“空心地”上架“金桥” ——山东省沂南县农村空闲宅基地整治利用侧纪

山东省沂南县地处沂蒙山区腹地，土地总面积1700余平方公里。现有农村闲散建设用地及居民点面积20余万亩。

前些年，由于该县广大农村地势偏远，环境、交通、通信、信息等生活条件相对落后等原因，城里人有钱人对这些倒闭、瘫痪、闲置企业不感兴趣，本村村组织成员又受资金限制不敢问津。久而久之，这些空闲倒闭企业等建设用地在全县广大农村沉淀成了一笔沉睡的土地资产。

2006年以来，该县结合耕地总量动态平衡、经济发展和新农村建设等多项工作要求，分别利用“增减挂钩”和“三权分置”等不同国土惠民政策，整治广大农村闲散厂矿及居民点“空心区”土地，昔日无人问津的不毛之地地，如今成了众多投资人的新宠。

2020年初，该县在“三权分置”改革试点的基础上，开展了保持村集体所有权不变，参照国有土地有偿使用办法，让集体建设用地进入土地交易一级市场，架设城乡同地同价“金桥”，助力乡村振兴工作。

目前，已通过公开挂牌完成工业、商业类集体建设用地交易10宗，入市面积224.2亩，成交价款2488万。

分别利用“增减挂钩”、“三权分置”等国土惠民政策，整治广大农村居民点“空心区”及闲散企业的土地，

“增减挂钩”唱主角

针对该县“空心村”、“空角村”面广量大实际，2006年以来，该县在开展农村宅基地整治潜力调查的基础上，编制了《沂南县农村宅基地开发整治规划》(2006 ——2020年)。确定了44943亩农村宅基地开发整理区。

2006年至2017年，山东省人民政府在该县共批复“增减挂钩”项目区36个，批复拆旧区规模11457.18亩，其中安置占用1427.57亩，可腾空新增耕地10029.61亩。每腾空一亩空闲宅基地，县政府用15万元反哺该村集体经济组织和村民。

2017年12月，省政府共验收了全县利用“增减挂钩”政策新建成的33个规模化社区。这些社区复垦农用地9674.77亩，其中安置占用1211.01亩，新增出了8463.76亩“农转用”指标。利用这些指标，该县办理了6941.40亩征地和市批67.66亩农转用手续。

国土局及时跟进服务，根据各项目村旧居民点拆除和群众入住社区情况，让农民原有宅基地的使用权随之“移植”社区新居。

今年以来，为促进新旧动能转换，该县把“增减挂钩”作为改善村居面貌、增加农民收入和拓展城市用地空间等乡村振兴的主要抓手，与精准扶贫、整体脱贫工作有机结合了起来，使该项工作增添了新的内涵。

“村民自治”辟蹊径

农村空闲宅基地的形成固然有其历史和社会共性，但各村往往还有其不断积累的个性。该县注意发挥本村村级组织熟悉村情、民俗的优势，采取了“村民自治”策略整治利用空闲宅基地。

苏村镇贾家庄村位于秀美的沂河岸畔。近年来，苏村国土所立足该村地势平坦、交通发达、水源充足、宜于生态建设的优势，指导该村成立了“村民住房和宅基地管理工作领导小组”。工作组在村两委的领导下，依据国家有关法律政策和村规民约，生态化规划并实施村庄建设规划，不仅改善了村容村貌和现有村民的居住条件，而且还解决了祖籍返乡人员、外出务工无房人员等在本村的用房需求，有效地维护了社会稳定。

依汶镇孙龙村是沂南县县城“西大门”汶河岸畔的第一大村。全村2000余户村民，6000余口人，人口基数大、原有住房密度高。一方面部分群众结婚分户急需用房，另一方面因村庄“三面围田(基本农田)、一面靠河(汶河)”而不能新划宅基，宅基地供需矛盾十分尖锐。

针对该种情况，该村实施了“自拆自建”、“立体化”解决群众住宅用地的自我保障之路。

2015年，一期工程拆除整理了村东南30余户旧房，在拆除的房址上建起了三座居民楼，当年年底，90余户群众搬进了新居，解决了部分群众结婚分户、危房搬迁等用房之急。同时，搬迁腾空的民居又为该村二期改建工程腾出了空间，保证了该项工作的有序运行。

国土局采取了简化在原有宅基地上“自拆自建”住宅的土地使用权审批流程，有效维护了群众合法权益。

“三权分置”架“金桥”

2018年年初，山东省委、省政府将该县确立为全省农村宅基地“三权分置”改革试点县。

所谓“三权分置”，就是落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。分置的目的是用配套政策、措施架设城乡“同地同价”“金桥”，使宅基地使用权在保持村集体所有权不变的前提下，参照国有土地招、拍、挂出让模式，进入土地交易一级市场，让农民闲置的宅基地变成可以直观感受到的财产性收入。

为配合该目标的实施，近年来，特别是党的“十八大”以来，该县以农村软环境建设为抓手，稳步提升农村生态环境和文明指数。以“要想富，先修路”为工作理念，加大了“村村通”道路工程建设力度，着力改善偏远农村交通现状，实现了“户户民宅连大道，村村马路通四方”的交通网络新格局。同时配套实施了互联网、移动联通通信网、有线电视网“三网融合”入户工程，使电脑、手机、电视遍及寻常百姓之家。开展了以治理农村“三乱”(乱堆放杂物、乱倾倒垃圾、乱焚烧柴草)、殡葬改革、喜事新办等为主要内容的乡村环境卫生综合整治活动。这些软硬件措施不仅为广大农村增添了清新、美丽、宜居、宜游、宜于生息繁衍的生态景致，还为农村空闲宅基地的有效升值、流转和利用奠定了社会、生态、物质和文化基础。

围绕这一目标，该县以不动产统一登记为抓手，落实了572个行政村宅基地集体所有权。然后，通过制定《沂南县“三权分置”试点村农民宅基地资格权认定指导意见》，竖起了进一步明晰宅基地农户资格权和农民房屋财产权的标杆和尺度。制定详细《沂南县“三权分置”试点村农民宅基地有偿使用指导意见》、《沂南县“三权分置”试点村农民宅基地有偿退出指导意见》，《沂南县试点村农民宅基地、集体经营性建设用地流转抵押指导意见》意见，为违法、超占和“一户多宅”等空闲宅基地的有序退出和合理利用指明了方向和路径。以《沂南县“三权分置”试点村农村集体经营性建设用地入市指导意见》 统一指导和规范腾空整治后宅基地的入市交易。

农村生存环境和基础设施条件的改善、“村民自治”管理宅基地活动的开展和“增减挂钩”政策的实施，为“三权分置”改革后城乡“同地同价”的实现奠定了物质和文化基础。

铜井镇大山内的龙泉、三山沟等村，因山高坡陡，上世纪90年代，被“联合国粮农组织”定性为“不适合人类居住”的地方。由于受“增减挂钩”政策、旅游开发和“三权分置”试点等多重影响，每位宅基地先是由一万余元增至前年的三、四万元，今年却猛增到了十几万元。试点村的村民与城市居民一样，也实实在在地淘得了第一桶“政策红利”。

今年以来，大庄镇坊前村通过“村民自治”拆除了空闲宅基200余宗，腾空的60余亩居民点用地，在保持村集体所有权不变的前提下，即将进入招、拍、挂土地公开交易流程，建设县域最大的茶几生产交易市场。

沂南县广大农村的空闲宅基地上架起了一座城乡同地同价的“金桥”。

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