从掷2亿美金在柬埔寨买房，看在9种持有架构下，CRS是如何捕获4笔交易流水的

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文 / Amy姐的跨境金融圈 

ID / chinashintay

背景：

如你所见的新闻，

一个衣着朴素中年人，

半个小时内，决定花2个亿美金买柬埔寨一栋楼。 

你不知的是，有钱任性的背后，是CRS国际反避税重压之下的无奈之举。 

Amy姐今天就此，解读海外购房是否真的能规避CRS？

并以此提醒受CRS大影响的，

境外金融账户、大额保单、离岸信托、离岸公司及移民者们，

在水深火热焦头烂额之际，也需保持坐怀不乱之心。

CRS是什么？一言以蔽之，CRS是一套标准，一套金融账户信息交换的标准。加入CRS的国家可以相互配对，交换各自辖区的税务居民金融账户信息，以提升税收透明度和打击跨境逃税。 详细请看国税局资料：http://www.chinatax.gov.cn/aeoi_index.html

海外购房，你会有4笔，可能被采集的或被交换的转账流水

以中国排查非居民金融账户为例，

根据《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》（自2017年7月1日起施行）第六条，所称金融资产不包括实物商品或者不动产非债直接权益。（中国金融资产与OECD所要求金融资产范围相同）

的确，要收集的金融资产信息不包括房产。

但也绝非护身法宝。看下面分析。

1、第一笔被直接采集的流水：2亿购房款自境内汇出之时

如果你是境内的钱，外汇监管下，钱是怎么出去的？

贸易？地下钱庄对敲？……

 看2017年7月1日起开始实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》，

个人大于5万的跨境现金交易、大于20万的跨境转账交易、大于50万的境内转账交易，

企业大于200万的境内和跨境转账交易，

大额交易信息全被采集了，银行都需上报，有流水在，就等着秋后算账吧。

来源：人民银行有关负责人就《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》答记者问

购房汇款时，这是你第一笔被采集的流水，由中国境内金融机构直接采集上报。

2、第二笔可能被交换的流水：2亿购房款自境外汇出之时

如果是境外的钱，那么，

如果你是在2016年12月31日（比如香港CRS）之前就付了购房款的，恭喜你，第一笔购房流水CRS是覆盖不到的； 

如果你在2016年12月31日（比如香港CRS）之后支付购房款的，那么你以不同持有人名义购房，CRS覆盖结果可能不一样。下面再分析。 

支付房款时，这是你第二笔可能被采集的流水。 

3、第三笔可能被交换的流水：2亿房产每年贡献租金之际

你购置的房子，是自住、空置还是出租了？

作为一个投资者，你肯定不会空置，也是肯定住不完，租出去的必然的，

那么，每年的租金收益谁或哪个账户来收？

收到房产租金收益时，这是你第三笔可能被采集的流水。

4、第四笔可能被交换的流水：2亿房产出售时的投资收益，或遗赠时过户手续之际

你购置的房子，是作为短期投资还是长期投资？

短期投资的话，卖出时有投资收益，是谁或哪个账户来收？

长期持有的话，那么，你百年以后是否要遗赠给后代？

 出售或遗赠过户时，这是你第四笔可能被采集的流水。

你以9种不同身份持有房产，信息被采集的路径和交换回来的几率，将大不相同

那么，以不同身份持有房产，

如用（1）中国个人身份、（2）美国绿卡身份、（3）岛国居民身份，

或者（4）~（6）上述3个身份持有的离岸公司，

或者（7）~（9）上述3个身份作为委托人的离岸信托，等等

将直接影响是否被CRS覆盖，以及交换信息的路径。 

下面Amy姐分析9种身份，哪种身份持有能让你尽量多隐身一些！

Tips：文中、文末都有福利哦。

1、以中国居民个人身份持有房产

人是中国居民，钱存在香港账户。

（1）采集什么信息

账号年末余额、期间利息收支总额。

 注：看香港CRS对于存款账户的尽调办法，要收集香港非居民2016年12月31日当日账户余额信息、后面每个公历年度末或财年末的账户余额信息，以及期间利息（interest）收支总额。

