高溢价只能靠地段？那为啥浑南皇姑近四环都能卖到7000+

数据来源：瑞达思云数据

沈阳人，可以吐槽沈阳不好，但绝不容忍别人吐槽，沈阳人，买房铁定会买自己熟悉的区域，然后开发商每每有新建项目的时候，都开始研究这一片区的购房者喜欢什么，但是，看着赤果果的数据，我们发现，以前被认为的“郊区”的地方，现在均价已经过万了！这，简直颠覆了我们熟悉的“地缘论”！

“郊区”凭啥卖到7000+？

根据瑞达思云数据显示，2017年1月1日至2017年3月8日，沈阳三环外在售商品住宅中，普通住宅（包括洋房）销售均价top10项目多数已经“破七”，部分项目均价已经过万了。

从数据来看，沈阳许多二环至三环板块均价尚未达到7500+，甚至部分区一环旁的项目均价只能勉强达到8000元/平方米。

在这样的巨大差距对比下，谁都要问一句，老沈阳人印象中的“郊区”现在凭啥卖到7500+？

北三环配套设施 365淘房/摄

板块的不断成熟和未来的发展前景大好当然是原因之一，大品牌的价值自然也是重要原因，而除却地段、品牌、产品这些我们熟知的“原因”外，还有没有其他原因是我们未曾注意的呢？

仔细分析目前比较火爆的全运、白塔、四台子（北皇姑）等几个板块，我们就会发现这几个板块均有多个项目在售，甚至有多个品牌房企相邻而建，且同时在售，那么这几个上榜项目，为啥能“卖上价”呢？

这一点，在采访了这几个板块的业主后，我们似乎就能够明白一些其中原委了。

“房”生外向？

笔者先后走访了北皇姑、全运、白塔几个版块的在售项目。其中，笔者在探访北皇姑的几个在售项目时发现，万科金域华府的业主中，四台子的“老人”占比并不多，反而是老皇姑、于洪、铁西的外溢客户比较多，还有部分沈飞等三台子外溢的客户，最后选择了这里。

南三环在建项目 365淘房/摄

在全运板块内的沈阳星河湾周边本身就少有原住民，所以几乎没有“老人”在这里。更多的，是沈阳高端圈层的成功人士，它的辐射范围远不止于全运版块，浑南区域，而是辐射辽宁省。

在白塔板块，笔者曾探访金石小镇项目。事实上，笔者此前对金石小镇的定价还是颇有“微词”的，笔者窃以为这个地段卖到7500元/平方米，委实有些贵了，还曾偷偷担心过项目的销量。

而事实证明，这个价格并不高，甚至可以说是被购房者普遍认可的，而从小镇的业主来看，同样是在吸引了大批地缘性客户的同时，也有着很多二环内的改善型客户，甚至是外地客户来此置业。

可见，几个高溢价项目，都是在吸引了部分地缘性客户的同时，吸引了很多非地缘性的客户，都说是“女生外向”，难道在房地产行业里，是“房”生外向吗？

铁西区街景 365淘房/摄

地缘洗尽 方显不同

如果说，三环外属于“开荒”，不具备普遍性，那么从传统城区来看，作为“工业区”的铁西，可以说是近几年房价涨幅最快的城区之一了，而这个在老沈阳眼中“脏乱差”的区域，房价能够在短时间内追上素有南富北贵之称的沈河、皇姑等城区，更多的还是因为城区内的“换血”。

所谓“换血”并不单指帖西城区内工厂“批量搬迁”，更多的还是指为铁西区新建商品住宅“买单”的购房者中，“老铁西”只占其中一部分，更多的，还是吸引了很多其它区域有置业需求的购房者和大批“新沈阳人”。

不难看出，目前几个热门板块在售项目均十分集中，各家产品品质相差无几，配套优势更是几家“共享”，如果集中争夺有限的地缘性客户，很容易将自己推入价格战的险地，如果想在保证销量的同时，将产品溢价率做出来，吸引更多的非地缘性客户，可以说是一个非常好的选择。

相对的，反观几个在区域竞争中在价格上胜出的几个项目之所以能够吸引更多的非地缘性客户，一方面是因为楼盘本身具备独特的生活理念，另一方面也是因为产品价值要高于地段本身的价值，这样才能“吸”到更多非地缘性客户。（文/采薇）

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