安徽芜湖繁昌区农村宅基地及建房管理暂行办法

繁昌区人民政府宅基地管理与利用

2024-09-15

各镇人民政府，繁昌经济开发区管委会，区政府各部门、各直属单位，驻繁各单位：

现将《繁昌区农村宅基地及建房管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

2021年5月6日

繁昌区农村宅基地及

建房管理暂行办法

第一章总则

第一条 为进一步加强我区农村宅基地管理，切实保护耕地，促进节约集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《安徽省城乡规划条例》《安徽省农业农村厅安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）等有关法律法规和政策规定，结合本区实际，制订本办法。

第二条 本行政区域内农村村民建房（异址新建、原址改扩建和原址翻建）适用本办法。

本办法中所称的农村宅基地（以下简称宅基地），是指村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

本办法中所称的村民是指农村集体经济组织成员。

第三条 镇人民政府（含繁昌经济开发区管委会，下同）负责本辖区内宅基地及建房审批和监督管理工作。建立由农业农村、自然资源、镇村建设、城管执法、公安、司法等部门组成的镇联席会议制度，镇政府分管领导为联席会议召集人，对农户申请建房进行初审。设置一站式服务窗口，有专人负责宅基地建房申请。各部门各司其职，切实履行宅基地用地审核、乡村建设规划许可、农房建设设计方案审定、农房建设监管等职责，实行一个窗口受理、多部门联审制度。

区农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统；及时将农民建房新增建设用地需求通报区自然资源规划局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

区自然资源规划局负责国土空间规划、土地利用计划、规划许可、宅基地使用权和农房所有权确权登记颁证等工作，建立农村地籍调查数据库和不动产登记信息系统，在国土空间规划中以镇为单位统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用审查报批和规划许可等相关手续，指导村民建房风貌设计。

区住房城乡建设局负责村民房屋安全性鉴定指导，负责组建农村建房监理库和第三方竣工验收机构库并进行日常管理，负责面积较大（住宅建筑面积300平方米（含）以上或三层；旅游民宿不超过四层，建筑面积不超过800平方米）建房工程的质量监督指导工作，负责农村建筑工匠的技术指导和管理工作。

区公安、司法、城管、交通、文物、水利、电力等部门配合，强化信息共享互通，各司其职，共同做好宅基地管理的相关工作。

第四条 宅基地审批应遵循以下原则：

（一）严格落实“一户一宅”规定。严格按照宅基地标准使用土地。村民新建住宅，原址改建、扩建、翻建住宅的，均应依法办理宅基地用地建房审批手续。

（二）严格落实土地用途管控。宅基地选址必须符合区、镇国土空间规划和村庄规划，严格控制新增宅基地占用农用地特别是耕地，严禁占用永久基本农田。

（三）坚持节约集约利用土地。村民建设住宅要与土地整治、人居环境整治等项目建设相结合，优先利用原有宅基地、空闲建设用地和未利用地。城镇建设用地规模范围外的村庄，通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间。鼓励和引导农民逐步向中心村、城镇集中。

（四）合理安排宅基地用地计划。农村宅基地占用新增建设用地由区自然资源规划局纳入年度计划统筹安排。在实施城乡建设用地增减挂钩项目时，建新地块要预留5%集体建设用地优先保障拆迁安置的宅基地用地需求。宅基地批准占用耕地的，区统一落实耕地占补平衡。

（五）依法保护农民合法权益。要充分保障农户享有的宅基地资格权，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。因重点工程项目、公共设施和公益事业等建设需要收回村民宅基地的，对宅基地使用权人应按照相关安置补偿办法应给予补偿。

保障农村妇女在宅基地使用方面与男子享有同等权利。任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚和丧偶等为由，侵害农村妇女宅基地使用的合法权益。

第二章规划管理

第五条 镇人民政府编制镇国土空间规划和村庄规划时，应充分考虑农村居民点及宅基地的规模和具体位置。以行政村为单位，按照集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、搬迁撤并类、暂未确定类等5类分类要求，加强农村建设风貌引导，明确村庄发展类型，编制村庄规划。

