2019中国城市康养指数发布

面对房地产企业的转型升级，康养业务越发成为转型热点。为更好认知产业、解读产业、布局产业，易居克而瑞城市运营部先行于行业建设大健康数据库，基于多年深耕康养产业的研究模型和数据建设，形成服务于康养产业决策的产业分析模型。

▲会议现场

4月26日，易居克而瑞·城市运营部2019中国城市康养指数发布会召开。同期还举行了精彩纷呈的主题演讲和圆桌对话活动，共探康养产业生态圈如何协同发展。

主题演讲

2019中国城市康养指数发布

▲易居克而瑞城市运营部总经理何明

（内容精选）

近年来，众多开发商整体定位转型，从纯销售类企业转向城市配套服务运营商，呈现多元发展，销售持有并举的趋势。康养产业，成为企业转型的一大方向。

通过专家打分、聚类分析、熵权分析等方式手段，统计出中国城市康养指数1.0版本。

★围绕城市核心指标的栅格选址模型:人口密度、商品房比例、商业业态、商业消费水平、竞品布局、路网密度、交通节点。

★城市发展（GDP、常住人口、人均可支配收入、思格尔系数、康养相关政策总数、城市人均退休金水平、城市保姆平均月收入）排名前三的城市依次为:北京、上海、深圳。

★城市需求（中老年人口数量、老年抚养比、老年人口独居占比、老年人口空巢占比、中老年人口比例）排名前三的城市依次为上海、重庆、成都。

★城市配套排名前三的城市依次为上海、北京、重庆。

★产业潜力排名前三的城市依次为上海、北京、重庆。第二梯队的城市则有:杭州、成都、天津、广州。第三梯队的有:苏州、武汉、西安、深圳、青岛、南京、长沙。第四梯队有:无锡、济南、沈阳、南宁、嘉兴、昆明、郑州、合肥、佛山、南昌。

中美康养地产模式的差异与融合

▲水印养老社区中国有限公司首席执行官汪勇  

（内容精选）

中美养老地产差异-融资渠道

· 贷款

  -  中国商业银行基本没有为纯持有型养老项目提供贷款

  -  国家开发银行提供贷款并没有覆盖到市场上真正需要资金的市场化项目

  -  美国HUD(The US Department of Housing and Urban Development)/Fannie Mae/Freddie Mac/FHA(Federal Housing Administretion)贷款力度很大

· 私募投资

  -  国内仅有限的股本投资，没有纯粹的私募养老投资基金（GP/LP模式有限）

  -  美国私募规模比较大，不少私募基金专投持有型养老地产

  -  国内保险公司可能是私募产业资金重要来源，目前同样没有支持到真正需要资金的OpCo公司和项目

· 股市

  -  香港目前有养老运营公司上市

  -  国内没有真正意义的纯运营公司+资产IPO上市

  -  美国REIT发达及Propco+OpCO上市公司（Brookdale及其他）

中美养老地产融合

· 全生命周期，全龄亲情健康社区

  -  产权养老住宅作为住宅产品细分

  -  产权商业养老公寓

  -  生活方式&刚需养老

· 一老一小模式

  -  中国式“保姆”更好地享受生活

  -  高品质托儿、幼儿教育

中国养老社区核心价值：

· 医疗保障-24小时家庭医生护士值班

· 24小时紧急呼叫，社区无线定位

· 高端个性化及智能化健康管理服务

· 基因检测，早期癌症筛查

· 知名医院绿色通道

· 国际体检和治疗便利

· 一站式持续照护服务

· 高端会所和俱乐部

· 营养餐厅

· 酒店式服务-保洁、家居设备维修

· 老年大学

· 顶级建筑居住空间和景观-有高端养老社区设计经验的公司

· 旅居生活-国内国际及美国水印社区生活体验

· 国内外养生长寿专家指导

· 专业培训的员工和护工

· 特色记忆维护（延缓记忆减退）

布局未来——企业康养产业战略解析

▲绿地康养产业集团副总经理陈小华  

（内容精选）

绿地康养养老产业版块未来布局的核心主要有两块：一是旅居养老-康养居酒店；二是全生命周期照护-养老社区。

市场趋势

未来老年产品及服务市场将持续稳定增长，在非刚性需求中旅游和中医养生板块市场规模较大且增长快。

发展空间

随着老年群体出行意愿和消费能力的提高，加之政策红利，老年旅游发展潜力大，未来5年老年旅游市场将超7千亿元。

竞品分析

作为近几年出现的新兴模式，旅居养老市场还未发展成熟，各类参与者仍在模式探索阶段。

产品系列1-绿地康养居

· 业务模式

以酒店为载体，以会员俱乐部为平台，面向55-75岁健康活力老人，做面大量广、有内容、有特色、中产阶级能消费的旅居度假产品。

· 发展规划

绿地康养居酒店计划五年内在全国形成500家连锁，每一家康养居酒店，都是会员365天、24小时移动的“家”，借助这些酒店，让会员走遍大千世界，心灵重回年轻，健康人生由此焕新。目标规划：投资400亿，500个项目。

产品系列2-绿地国际康养城

代表性项目-青浦绿地国际健康城，项目由绿地康业产业集团依托母公司世界500强雄厚资源，投资29.35亿筑造的集康养酒店、颐养公寓、服务中心和公共配套于一体的国际化综合性全龄康养社区，开创动静颐居生活新纪元。

存量时代养老地产的困局与破局

▲永泰红磡投资发展中心总经理程果  

（内容精选）

在存量地产时代，作为地产企业，需要思考以下三个问题：

1、养老是转型的良药还是陷阱？

技术层面：设计不当、销售受阻、运营包袱、定位偏差……

顶层设计：主与次的问题、轻与重的问题、远与近的问题……

2、持有物业转型养老有哪些类型？

3、如何根据禀赋进行定位和设计？

养老社区开发的两条“生命线”：

· 产品线，如何打造满足自理老人的生活方式？

· 盈利线，如何处理地产销售和养老运营的关系？

圆桌对话

议题：康养产业生态圈如何协同发展

▲主持人：长三角养老协会联合体秘书长冯建光

▲圆桌会议现场

图片来源：易居企业集团·克而瑞

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