昆明公寓，像不像渣男？

还记得蓝光天娇城天樾吗？

两天前，楼市君报道了其公寓一年降价20万气晕！狂降5000/平！蓝光甩卖公寓，手段好凶残...，引来很多狂降价的公寓业主吐槽。

有业主说买之前感觉公寓啥都好，买完发现啥都不好，转卖甚至还要倒贴一笔“分手费”。

不少人反映买公寓出现的问题

11盘大跌

有盘直降4000元/平

楼市君敢说，蓝光天娇城天樾不是个案，这位业主也不是最惨的。

统计发现，目前，昆明在售公寓（包含商办）至少有11盘降价，且降幅在1000元/平以上。

即便是房价（住宅）高达2万+的巫家坝片区，其公寓也在降价。例如中南云境，其公寓最高时12000元/平，现在直接降到了万元内。

值得注意的是，昆明主城五区中，呈贡区降价的公寓盘最多，且降幅最大。

蓝光天娇城天樾、融创孔雀镇、东盟未来港降幅都在3000元/平以上。

如果按销售历程中的最高价和最低价计算，蓝光天娇城天樾直接打了个4折，降幅不止3800元/平。

打骨折算什么，这直接打内伤了。

东盟未来港（楼市君实拍）

卖房前什么都好

卖完就“不负责了”

都说投资房产稳赚，但上面这11盘（短期内）就是例外。

有没有觉得，公寓在卖给你之前说得哪哪都好。

低首付，低月供，不限购，不限贷，足不出户坐享收益，买一层得两层超高使用率，地铁口购物中心旁租金高，精装修交房拎包入住……

公寓宣传价值点

但业主接房后，接踵而来的是水电费高，不能使用燃气，租客多，电梯拥挤等。

更烦心的是，很多公寓会出租给商业机构运营，小宾馆，整形美容、按摩店等充斥，环境杂乱，还不安全。

有的甚至出现出租困难，拿不到返租等问题。烂尾的大宥城便是如此。

最糟糕的就像蓝光天骄城天樾，还没收房就降价了。

这样一看，昆明公寓像不像渣男？

表里不一，嘴上说升值空间大，实际上交易完就狂跌，转卖甚至血本无归。

供应量大购买力弱

二手卖不起价格

其实昆明公寓本身是不想“渣”的，但多方因素让其涨不动不算，还只能降价。

公寓天生自带弱点，例如40年产权，贷款利率高等，这里就不多说了，都是常识。

这也是公寓价格天生低于住宅的原因。

其二，由于规划等条件限制，昆明公寓长期供大于求。

据锐理数据，2019年来，昆明公寓库存持续增加，截至2020年底，存量高达454.22万平。

其存量需要53个月才能卖光，去化周期是住宅的4倍。

（源于昆明锐理数据）

其三，是购买力弱，销售速度慢。

数据显示，去年昆明公寓新增供应约190万平，销售约103万平，供销比约1.8:1。

供应量是销售量的1.8倍，意味着昆明公寓市场的购买力很弱，销售速度慢。

（源于昆明锐理数据）

其四，是公寓到手后，发现出租不易，转手也难。

尤其是供应量最大的呈贡片区，以涌鑫哈佛中心为例，其一手公寓曾卖出10000元/平（2019年2月）的价格，但现在链家挂牌的二手公寓多数7000多每平。

而二手卖不起价也会影响到一手的销售。

涌鑫哈佛中心二手公寓价格（源于链家）

此外，商业配套，交通，以及入住率等也影响着公寓价格。

分析11个降价盘发现，巫家坝片区现阶段无商业、无地铁、入住率低，而该片区的公寓大多都在降价。

呈贡亦是如此，在商业配套缺乏的蓝光天骄城天樾、东盟未来港，其公寓降得很猛。

东盟未来港商业（楼市君实拍）

那是不是昆明的公寓都不行？

不是的。

昆明也有涨幅比较明显的公寓，例如昆明广场悦中心，其开盘时（2017年12月）均价15500元/平，现在已去到18000元/平。

只不过这样的例子比较少。

昆明广场悦中心及购物中心（楼市君实拍）

最后楼市君想说，有些公寓价格固然低，但不要贪图便宜，你即将入手的可能是个“烫手山芋”。

但也不必盲目排斥公寓，毕竟有些公寓涨幅明显，放几年说不定升值更多。

想买公寓又拿不准的，不妨留言问问楼市君哦。

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