广西玉林市玉州区人民政府关于规范农村宅基地管理提升乡村风貌实施方案

玉州区政府办宅基地管理与利用

2024-09-15

根据《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》、《自然资源部农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）、《自然资源部农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》（自然资发〔2020〕127号）、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步明确我区农房管控相关职责分工的通知》（桂政办发〔2020〕99号）等文件要求，为扎实推进新农村建设，规范农村宅基地管理，提升乡村风貌，特制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大作出的关于实施乡村振兴战略重大决策部署，在严格落实占补平衡制度的同时，实施乡村风貌改造，规范宅基地管理，推动新农村建设。

二、工作目标和任务

建立提升乡村风貌规范农村宅基地管理机制，壮大村集体组织，规范农村宅基地管理，分类处理农村宅基地历史遗留问题，合理保障农户宅基地的资格权和使用权，改善农村人居环境和生产条件，促进乡村振兴。

三、规范农村新增宅基地审批和建房管理

（一）明确农村新增宅基地申请条件及面积标准

农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。经批准异址新建住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。原址翻建或改扩建住宅的，宅基地用地面积和建筑面积不得超过自治区规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

1.申请条件。

严格落实农村宅基地“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。户是指公安部门颁发的户口簿所登记的全部家庭成员，一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。符合下列条件之一的，可以户为单位申请农村宅基地：

（1）村集体组织成员因结婚等原因确需分户（分户后父母身边须有一个子女），分户后需要建住宅又无宅基地的；

（2）村集体组织成员需建住宅，没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建住宅的；

（3）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；

（4）迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（5）因自然原因等不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的；

（6）因人口增加，现有宅基地面积不能满足居住需求的。

2.面积标准。

村民一户只能拥有一处宅基地，平原地区和城市郊区每户不得超过100平方米，丘陵地区和山区每户不得超过150平方米。新增农房在符合规定宅基地用地面积前提下，每户建筑面积不得超过450平方米，层数不超4层,建筑高度不超15米。

（二）规范农村新增宅基地审批和建房规划许可管理

1.农户申请。

符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提交《玉州区农村宅基地使用承诺书》（详见附件2，以下简称“承诺书”）和《玉州区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（详见附件3，以下简称“申请表”）申请宅基地。

2.村组审查公示。

（1）村民小组初审公示。村民小组收到申请后，应在5个工作日内提交村民小组会议讨论，并对申请人是否满足申请条件、宅基地用地面积和建筑面积是否符合规定标准、是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等情况进行初审，初审通过后将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内及村委会公示10日，公示无异议的，村民小组在申请表中签署意见，并将农户申请、村民小组会议记录、公示等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。

（2）村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，并在收到材料后5个工作日内完成审查，审查通过的在申请表中签署意见并盖章后报送镇（街道）人民政府（办事处）。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送镇（街道）人民政府（办事处）。

3.镇（街道）人民政府（办事处）审批。

农村村民住宅用地，由镇（街道）人民政府（办事处）审核批准。农户提出宅基地和建房（规划许可）书面申请后, 镇（街道）人民政府（办事处）应当及时受理。经审核认为符合申请条件、报送材料完备的，镇（街道）人民政府（办事处）应在自受理申请之日起10个工作日内作出决定；情况复杂的，经审批机关负责人批准，可以延长5个工作日。

镇（街道）人民政府（办事处）要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。镇（街道）人民政府（办事处）有关人员完成审查后需在《玉州区农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（详见附件4，以下简称“审批表”）中签署意见，主要审查以下内容：

（1）申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。

（2）用地建房是否符合国土空间规划（包括土地利用总体规划和城乡规划）、村庄规划、农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则要求，是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等。审查通过后，核发《乡村建设规划许可证》（详见附件5，以下简称“许可证”）。审查过程应遵循以下原则：

①已有“多规合一”村庄规划的，要严格按规划落实；

②没有“多规合一”村庄规划的，根据桂自然资发〔2020〕36号文的要求，制定农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则，对符合土地利用总体规划和管控办法或设计通则的予以通过审查；

③暂不符合前两款规定情形的，在符合用途管制基本原则下，不占用耕地和永久基本农田，不在已查明的地质等自然灾害隐患点内，符合生态保护红线管控要求的合理建房申请应予以通过。

根据审查结果，镇（街道）人民政府（办事处）对农民宅基地申请进行审批，出具《玉州区农村宅基地批准书》（详见附件6，以下简称“批准书”）和发放《乡村建设规划许可证》，并以适当方式公开。各镇（街道）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报玉州区自然资源局、玉州区农业农村局和玉州区住房和城乡建设局等部门备案。

