破解，长白岛商业发展窘境
长白岛，隶属于和平区，位于沈城南部，浑南新区的中部，地处浑河南岸，东西长约4.2公里，南北长约3.7公里。东至金阳大街，西至长大铁路，南至浑南大道，北至滨堤路，规划面积10.87平方公里，规划居住人口17万人。
从2006年，长白岛建设正式启动以来，其发展已有十余年。这十年，从住宅开发，到生态建设，长白岛已愈发让人无可挑剔。
十年磨砺 长白岛蝶变富人区
说起沈阳的长白岛，想必许多人脑海中闪过的第一个关键词便是“富人区”。的确，高楼林立，水系纵横，颇有当年上海陆家嘴的影子。然而，十年前的长白岛却是沈阳城郊的一片农地，这里的原住民们多以种植蔬菜为生。直到2004年起，随着沈阳城镇化进程加快速度，长白岛地区才开始了大刀阔斧的改造。
2006年，和平区政府全面启动长白岛建设，修建了长白西路；2007年，《沈阳长白岛控制性详细规划》出台，确定了“和谐岛城”的基本理念，并规划了“一岛、两带、两心、多点”的空间构架，明确了长白岛“人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游”的六大功能定位和“自然、生态、和谐、现代”的四大开发主题。
随后的几年，长白岛内的基础设施建设相继进行：42万平方米的滩地森林公园，18条街路，覆盖全岛的热网供暖，崭新的学校、幼儿园，多条直通岛内的公交线路……如今，包括139路、188路、287路在内的公交线，以及地铁四、六号线在内的轨道交通，已让长白岛的交通路网格局形成一定规模。
基础设施建设的不断完善，成功吸引了万科、华润、远洋、中海、和泓、深航、格林豪森、新加坡兄弟等地产公司的进驻，而长白岛内的房价也一路飙升，成为了沈阳名副其实的“富人区”。
重宅轻商 偏科严重瓶颈显现
2006年，正值长白岛大搞基建之时，万科、格林豪森地产率先入岛。2007年，中海32亿入驻长白，随即深航、远洋、和泓等房地产开发商也纷纷登岛，至此，长白岛俨然成了各大房企必争之地。如今，长白岛内拥有包括万科城、格林生活坊、远洋和平府、华润幸福里、中海国际社区、中航两河流域在内的20余个大盘，体量高达800余万平。
品牌房企的相继进驻，无疑为长白岛助填了一把旺火，让其在沈城众多板块的热度始终名列前茅。据统计，长白岛商品住宅成交量连续两年稳居沈阳热门板块之首（2016年，长白岛商品住宅销量高达106.85万平；2015年，长白岛商品住宅销量高达114万平）。
此外，长白岛内的房价也一路水涨船高。2006年万科城、格林生活坊开盘价格分别为4500元/平、3850元/平。而到了2008年，万科城的洋房产品达到8000元/平；2010年，格林生活坊的高层价格也已达到6500元/平。当然，这对于长白岛来讲并不算什么。如今，不看长白岛的某一个盘，仅长白岛内的平均房价就已经达到9874元/平，远远高于沈阳市的平均房价7621元/平。可见，单就房价而言，长白岛已经走在了全市的前列，是名副其实的“富人区”。
不过，作为“富人区”的长白岛却是有着致命的缺陷——其在商业上的规划远远不及住宅来的精彩，甚至可以说成是“商业空白”。
目前，长白岛内较为成熟的商业项目仅有万科浑河天地、大润发以及维华商业广场，总体量仅12万平。这与高达800万平的住宅相比，足以说明长白岛内的商业体量不足。而一些商铺类的底商，多依住宅而建，规模较小，且相对分散，不仅难以形成良好的商业氛围，且也难以对人群形成吸附作用。
随着时代的发展，消费者已经从单纯的物质消费需求，成功过渡到休闲、娱乐等精神消费的需求。然而，从目前长白岛内的商业形式来看，其多以住宅底商+大卖场（大润发）为主，形式单一，功能结构不完善。尤其是住宅底商，其服务范围较小，功能局限性较大，仅能满足区域内人群最基本的生活需求，难以对消费者产生强有力的吸引。
从长白岛内的商业业态来看，大多以餐饮+儿童教育为主，休闲、娱乐、文化生活等业态严重缺失。由于区域内多以住宅底商为主，且这些商铺在面积和地理位置上趋同，加之缺乏统一的运营规划，导致区域这两大业态在分布上并不均匀，且有同质化的问题。由此可见，长白岛的商业结构混乱，无法形成互补，不仅缺乏综合功能，而且缺乏服务、文化、娱乐、休闲等公共服务功能。
