洛阳现在买房是不是高位？学区房值不值得买？投资该选哪个区？

近期很多网友在洛阳房团购的知识星球上提问，下面选出三个有代表性的问题，做个解答：现在买房是不是高位？洛阳学区房值不值得买？洛阳投资该选哪个区？如果大家有买房、投资问题，也可以来洛阳房团购的知识星球提问，有问必答。

6月23日      星期二

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近期很多网友在洛阳房团购的知识星球上提问，下面选出三个有代表性的问题，做个解答：现在买房是不是高位？洛阳学区房值不值得买？洛阳投资该选哪个区？网友“放下”提问：团长好，昨天去看了纱厂路保利大都会的房子，房子是东边户临马路，118平小三室。1层2层是商铺，总27层，现只有7层8层和14层，价格11800每平，请问1.这个房子有没有投资价值，不知道离火车站近是好还是不好，2.现在买房是不是高位，不易入手， 3.麻烦推荐一下现在可以入手楼盘，谢谢。
团长回答：首先来回答你第一个问题，保利的房子是绝对有投资价值的，保利在地产十强里面排名第四，综合实力还是可以的，不管是工程质量还是后期物业，都没问题。但是客观来讲，保利离火车站太近，确实有点吵。不过，他周边三公里内3个地铁口，一个王城大道快速路，未来出行还是很方便的。第二个问题，房子就跟股票一样，永远没有最高点，只有最低点，房价的上涨不是直线，而是波浪线，房价短期内有可能受调控影响、地铁开通利好释放完毕等影响，可能会微降，但是长远来看，只要M2一直增长，人民币持续贬值，房价就会一直上涨的。而且洛阳市今年刚提成副中心城市，利好还没有完全释放，目前还没有到最高点的迹象。但是因为洛阳人均工资太低，好企业不多，人口流入有限，未来大涨也缺乏动力。现在也是因为周边城市如郑州、西安限购、郑州房价持续两年下跌，很多投资客都跑到洛阳了，所以造成洛阳房价的突飞猛进。第三，西工目前新盘不多，位置好点的也就保利了，其他的如道北新区，虽然未来可以，但是目前看还是有点偏，而且西工是老城区，各种规划都已经成型了，未来可能还会涨，但是空间有限。如果要纯粹考虑投资的话，建议考虑洛龙，洛龙是新城区，未来还有很多规划要实施，还有很多利好没有释放，这个区的房子，以后升值可能要比其他区的快，而且如果行情不好，洛龙区的房子也会比较抗跌。如果非要买保利，7、8、14层里面，如果不忌讳14的话，建议选14层，7、8层楼层太低，未来不好出手。网友“Lnx”提问：团长，您好，个人名下婚前在洛阳一套纯商贷房(房贷目前没有还清)，婚后老婆有公积金(女方名下无房)，打算老婆名下再买套二手学区房，请问是否可以用公积金贷款？打算混合贷，公积金贷算二套吗？洛龙区优质学区房可以推荐一下吗？二手房的反抵押怎么操作，购买二手房需要重点关注哪些因素，感谢团长指导。
团长回答：
1，公积金一套没有还请的情况下，不能再使用公积金，还请之后可以用。商贷可以按二套，按二套的首付和利率。2，二手房全款抵押很容易，有营业执照的话，最低利率才3.82%，基本上每个银行都有这种业务。3，二手房尽量买10年以内的电梯房，不要为了学区考虑15年以上的老破小，贬值太厉害，因为洛阳没有明确的学区概念，只要掏钱，什么学校都能进，所以学区房炒的不是那么火。4，购买二手房，一要对比价格，在贝壳上看看同小区或者附近小区的均价。二要选择好的户型，比如通透的，没有缺陷的户型。三要看看有没有民间抵押之类的，如果通过中介买，中介会查的。四是尽量买10年之内的电梯房。五是尽量买繁华地段或者在学区里面的二手房。六是不要买那种为了卖高价，临时装修的那种“伪精装”。5，所谓“伪精装”，就是房虫经常说的“凤变冰”，有一种二手房，全新带装修，还没有人住过房子。这类房子是职业炒房人，精心设计的串串房，他们只用了300到500每平方装修成本，用不太好但看着不错的材料装成2000/平的效果，如果这类房子装修再加价20万左右卖给你，你住两三年问题就来了。一个朋友当时也不懂，看着新装修的挺敞亮，也不懂装修质量，第一年阳台漏雨，后来发现地板中空，橱柜简直就是没法细看，都要散架了，材料真的就是用的最廉价的，想重装真的是太麻烦了，但你又不得不面对大装还是小装。买二手房有毛坯房可以优先考虑，太省事了。
网友“东“提问：1、团长，您好,我是改善型自主+投资，5年不会住。目前的购买能力只有8000-9000一平的均价。纠结是不知道在哪里买，是伊滨区，还是11月开盘的和昌（这个看了两次），城东边不想去，宜阳又是县。2、我和爱人今年50岁，在西工区工作，两人收入8000元。目前住所是西工区王府井圈。有意向的是“和昌云庭”。但不知道是否有价值的地段 ，因为已经是道北了。
团长回答：你好，先回答你的第一个问题：你要求的这个8000-9000的均价，品牌开发商的房子肯定买不到，像你们附近的保利大都会什么的，都1.1万以上了，小开发商，你们附近的房子也都上一万了，伊滨区和宜阳东区域，都有政策风险，万一洛阳发展不好了，这两个区域可能优先会滞涨，如果洛阳发展好，房价一直涨，这两个区域可能会发展起来，但是长期来看，伊滨区>孟津南>宜阳东，这几个区域还是可以的，伊滨区不用说，洛阳的明日新城，未来洛阳好多投资都会放在伊滨区，这个区域房价大概在8,900左右；孟津南，是连接吉利和洛阳的必经之路，长期来看，肯定会划区，目前已经有很大大开发商在孟津南布局，比如恒大、融创、腾飞、东方今典、新天地等，这个区域房价大概在6,700左右；而宜阳东是新发展的一个区域，近两年炒作的比较多，近期最大的两个利好，一个是绿地入驻，一个是创业大道即将修建，创业大道是连霍高速西边修的一条跨洛河的主干道，未来会使宜阳东北到高新区，东到洛龙区更加方便，这个区域房价大概在5,600左右。再回答你的第二个问题：和昌云庭是郑州和昌在洛阳开发的第一个项目，这个项目我去过多次，小区的环境和物业还是不错的，项目占地1932亩，旁边规划的有商城和小学、中学，一旦全部交房，按照体量，在整个涧西，还是能排到前三的。怎么说呢，和昌在郑州不算突出，但是中规中矩，没有特别好的优点，但是也没有什么太大的缺点，还是值得投资或者养老自住的，另外，他离地铁二号线经三路站直线距离1.6公里左右，项目旁边有两条主干道，一条是周山大道，是一条南北主干道，从飞机场到洛龙区南环，一条是汉宫路，从涧西一直到老城，是一条东西次干道，减轻九都路的压力。在交通上，这个项目的未来还是值得期待的。另外，说投资的问题，现在人民币贬值风险很大，M2一直在超速增长，怎么样让老百姓手里面的钱保值，无非就股票、黄金、美元、房子等几种有限的渠道，但是目前，最稳妥的恐怕还是房子，所以只要是优质项目，不管投到那，我感觉五年之后，只要人民币持续贬值，这些房子就都会涨，无非是涨的多少的问题。

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