来源：香港财务账户信息自动交换-金融机构指导第十五章

来源：香港汇丰银行CRS常见问题http://www.crs.hsbc.com/zh-hk/cmb/hongkong/frequently-asked-questions

（2）信息采集路径

如你所见，香港17年1月1日后采集的信息，只有利息收支，好像并未采集你所有的交易流水。

所以在1月1日之后购房，如果你所有的金融资产就是香港银行账户，

那么，

你的第二笔流水，转账购房款未被采集；

你的第三笔流水，租金收益未被采集；

你的第四笔流水，出售或过户收益未被采集。

但你并非通关啦。 

（3）可能存在的机会与风险

中国税局会有疑问：

期初有钱，期末没有了，你消失的大笔款项去哪里了？

以后每年有固定收益回账户，款项又慢慢回来了。。。

税局推断到你外面有资产，可能会向香港索要“其他的信息”，比如所有转账流水。

所以，

以中国居民个人身份持有房产，你可能会暴露，暴露给中国税局。

风险收益并存，可筹划。

2、以美国绿卡持有人身份持有房产

人是中国居民，以美国绿卡在香港开户，并向香港成功隐瞒了中国居民身份。

（1）采集什么信息

好吧，你本也是美国的税收居民，你将被美国的肥咖法案《美国海外账户纳税法案》（FATCA）覆盖。

看香港金融机构对美国的采集与申报义务：

要求外国金融机构向美国国内收入局报告美国税收居民账户的信息，否则外国金融机构在接收来源于美国的特定收入时将被扣缴30%的惩罚性预提所得税。

香港金融机构采集哪些人的信息：

如你在美国以外的国家居住，对结婚人士，纳税年末余额超过40万美元，或账户在该年度峰值达到60万美元就得被采集。

来源于：美国国税局https://www.irs.gov/businesses/corporations/summary-of-fatca-reporting-for-us-taxpayers

（2）信息采集路径

香港金融机构采集信息之后，直接汇报给美国税局。

（3）可能存在的机会与风险

第一，就2亿资产本身方面，不管是原来的钱还是现在的房产，

在你拿到绿卡，成为美国税务居民时，向美国政府申报你的资产了吗？

你的资产合规吗？能解释清楚来源向美国政府补申报吗？

第二、就你2亿房产的租赁收益、资本利得、以及后面换手方面的税来看，

美国的每年房产税1%-3%，如果房子用于出租，税率是租金的3%左右；

美国本国居民转让房产的资本利得税39.6%（根据持有时间的长短，如果是短期持有，即一年以内，则资本利得税等同於个人所得税的税率，最高不超过39.6%。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税的税率为15%）；

