《世界经济》2022年第3期|“租售同权”能促进教育资源均等化吗

作者：叶菁菁、谢尚、余建宇，西南财经大学经济与管理研究院；蒲火元，广东省广州市统计局

刊期：《世界经济》2022年第3期

原标题：租售同权政策与住房租购市场联动

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在推进基本公共服务均等化的进程中，具有代表性的事件之一是广州市于2017年7月发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《方案》）。依据《方案》实施细节中“就近入学”原则，在保证“人户一致”学生学位基础上，广州市区教育局以实际居住地就近为其余适龄儿童统筹安排学位。该方案首次赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，削弱了公共服务与房产所有权之间由来已久的关联。然而，在公共服务资源本身稀缺和租赁市场仍不成熟的前提下，该政策能否实现真正意义上的“同权”，仍待实证分析和检验。

（图片：试水 新华社发 徐骏 作）

本文的研究思路与公共服务资本化的文献一致：由于教育资源水平会反映在不同区域的房价上（Tiebout，1956），倘若“租售同权”政策切实改变了教育资源均等化水平，受到影响区域的住房价格会发生变化。若教育资源对租户可及性提高，“租售同权”政策预计会带来租金上升、房价回落。若政策并未能从实质上改变租户和住户对教育资源的获取能力，那么无论是房租还是房价都不会有明显变化。那么租售同权政策究竟会对住房租购市场分别产生什么样的影响？其中房价和租金的联动机制为何？最终又会怎样改变购房者和租房者的福利？本文围绕这些问题做出理论分析与实证检验。

文章的实证研究采用双重差分方法：由于“租售同权”主要影响的是教育资源的获取能力，若一套住房附近的学位较多，则该套住房理应受影响更大。因此，基于广州市二手住房与租房交易数据，使用每套住房800米半径范围内所有学校的学位数量（后文统称为“就近学位数”）来衡量其可能受到政策冲击大小，考察住房租金和成交价格在政策前后的变化。

（图片：租购同权 新华社发 朱慧卿 作）

结果显示，租售同权政策使得房价平均下降了2.2%左右，房租平均上升了1%~2%。政策效应在教育局认定的省一级小学学区（后称“重点学区”）与普通小学学区（后称“普通学区”）存在明显的异质性。在重点学区，学位供不应求，房价和房租均未受到租售同权政策的显著影响；在普通学区，学位相对宽松，房价和房租出现了比平均效应略微更大的变化，租售同权政策效应使得平均房价会显著下降3.3%左右，使房租平均价格会显著上升1%~2%。异质性研究结论有助于统一现有研究的不同观点：虽然租售同权会使得房价下降，特别是房价虚涨的部分会在一定时间内回落，同时房租会受到较大的上升压力（黄志龙，2017）；但由于优质教育资源的稀缺性，在重点学区，学位仅能满足“人户一致”的购房者，租售同权政策落实过程中的住户排序优先原则使得政策不会影响购房需求，政策效应不显著，因此公共服务均等化的实质效果依赖于优质教育资源的充足供给（尚珂和邢妮，2018）。

根据实证结果，本文从理论上进一步讨论了该政策对不同类型消费者的福利影响。在学位紧张的地区，购房需求强烈，住房市场上有效供需并不会改变，房价租金也就不会受到显著的政策影响。因此，在学位紧张的重点学区，消费者福利不会因租售同权政策而发生变化。但是在学位宽松的普通学区，一部分消费者的福利可能因政策而重新分配。对学区房有较高需求的消费者将从降低的房价中获益，而由买转租的消费者也将从可及的教育资源中获益。这表明租售同权政策不仅有助于满足消费者购房需求，而且有助于租房者获得均等化教育资源，这一结论也得到了广州市相关住房官方网站数据的支持。

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