第六条 村庄规划和农民安置区、集中建房点修建性详细规划必须符合区、镇国土空间规划。

第七条 下列区域禁止农村村民建房：

（一）马仁山森林公园、五华山生态保护区、各级文物保护区，具体四至范围由区自然资源规划局、区文化旅游体育局与各镇人民政府共同划定；

（二）水系、防洪、排涝、河湖管护等控制区域；

（三）公路两侧建筑控制区范围从公路规划红线向外侧后退一定距离，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米、乡道不少于5米；高速公路、铁路、高压走廊、地下管线等控制区域。

（四）已列入土地整治项目或其它重点项目房屋征收计划的区域。

（五）地质灾害区或其它涉及环保、安全、卫生防护等要求的控制区域。

（六）法律、法规、规章禁止的其它区域。

第八条 住房设计应符合安徽省村庄规划编制标准，体现“适用、安全、经济、美观”的原则，按照农村村民生产、生活习惯，做到功能合理、整体风貌协调，体现地方特色。

规划审批基本要求：建筑朝向在保证日照前提下，要与现有道路和周边建筑协调；建筑外立面应与周边建筑整体协调；建筑高度应适中，住宅楼层不超过三层；生活污水应排入污水处理设施，并同步进行改厕；建筑竖向（正负零标高）应与相邻建筑协调，不影响场地排水。

对各区域农村村民建房，应设计统一建筑风格，统一外立面和施工图纸，推广采用区自然资源规划局或各镇人民政府推荐的农村住房设计图集及施工图纸。鼓励农村村民建房进行工程地质勘探，由专业施工队伍承建，逐步完善相关机制。

第二章申请和审批

第九条 村民符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请使用宅基地：

（一）因结婚等原因确需建房分户的；

（二）因自然灾害需要搬迁的；

（三）经区级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

（四）区级以上人民政府规定的其它条件。

第十条 申请宅基地有下列情形之一，不予批准：

（一）宅基地选址不符合区、镇国土空间规划和村庄规划的；

（二）占用永久基本农田、自然保护地、生态公益林地的；

（三）申请新建住房，原址改建、扩建、翻建住房，未签订《农村宅基地使用承诺书》的；

（四）在地质灾害易发区选址建房的；

（五）将原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的；

（六）在规划撤并的村庄范围内，申请原址改建、扩建、翻建的（危房改造除外）；

（七）依法征收安置的；

（八）不符合相关法律法规和政策规定的。

第十一条 有下列情形之一，不得以分户为由申请宅基地：

（一）夫妻之间；

（二）父母与未达到法定结婚年龄子女之间；

（三）祖父母或外祖父母与由其抚养的未达到法定结婚年龄孙子女之间。

第十二条 村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地面积（包括附属用房、庭院用地等）最高不超过160平方米。

父母原则上与一个子女合并为一户，确需分户的，必须经本集体经济组织成员代表会议同意。

第十三条 农村宅基地及建房申请程序

（一）申请。村民需要宅基地用地建房的，应填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并提供以下材料：

1.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

2.拟建农房设计选用方案（自行设计方案或选用方案）；

3.《农村宅基地使用承诺书》；

4.家庭户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件。

（二）公示。村民小组收到申请后，应当在10个工作日内提交村民小组会议讨论，并将申请理由、宅基地分配方案(拟用地位置和面积)和建房(规划许可)方案（拟建房层高和面积)等情况在本小组范围内公示。公示时间不得少于5个工作日。公示有异议的，由村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地方案和建房(规划许可)方案再予以公示；异议不成立的，按程序上报审查。

（三）审查。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。村级组织应当在收到材料后5个工作日内完成，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划（没有编制村庄规划的，审查是否符合镇国土空间规划中明确的村国土空间用途管制规则和建设管控要求）、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。

