如降低针对农村转移人口的购房首付比例等。

从不同的区域来看，我国东、中、西部的三线及以下城市农村流动人口的购房首付压力存在区域差异。东部地区除绍兴市外，各城市首付压力均大于1.5,绍兴市已达到3.5以上，说明该地区农村流动人口首付压力较大，即以目前的收入无法承担住房首付。西部地区房价水平相对较低，但农村流动人口的收入也较低，仍然存在着首付压力过大的问题。而中部地区的农村流动人口住房首付压力最小，各城市首付压力指数集中在1.6-2之间。

对于月供压力指数而言，除绍兴市外，其余19个城市的农村流动人口月供压力指数均小于1，说明如果能够顺利解决住房首付的支付问题，农村流动人口当前的收入流大体上可以承担住房月供。要提高农业转移人口的住房月供能力，建议针对该部分人群指定较低的商业银行住房消费贷款利率，或者增大该部分人群的住房公积金缴存覆盖率，使得该部分人群能够享受利率较低的住房公积金贷款优惠政策。

5 结论与思考

根据本文的实证结果，要想提高农村流动人口的住房自有率， 加快该群体的城市化过程，需要针对该部分人群制定有针对性的政策。如适度降低首付比例以解决其首付能力不足的问题，从而加快该群体进入当地住房市场的步伐；规范农村流动人口劳动合同，逐步扩大该部分群体缴存住房公积金的范围；或者在房贷利率方面给予优惠政策等，从而在一定程度上缓解其月供压力。

*本文为删减版，原载于中国城市规划协会会刊《城乡规划》杂志2017年第5期。

相关文章

公众号内回复关键词“会刊投稿”

获取在线投稿链接

想与协会合作，就请点击“阅读原文”

留下联系方式吧!

中国城市规划协会

我国城乡规划工作的非营利性行业组织。致力于制定城市规划执业规则、推广规划相关行业标准、搭建行业研究交流平台。