就商铺的发展阶段来看，其发展阶段仍处于初、中级阶段，即以小吃店、便利店、商超为主；而就商业品牌的档次来看，其也很难与长白岛内的“精英”人群的消费能力相匹配。
追本溯源 规划失衡自主开发
那么，究竟是什么造成了长白岛商业的如此现状？
规划是商业有序发展的前提，这既适用于城市中的某个集中商业，同时也适用于某一区域内的商业群体。对于长白岛而言，早年推出大量住宅+底商用地，吸引了大量人口。然而，却没有想到，底商没有办法满足人口涌入后所产生的商业需求。因此，缺乏对长白岛内的商业规划，是导致该区域商业不足的主要原因。
对于区域商业来讲，想满足一定的人口消费需求，并形成一定的氛围和影响力，更需要注重商业规划的独立性、整体性和发展性。
所谓独立性，也就是指减少住宅+底商的形式，规划出独立的商业用地，并根据商业自身特征和规律进行打造。整体性，主要从规划的整体，即：满足区域内人口规模和需求；内容的整体，即：商业形式、布局、业态等多元化；功能的整体，即：商业与区域间的协调，商业功能之间的互补。而发展性则是指充分考虑区域内人口的消费水平，并预留出一定的空间，以便日后商业的再次升级。
前文提到，长白岛内多以住宅+底商为主，这也就造成了开发商缺乏商业运营的整体意识和公共性服务开发意识，从整体而言，这势必会导致区域内的商业在形式、功能、业态布局等结构上的不均衡化，以及商业品牌的低端化，产生与区域人群消费能力无法完全匹配的尴尬处境。
此外，对于开发商而言，“卖”铺，获得资金是根本目标，无需从整体性和发展性考虑某一商业功能是否符合区域的发展，满足人群的需求。这也是长白岛内住宅底商始终处于商业初级发展阶段，难以承载区域人口消费能力的主要原因。而想要改善区域内的商业结构，则需要明确商业的功能和定位，无论是集中商业还是社区底商，都应在购物、日常基本消费的基础上，加一些休闲、娱乐、健身、文化等多元化的功能，使商业成为满足区域内人口休闲放松与社会交往的重要场所。
因地制宜 发挥优势特色商业
其实，无论是从区位、环境以及人口聚集程度，长白岛在商业发展资源方面都有着无可比拟的优势。
从环境资源讲，长白岛是我国北方最大的生态岛，环岛水系长达10公里，水域面积320万平方米，岛内森林公园占地42万平方米，拥有绵延2000余米的木栈道和多处亲水平台，且每年都会举办樱花、向日葵等花卉展览，吸引大量的市民及游客来此游玩。
从交通资源讲，目前胜利桥、工农桥、三好桥这三座跨浑河大桥将长白岛和母城和平区相连。而在公共交通方面，多条公交以及地铁四、九、六号线，让长白岛更加四通八达。
从教育资源讲，岛内拥有和平区优质的教育资源，即和平一校、南京一校长白分校、铁路五校长白分校、望湖路小学长白分校、126中学长白校区、南昌中学长白校区。
以上的三大资源最终都汇总为长白岛内的人口资源。据了解，截至2016年底，长白岛的人口已将近13万人。人口结构占比中，常住人口占比最大，而未来区域内人口还将持续增长，预计到2020年，岛内人口或将增至约18万。而人口的增加，尤其是居住人口的增多将为区域商业的发展奠定有利基础。
而在商业的打造及发展上，岛内的运营商可考虑立足区域人口和高消费能力，借势轨道交通及亲母城优势，打造集景观、教育于一体的家庭生活方式中心。
当人们的消费模式从追求物质的大众消费，转变为追求文化与审美的个性消费。这就要求商业除了一些日常的零售、餐饮等业态外，还需加入体验感强的业态种类，如文化演艺、户外娱乐等特色的趣味性业态，加强娱乐性与互动性；当然，也可充分利用长白岛的滨河水系资源，沿河设置就餐区、观景台等，使消费者用餐、休憩的同时可以体验自然风光，以满足消费者不断变化着的需求。（文/RET睿意德东北区沈阳公司高级总监玄兆业）
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