（三）严格用地建房全过程管理

对于农村用地建房，镇（街道）人民政府（办事处）应组织国土规建环保安监交通站、农业农村站人员加强报建服务和过程监管，全面落实“三到场”要求。

1.收到宅基地和建房（规划许可）申请后，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类（最新公布实施）等。

2.批准用地建房申请后，到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

3.农户建房完工后，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划要求、乡村建设规划许可证所确定的图集或房屋设计方案建设住房，并出具《玉州区农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（详见附件7，以下简称“意见表”）。

鼓励各镇（街道）将实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等，与实地丈量批放宅基地两项工作合并开展。

经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房；住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过镇（街道）人民政府（办事处）验收后90天内拆除旧房，原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕。通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体后，可依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（四）改进农村村民住宅用地的农转用审批

经批准的农村村民住宅建设占用农用地的，农用地转用审批事项由玉州区人民政府在受委托权限范围内批准。由区自然资源局按批次用地每半年一次性向玉州区人民政府提出农村宅基地农用地转用申请。

1.强化规划管控。

在玉州区、镇级国土空间规划和村庄规划中，要为农村村民住宅建设用地预留空间，各镇（街道）可在国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标。用地计划指标单列，原则上不低于新增建设用地计划指标的5%，对于合理的农民建房所需新增建设用地计划指标实行核销制。新增建设用地土地有偿使用费不得向建房农民收取。

2.统一落实耕地占补平衡。

农民建房经批准确需占用耕地的，由玉州区自然资源主管部门通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡，不得收取耕地开垦费。

（五）依法申请办理不动产登记

农户建房通过镇（街道）人民政府（办事处）验收后，应及时向玉州区不动产登记部门申请办理不动产登记。对于符合登记要求、材料完备的，玉州区不动产登记部门应在自受理申请之日起5个工作日内完成登记，并将不动产权证书发放到农户手上。农户申请办理不动产登记时，户口簿原件和户主及申请人身份证原件进行现场核验，需要提交的材料如下：

1.不动产登记申请表。

2.《玉州区农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》和《玉州区农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

3.权籍调查表、宗地图、房屋平面图及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积的材料。

（六）积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用

在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，发展农村新产业、新业态，推动乡村振兴健康有序进行。鼓励积极稳妥开展闲置宅基地整治，并确保整治产生的土地指标和收益优先用于本村农业农村发展。

四、规范农村宅基地历史遗留问题的处理

区农业农村局、区自然资源局、区住建局等相关部门要积极研究制定农村宅基地历史遗留问题的处理意见和有偿使用费征收标准，指导、协助各镇（街道）解决历史遗留宅基地登记合法化问题。

五、强化土地违建监管，落实监管责任，强调问责

（一）强化土地违建监管

各镇（街道）人民政府（办事处）要对各村项目后期管护中发现、报告、制止违法用地行为等工作落实情况进行督查。

（二）落实监管责任

各镇（街道）人民政府（办事处）为责任主体，对辖区内项目后期管护土地违建监管工作负总责，其主要责任是项目后期管护发现、制止土地违法行为的第一责任人。

各镇（街道）国土规建环保安监交通站是项目后期管护土地违法行为动态巡查主体，其主要负责人为动态巡查第一责任人，巡查人员为动态巡查直接责任人。

各村民委员会负责及时发现、报告、制止本辖区项目后期管护违法用地行为，协助、配合职能部门开展行政执法，村民委员会主任为防控项目后期管护违法用地行为的具体责任人。

（三）强调问责

对项目后期管护中未落实土地违建监管的责任单位及责任人，将依法依纪严肃查处。

六、工作要求

（一）加强领导，压实责任

成立玉州区农村宅基地和农房管控工作领导小组，领导小组成员：

组长：黄育军副区长

谢湛华副区长，仁东镇党委书记

副组长：陈知区政府办公室副主任

杨然区政府办公室副主任

阮玉娟区农业农村局局长

卢宗鹏区自然资源局局长

周志明区住建局局长

成员: 肖德嵩玉城街道办事处主任

黄霞城西街道办事处主任

覃海东名山街道办事处主任

陈天国城北街道办事处主任

陈祖安仁东镇镇长

卢国勇仁厚镇镇长

许育俊大塘镇镇长

黄宇翔区自然资源局党组书记、副局长

廖剑军区农业农村局副局长

张永区住建局副局长

梁诗区司法局副局长

胡志健南江街道办事处副主任

领导小组下设办公室，设在区农业农村局，办公室主任由区农业农村局阮玉娟局长兼任，副主任由区农业农村局廖剑军副局长担任，办公室人员从区农业农村局、区自然资源局、区住建局、各镇（街道）等相关单位抽调。按照玉州区主导、镇（街道）主责、村级主体的要求，区农业农村局、区自然资源局、区住建局等部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和“放管服”改革要求，在区委、区政府的统一领导下，做好工作衔接，依法履职，主动担当。各镇（街道）人民政府（办事处）要充实力量，健全机构，切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

