供给侧改革背景下的我国房地产市场长效机制研究

Research on Long-term Mechanisms of the Real Estate Sector in the Context of the Supply-side Structural Reform in China

陈晟  中国房地产数据研究院执行院长

翁毅  中国房地产数据研究院研究员

1 引言

在我国推进供给侧结构性改革的背景下，2016年中央经济工作会议提出要建立房地产市场的长效机制。构建我国房地产市场长效机制，再次成为了社会各界关注的焦点。本文将从长效机制的目标与内容两个方面，谈谈笔者对房地产市场长效机制的若干思考。

2 文献综述

房地产市场长效机制不是一个全新的提法，2013年政府工作报告就已经提出要“健全房地产市场稳定健康发展长效机制”。数年来，学界已经积累了一定数量的研究成果。

3 长效机制的目标

要构建房地产市场的长效机制，第一步就是要明确机制的目标。目标决定了长效机制的内容，目标是否明确、是否聚焦，将直接关系到长效机制的成败。长效机制的目标应当是动态的，在不同的经济发展阶段和宏观经济金融形势下，目标会有所差异。

要明确当前长效机制的目标，有必要厘清以下三点。一是房地产市场长效机制的目标不等同于我国住房政策的目标。二是房地产市场长效机制的目标不能只着眼于房地产市场。三是构建房地产长效机制的目标与现有调控政策是不同的。

总之，此次中央将构建房地产市场长效机制纳入了供给侧结构性改革的总体框架，这就决定了：长效机制的目标将更具有全局性、战略性；构建长效机制与其他改革之间将具有更强的关联性。在当前宏观经济形势下，构建房地产市场长效机制的主要目标，是建立起一套能够自动稳定房地产市场价格的制度，从而为房地产市场泡沫及相关金融风险的化解、实体经济的振兴以及人民居住条件的改善创造有利的条件。

4 长效机制的主要内容

当前我国房地产市场问题的根源之一，是土地、资金等要素在总量、结构和空间布局上配置不当。因此，构建房地产市场长效机制需要跨市场、多部门政策的协同配合，在住房、土地、金融三个市场共同发力，通过调整供需关系、消除交易成本、引导市场预期等方式，来实现预期的目标。

4.1 住房政策

住房政策的重点是贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的功能定位，构建起与合理居住功能相匹配的多层次市场供应体系。一是加强供给侧管理，形成总量、结构、布局合理的多元化住房市场供应体系。二是完善需求侧管理，优化现有的调控政策体系。三是促进住房市场和保障双体系联动，通过住房保障体系的托底功能，带动市场供应体系的优化。四是加强对住房市场的管理。

4.2 土地政策

土地是房地产业最重要的生产要素，土地市场与住房市场高度关联。土地政策的重点是要建立起能够有力支撑住房市场供给侧改革的建设用地供应体系。

一是保障适应住房市场改革需求的土地供应总量。二是形成与城市发展需求相适应的供地结构。三是进一步优化土地供应的方式。

4.3金融政策

近年来，房地产业金融化的趋势日益明显，房地产市场与金融市场的联系不断增强。一方面，房地产开发严重依赖外部融资渠道。同时，随着我国金融体系的不断发展，部分房地产企业尝试通过银行贷款以外的方式筹集资金。特别是在商业地产和产业地产领域，房地产资产证券化等各种金融创新产品层出不穷。另一方面，越来越多的房地产企业开始进入金融行业，或者和金融企业开展合作。因此，房地产市场出现泡沫并进一步诱发系统性金融风险的可能性在不断累积。当前金融政策的重点是抑制房地产泡沫、防范和化解同房地产市场相关联的金融风险。

一是调控流入房地产市场的资金总量。二是降低与房地产市场相关的杠杆。三是实施差异化的信贷政策。四是规范、创新房地产融资产品。

4.4 税收政策

税收政策也是房地产长效机制的重要组成部分，发挥着短期内调控市场供需关系、中长期优化市场供给结构的作用。但是，从发达国家的经验来看，很难单纯地依靠房地产税收政策来实现长效机制目标。一方面，在房地产税收制度保持稳定的情况下，市场价格仍可能出现较大的波动。另一方面，为应对房地产市场波动而出台的税收政策，时常无法达到预期效果。因此，税收政策要真正发挥其预期的作用，必须要与其他政策紧密配合。

一是降低房地产行业总体税负。二是简并、优化房地产税费结构。三是调整不同环节的税负设置。四是实施差异化、精准化的税率设置。

5 结论

构建长效机制是一项综合性的改革，需要住房、土地、金融、财税等多方面政策的有效配合，也需要各级政府、企业、消费者、行业协会、研究机构等多方主体的参与。此外，长效机制要真正发挥作用，还必须获得其他领域重大改革的支撑。

构建长效机制是一个动态的过程，长效机制的目标与内容将随着经济发展阶段和宏观经济形势的变化而有所调整。现阶段，防控和化解房地产市场相关的金融风险是长效机制的重要目标。

当前，长效机制的构建已经起步，中央出台了一系列政策措施，也起到了一定的作用。但是，长效机制要充分发挥作用，需要长效机制中不同政策的相互协调，更离不开经济发展模式、居民收入分配、资源空间布局、央地关系调整等其他领域重大改革的支撑。当前，我国房地产市场的问题，不少是深层次的经济结构失衡在房地产市场的具体表现。在这些失衡没有得到较大改善之前，长效机制能发挥的作用依然是有限的。

*本文为删减版，原载于中国城市规划协会会刊《城乡规划》杂志2017年第5期。

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