（四）报送。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送镇人民政府。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，报送镇政府批准。

第十四条 农村宅基地及建房审批流程

（一）部门联审。镇宅管办负责受理农村村民宅基地和建房(规划许可)申请。收到申请后，镇宅管办应当在10个工作日内完成实地勘查和审核工作。镇村建设部门负责受理宅基地和建房申请、审核农村宅基地建房是否符合村庄规划要求。镇农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，是否取得用地计划。涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续。城管部门负责审核农村宅基地建房是否存在违法建设事项。涉及林业、水利、电力、公路等部门的，要及时征求意见。

（二）镇人民政府审批。镇人民政府根据各部门联审结果，对农村村民宅基地申请进行审批。经审核认为宅基地申请和用地审批符合条件，报送材料完备的，应当自联审合格之日起，在5个工作日内予以批准，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，镇人民政府和村级组织要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并同步将审批情况书面报区级农业农村、自然资源等部门备案。

经联审不符合宅基地和用地审批申请条件的，镇人民政府应当在3个工作日内依法答复申请人，并说明理由；属报送材料不完备的，应在3个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。

村民申请在符合村庄规划的现有宅基地上改建、扩建和翻建住宅的，在不突破规定宅基地面积、符合农房规划设计要求，不涉及切坡建房的情况下，确需改建、扩建和翻建的，适用简易审批程序。即：村民直接向村级组织提出书面申请；村级组织应当在收到材料后5个工作日内完成审查；审查通过的，村级组织签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送镇人民政府；镇人民政府受理申请后，应当在5个工作日内完成各部门联审工作；经联审合格的，镇人民政府应当在5个工作日内予以批准。

（三）面积较大农村建房审批管理

除正常审批程序以外，面积较大农村建房还需履行以下程序：

1.建房户须选择具备资质的企业进行施工，并向属地政府镇村建设部门报备。

2.全区统一设立农村建房监理库和第三方竣工验收机构库，由建房户和属地镇在库内选取监理单位和第三方机构具体负责面积较大农村建房工程施工过程监管和竣工验收，相关监管和竣工验收资料须向属地政府镇村建设部门报备。农村建房质量安全管理上级另有规定的，按上级文件执行。

第十五条 积极探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。支持乡村新产业新业态和工商资本返乡下乡创业。支持农户或集体经济组织在不丧失农户房屋所有权和宅基地使用权的前提下，以自主经营、合作经营、委托经营等方式，利用闲置宅基地和闲置住宅依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等，增加农民财产性收入。按照上级政策规定，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市。

第三章批后管理

第十六条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经镇人民政府批准，可以收回宅基地使用权：

（一）因公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；

（四）采取欺骗手段获得批准宅基地的。

依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给与适当补偿。

收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第十七条 镇人民政府和村集体经济组织要加强宅基地用地建房的全过程监督管理，做到违法违规问题早发现、早处置。村民经批准用地建房后，镇人民政府要组织农业农村、自然资源和镇村建设等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，做好现场工作记录，指导农户按照批准面积和要求使用土地。

建房过程中，镇人民政府要组织农业农村、自然资源和镇村建设等部门联合村级组织进行过程监督检查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，发现问题及时制止，责成整改。

区住房城乡建设局每年对较大面积农村建房工程质量进行抽查，抽查比例不低于30%。

农户建房结束后，镇人民政府要组织农业农村、自然资源和镇村建设等部门对照审批内容进行实地验收，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

经批准用地建房的村民，要严格按照《农村宅基地使用承诺书》完成建房；应拆旧的，按照承诺的时间拆除旧房，并无偿退出原宅基地交农村集体经济组织安排使用。通过验收的农户，及时向不动产登记机构申请办理农村房地一体不动产登记。

第十八条 乡村建设规划许可证有效期为一年。需要延期的，应当在期限届满三十日前向向发证机关提出延期申请，延期期限不得超过六个月。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，乡村建设规划许可证自行失效。