美国遗产或赠予税40%，再附加各州税。。。

所以，

以美国绿卡持有人身份持有房产，你一定会暴露，暴露给美国税局。

资产合规、海外资产申报、税务三重风险，会很惨。

3、以岛国护照持有人身份持有房产

人是中国居民，以岛国护照在香港开户，并向香港成功隐瞒了中国居民身份。

（1）采集什么信息

账号年末余额、期间利息收支总额。

（2）信息采集路径

香港金融机构尽调后，发现你是非居民，

但你所在岛国也不用交税，

所以到此为止，信息换回岛国与否都不妨碍。

但你预留给香港金融机构的岛国地址、电话等信息，他们会核实，如寄个文件给你看是否有人接收。。。

（3）可能存在的机会与风险

不过，你没有退中国籍，也不可能居住在岛国，你本来就是中国的税务居民。

根据香港CRS尽调办法，对于客户是多个管辖区居民的，比如你是中国和岛国，香港应将采集的信息，交换到你所属的两个管辖区。

资料来源：香港税局

奈何，你让我一个香港金融机构得有如何的火眼金睛，来断定一个资料非常完善的岛国居民，他还是哪个国家的税务居民，他可能还拿了美国的绿卡，又在中国住了183天。

天呐，我就是个金融机构，不是国际警察，臣妾做不到吖。。。

但也勿庆幸，岛国护照本身极易遭国际投诉，OECD必会严加管理，SO，就像现在的BVI公司，香港都不你给开银行账户一样，你懂的。

所以，

以岛国护照持有人身份持有房产，你暂时未必会暴露。

提心吊胆，非长久之计。

4、以中国居民个人持有的离岸公司名义持有房产

人是中国居民，但用中国身份开了离岸公司，离岸公司在香港开了银行账户，以离岸公司的名义购房。

（1）采集什么信息

如你购房之时，资金已在离岸公司的香港账户内，

那么，

对于17年1月1日后新开的离岸公司，香港金融机构在开银行账户时，要判断实际控制人是否为非居民企业，

如是，

香港金融机构要采集离岸公司的存款账户信息，以及离岸公司背后的实际控制人信息，

（2）信息采集路径

第一，香港金融机构采集离岸公司的存款账户信息，并汇报至离岸地

采集离岸公司的存款账户信息，同个人一样的，16年底的余额、以后公历或财年末的余额、期间的利息收支总额。并将离岸公司的存款账户信息汇报给离岸地。

当然，也存在离岸公司可能被中国税局认定为中国居民企业的情况，中国发你个居民企业证明。据此，香港金融机构应将离岸公司的存款账户信息报给中国税局，但是，你认为香港金融机构会知道吗，心操大了。

第二，香港金融机构采集离岸公司背后的实际控制人信息，并汇报至中国

对于离岸公司背后的中国实际控制人，根据香港CRS尽调办法，也会采集信息并互换回中国。

而此时，汇报的是中国实际控制人持有的离岸公司股权价值。怎么确定价值有得考量。

（3）可能存在的机会与风险

中国税局看到了：

那个你，离岸公司在商务部登记了吗？

离岸公司里的钱是怎么挪腾出去的？

离岸公司的钱缴税了吗？。。。

所以，

以中国居民个人持有的离岸公司名义持有房产，你可能会暴露，暴露给中国税局。

风险收益并存，可筹划。

5、以美国绿卡持有人持有的离岸公司名义购房

6、以岛国护照持有人持有的离岸公司名义购房

7、以中国个人作为委托人的离岸信托名义购房

8、以美国绿卡持有人作为委托人的离岸信托名义购房

9、以岛国护照持有人作为委托人的离岸信托名义购房

好吧，购房能否规避CRS就别再让Amy姐回答Yes or No，你懂的。

提醒受CRS影响之蠢蠢欲动的你们

全球反避税大趋势，这才刚开了个头，

先看个数据：

根据2015年OECD统计数据，美国政府财政收入中个人所得税和公司利润税的比例是83:17，加拿大政府财政收入中个人所得税和公司利润税的比例是79:21，而中国个人税和公司税的比例刚好相反，是20:80。

中国本非低税率国家，而众人却无个税应税之意识（话说，除了被代扣代缴的，你自愿报过税吗？）。反观如英美加国家，如狼似虎。中国个税征管逐渐与英美趋同是必然。

建议收好：

1、对于想移民，还未动手的，

全球化税务合规大趋势，首先在境内做好资金的合规，以防资金出境风险。

其次，规划好家庭成员国籍身份和税务身份，做好跨境资金转移安排。

在你跨境路上的每一步，都牢记税务、外汇、商务、CRS、肥咖。。。

2、对于想境外投资，还未动手的，

合规。

规划好你的资产的税务身份，搭好避税架构。

别走地下钱庄，别用任何不合规出境的手段，都在看着你呢，省得秋后算账。

3、对于境外已经有资金的，

历史原因的做好处理，新增的利润做好跨国税务架构搭建。

然后静候，跟进税务和外汇监管伺机而动。

当然，资金大的就别静候了，行动起来。

最后：藏起来一定不是最优方案，因为所有你想藏起来的路子，要么已被堵住，要么在堵住的路上了。

是的，比如你知道的，避税天堂护照；比如你知道的，去到不承诺实施“标准”的国家（地区）。。。

大势所趋，唯合规于是尔。

本文完。

文 / Amy姐的跨境金融圈

ID / chinashintay

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