江苏昆山周庄镇：盘活闲置宅基地，打造特色旅游综合体

日前，江苏省自然资源厅公布了10个2021年度节地模式（技术）先进典型案例，昆山选送的“盘活乡村闲置宅基地打造特色旅游综合体——周庄特色田园乡村发展的节地模式”位列榜首，在全省推广。

位于昆山市周庄镇祁浜村的三珠浜自然村，原本是一个经济薄弱村。近年来，周庄以建设为抓手，立足农村“三块地”改革，充分挖掘三珠浜江南水乡田园风光特色，在保留村庄自然风貌基础上，盘活土地资源、整合利用闲置宅基地打造的特色旅游综合体，让落后村变身民宿发展新载体，在不新增建设用地的情况下，充分挖掘和释放了农村土地资源活力和潜力，打造出“中国优秀国际乡村旅游目的地”——香村·祁庄，开创了独具江苏特色的乡村一、二、三产业融合发展节地模式。

祁浜村是个历史底蕴深厚的传统水乡村落，下辖祁庄、三株浜、后村、寒贞（韩镇）和茆浜5个自然村，面积2.63平方公里，户籍人口2080人，设有两个党支部，25个村民小组。先后获评“中国优秀国际乡村旅游目的地”“江苏省传统村落”“江苏省特色田园乡村”“江苏省工业旅游区”等荣誉称号。

虽然距离“中国第一水乡”周庄古镇仅5公里，却是个传统的农业村庄。近年来，由于众多村民外出务工、求学，村里不少宅基地和房屋闲置。最萧条时，村子常住人口仅有100多人，大多是年迈的老人和孩子。如何在乡村振兴这个看不见硝烟的“战场”上打一场漂亮的“翻身仗”？祁浜村选择了依托优越的自然资源禀赋，激活土地要素，走一二三产业融合发展的路子。

在昆山市政府的统一规划和政策引导下，祁浜村摒弃了传统发展中依靠拼资源、拼投入的粗放式发展路径，将乡村旅游作为一二三产业融合发展的突破口，引入祁浜村天花荡旅游服务公司、江苏水乡周庄旅游股份有限公司等社会资本，借助水乡古镇旅游文化品牌，对低效、零散土地资源进行优化布局、盘活整合，挖掘乡村生态休闲、旅游观光、文化教育价值，打造以渔耕文化为载体、具有鲜明民俗特色的旅游目的地。

乡村振兴，规划引领。2017年，昆山市实施“一村一规划”，为更好地引导祁浜村建设生产、生活和生态“三位一体”的特色田园乡村，昆山市自然资源和规划局及时修编、充分汇集镇村布局规划、村庄规划等成果，从交通道路、水系绿化、村庄景观、田园景观、公共服务设施、市政公用设施等方面对该村建设用地进行统一规划，对农林用地进行调整归类。此外，还将现状较为零散的用地适度归并，在不破坏乡村原有风土人情、不迁移原住村民的基础上，充分利用低效闲置的土地资源，建设集休闲、住宿、生态农业于一体的乡村旅游综合体，补齐公共服务短板，赋予乡村多元价值，带动乡村产业提升。

经过几年建设，祁浜村在“香村·祁庄”这一IP下实现了华丽蝶变。通过与乡村旅游的融合提升、对村落环境的改善丰富、对生态要素的保护修复，破旧的空置农房摇身变成大受欢迎的特色民宿，房前屋后的杂物堆变为别具特色的清新菜园，杂乱无章的河道整治成碧波荡漾的诗意空间。

此外，祁浜村还围绕村民和游客不同需求，配套开展道路改造、桥梁修整、三线入地改造、污水管网完善，游客接待中心、农耕文化展区、特色农耕体验区建设，系统推进了村庄人居环境提升，增强了村民的幸福感、获得感，也打造了游客打卡的“乡愁寄托地”。2017年，该村入选首批“中国十大优秀国际乡村旅游目的地”。

在产业融合发展的过程中，祁浜村将生态优先和节约集约用地放在了首位，农用地在严格保护和农地农用的前提下，整合休闲农业、乡村旅游、农业科普、农事体验等功能；农村集体建设用地在确权颁证保障农民权益的前提下，复合了民宿民俗、创意休闲等功能，打造稻田、鱼塘、梅园、桃园等休闲农业项目，建设了一批民宿、餐厅、会议室等配套设施。

这些项目不仅每年为村民及村集体增加近百万元的租金，也提供了大量的工作岗位，使老村庄重聚人气，村民实现了家门口就业的心愿。不少村民通过经营民宿、发展农家餐饮等方式，共享发展红利。据统计，2020年祁浜村人均纯收入为42594元，较2016年增长了31%。

2019年，三珠浜获评“苏州市特色田园乡村精品示范村”“江苏省特色田园乡村”，并先后获评江苏省巾帼农家乐示范基地、江苏省“四星级乡村旅游区”等荣誉。

从“经济垫底的落后村”到“江苏省特色田园乡村”，祁浜村的这条以一二三产业融合发展为基础的生态经济发展之路，不但保障了农村产业融合发展中的合理用地需求，也大力改善了农业农村的基础设施条件，实现了农村土地资源的资产化以及生态产品的价值，并以“村的特色田园化”带动了“人的重新乡村化”，拓展出了一个全域资源、全面布局、全境打造、全民参与的乡村振兴模式。

眼下，总规划用地146亩、总投资约30亿元的周庄数字梦工厂建设工地加速推进。作为苏州市2021年重点文化产业项目之一，周庄数字梦工厂将打造国内最大最真实的“宋”代实景基地，形成“内容开发—人才聚集—商业与IP合作—平台流量加持—文旅商业变现”的城市内容发动机。

前不久，昆山市政府与融创集团签署战略合作协议，将在祁浜村边界处建设总投资超200亿元的融创·周庄太史淀国际文旅城项目。

依托不断落地的文旅产业大项目，祁浜村制定十年发展规划，以乡村旅游度假区为主体整体打造，擘画一张发展蓝图。

规划图上，项目占地面积2.63平方公里，分东西两大块，西部以“香村·祁庄”为核心，规划民宿、文化体验、户外运动、亲子体验等项目；东部以天花荡为核心，以万三酒庄、周庄数字梦工厂等为载体，规划乡村民宿、传统工艺体验、文娱产业等体验项目，将乡村打造成“没有围墙的博物馆”。

周庄镇以祁浜村为试点，将继续探索“乡村旅游+互联网+农户+旅游公司+村集体”产业发展模式，为村民就业、创业、创新提供平台，为乡村振兴注入强劲动力，为昆山旅游经济提质增效探索新范式。

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