（二）切实履行部门职责

区自然资源局负责指导村庄规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法及时确权登记颁证。区农业农村局负责指导各镇（街道）建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，利用闲置宅基地和闲置农房，完善宅基地用地标准，合理布局宅基地；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查；参与编制国土空间规划和村庄规划。区住建局负责指导和推动农房设计图集编制、农房质量安全管控、建筑风貌管控等工作。

（三）完善工作机制

区农业农村局、区自然资源局和区住建局等部门将有关许可事项授权或委托镇（街道）人民政府（办事处），并向镇（街道）人民政府（办事处）提供相关资料、图件等，由镇（街道）人民政府（办事处）组织人员审核。区自然资源局需提供土地利用现状图、国土空间规划图（包括土地利用总体规划图和城乡规划图）、永久基本农田保护图以及生态红线图等图件，区住建局需提供农房设计图集等资料。镇（街道）人民政府（办事处）要建立协调机制，优化审批流程，提高审批效率，强化事前谋划、事中管控、事后监管，做好农村新增宅基地审批和建房管理工作，为农民提供便捷高效的服务。

（四）加大综合行政执法力度

区农业农村局要会同区自然资源局、区住建局等相关部门加强对镇（街道）人民政府(办事处)农村村民建住宅监管执法工作的业务指导；建立联合执法机制，定期组织开展农房违法建设集中查处行动；跨行政区域的农村村民非法占用土地建住宅行为和玉州区人民政府认为影响较大的，由区农业农村局会同有关部门行使《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定的行政处罚权。

区自然资源局负责开展规划动态监测预警，健全资源环境承载能力监测预警长效机制，建立国土空间规划定期评估制度，做好国土空间规划的动态完善。

区住建局要结合乡村风貌提升“三清三拆”环境整治、城乡建设用地增减挂钩等政策，整合项目收益、财政奖补等资金，有序推动存量农房风貌提升。

镇（街道）依托“四所合一”改革，加强镇（街道）综合行政执法队伍建设，按照有关法律规定对违法用地、违法建设等开展执法，将农村宅基地纳入网格化管理，加大执法监察动态巡查力度，受理群众举报和投诉，及时发现、制止和处置涉及宅基地的各类违法违规行为，防止产生新的违法占地建房现象。

（五）充分发挥村民自治作用

结合乡村治理体系建设，加强村民自我管理、自我监督和自我约束的自治意识。充分发挥“四议两公开”议事制度和“一组两会”协商自治制度在农村宅基地管理中的作用。有条件的村可探索设立村级宅基地协管员，建立村第一时间巡查上报、镇（街道）第一时间依法处置的有效机制，对违建行为做到早发现、早制止。

（六）加强政策宣传

区自然资源局、区农业农村局和区住建局等有关部门应通过政府门户网站或部门网站及其他形式，主动公开宅基地管理、农房建设的相关政策规定，加强法律法规和政策的宣传解读，提高村民依法依规用地建房和保护耕地的意识，建立“疏堵结合”的长效管理机制。

（七）落实工作保障

区农业农村局、区自然资源局和区住建等有关部门要加强农村宅基地队伍建设，配齐配强工作力量，强化业务工作培训，提升业务能力素质，重点加强镇（街道）“四所合一”机构的队伍和政务服务能力建设；由区农业农村局牵头，向区人民政府申请经费，向社会招聘人员，成立农村宅基地监管执法队伍；区农业农村局、区自然资源局、区住建局等部门要将规范农村宅基地管理、提升乡村风貌工作相关经费纳入财政预算，切实保障工作经费。农村宅基地用地建房申请审批和不动产登记颁证全过程除了收取规定的工本费外，不得向农民收取其他费用。

附件：

1. 玉州区农村宅基地和建房申请办事指南

2. 玉州区农村宅基地使用承诺书

3. 玉州区农村宅基地和建房（规划许可）申请表

4. 玉州区农村宅基地和建房（规划许可）审批表

5. 乡村建设规划许可证

6. 玉州区农村宅基地批准书

7. 玉州区农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表