第十九条 农村住宅可以依法转让或赠与符合条件的本村集体经济组织成员，宅基地使用权和房屋所有权转移的应当在区不动产登记机构依法办理变更或注销登记手续。

任何单位和个人不得非法买卖或者以其他形式转让宅基地，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

第二十条 按照信息公开规定，区人民政府组织建立农村宅基地审批信息“区、镇、村”三级信息公开平台，主动将农村宅基地用地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公开。经依法批准的农村宅基地，镇人民政府和村级组织应当及时公开审批结果，特别是《农村宅基地批准书》和乡村建设规划许可证。

第二十一条 农户需按照批准用地和建筑方案要求组织施工，村级组织、镇人民政府实施监督，确保按方案施工。建筑农户对其建筑质量、安全等负总责。

第四章日常监管

第二十二条 严格宅基地执法监察。

（一）区人民政府建立完善动态巡查制度。农村宅基地执法纳入农业综合行政执法范围，并推进行政执法权限和力量向基层延伸和下沉。

（二）镇人民政府建立综合行政执法机构。按照“谁审批、谁负责”的原则，镇人民政府负责辖区内宅基地管理工作，镇人民政府主要负责人为第一责任人，分管负责人为直接责任人。强化统一指挥和统筹协调职责，并按照网格化管理要求开展巡查，对宅基地及建房违法违规行为做到早发现、早制止。

（三）村级组织要建立宅基地协管员制度。村级组织应积极宣传有关土地、规划等法律法规和文件精神，加强对辖区宅基地及建房的监管。指定1名村级组织负责人兼任宅基地协管员。协管员是宅基地管理第一责任人，负责宅基地日常监管工作。协管员要第一时间掌握违法用地建房线索和信息，对违法违规行为做到早发现、早制止、早报告。

（四）受理群众举报。区、镇两级人民政府及农业农村部门设立公开举报、投诉电话和信箱，受理群众举报和投诉，及时核查、依法处理。

第二十三条 分类查处违法违规行为。

（一）村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由区农业农村局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

（二）在村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期未改正的，可以拆除。

（三）违反规定，异址新建住宅后，未在规定期限内退出原宅基地的，镇人民政府负责收回原宅基地，限期拆除原宅基地上的住宅及其附属设施。

第六章责任追究

第二十四条 违反本规定，超越批准权限违规批准占用宅基地的，或者违反程序批准占用宅基地的，对相关责任人员依法依规给予纪律和行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。对未批准、违规批准、骗取批准使的用的宅基地应当收回，拒不归还的，

依法依规予以处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第二十五条 区农业农村局定期通报各镇村民违法建房情况和整改情况。区相关部门对监管不力、履职不到位的单位及相关责任人，严格实施追责问责。

第二十六条 村内发生村民新增未批先建住房、不按批准要求建设住房的，未被及时发现的，或发现后未及时制止的，或制止未果后又不报告的，由镇人民政府视情形对协管员进行问责；镇内发生村民新增未批先建、不按批准要求建设住房的，未被及时发现，或发现后未及时制止的，或制止未果后又不及时组织拆除的，由区相关部门依法依规对相关责任人进行追责问责。

第七章附则

第二十七条 2020年1月1日之前历史形成的宅基地问题超标、“一户多宅”等问题，在区人民政府的统一领导下，由区农业农村局、自然资源规划局等有关部门和镇人民政府组成工作专班，联查联办，制定具体处置办法，分类认定，妥善处理。

第二十八条 法律法规和上级文件另有规定的，按照法律法规和上级文件执行。

第二十九条 本办法由区农业农村局、自然资源规划局负责解释。

第三十条 本办法自印发之日起施行。此前发布的《繁昌县人民政府办公室关于印发繁昌县农村村民建房管理暂行办法的通知》（繁政办〔2016〕9号）自行终止。

附件：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.乡村建设规划许可证

5.农村宅基地批准书

6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表