碧桂园：不是民营地产不行，是你们不行｜2021年报解读②
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文 | 青鸟
2022年3月30日，碧桂园召开了2021年业绩发布会。
相比于万科的道歉，碧桂园业绩发布会上展现出的更多是自信。
业绩演示PPT的最后一句“我们走在大道上”，更是彰显了碧桂园作为民营地产老大的底气。
业绩概览
展现穿越行业周期的能力
2021年碧桂园归属于公司股东权益的销售面积6641万平方米，权益合同销售金额约5580亿元，较去年5706.6亿元略下降2.2%。
在2021年限购、限贷、土地“两集中”等一系列调控政策频出、市场观望情绪浓厚的大环境下，碧桂园销售业绩属实不错。
作为去年唯一权益销售额破五千亿的房企，可以说碧桂园展现出了穿越行业周期的能力。
早在2011年，碧桂园主席杨国强就长期看好中国城镇化进程，认为中国的新型城镇化还有很长的路要走。
在业绩发布会上，总裁及执行董事莫斌也表示，中国的城镇化水平仍有很大的提升空间，“十四五”期间，城镇化进程仍将深度推进。
这份看好和持续加仓是有着明显回报的。
2021年68%对的权益销售额来自三四线城市，比2020年高出14个百分点，一线城市仅占有3%。碧桂园土地储备中也有66%分布于三四线。
盈利情况
从核心盈利指标来看，报告期内，碧桂园实业营业收入5230.6亿元，同比增长13%。
毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元，较去年分别下降了8.1%、24.3%和23.5%。
毛利率和净利率分别为17.7%和5.1%，较去年下降4.1和2.4个百分点。
和万科一样，碧桂园也出现了“增收不增利”的现象，背后原因主要还是碧桂园近几年土地价格的涨幅持续超过销售均价涨幅，导致两者利润差持续收缩。
2017年，碧桂园拿地成本为3225元/㎡，销售均价为9080元/㎡，而到了2021年，新增拿地成本上升至3457元，销售均价确下降至8402元，这和碧桂园首席财务官伍碧君在业绩发布会上的“2021年下半年市场的销售环境比较恶劣，售价比预期要差一点”说法也是一致的。
由于地产行业收入结转通常要晚于销售1-3年，近几年土地成本上涨、平均销售价格下降的事实也将持续反映在后续几年的财报里。
这样看来，碧桂园利润下滑的趋势可能并不会在2021年终结，未来仍有持续的调整期。
由于目前业绩公告披露的数字并未看出碧桂园是否有计提存货减值，但按照会计师的审慎原则以及打折出售的现状，大概率会计提减值准备，这可能也为后续利润调整提供了空间。
随着“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”、严控AMC等融资渠道等一系列政策的实施，地产行业融资持续收紧，外部融资难已取得，高质量的回款成为各大房企主要的资金输血渠道。
在地产行业，销售回款率一个重要的指标，销售回款率高，代表着从房子卖出去到收到房款的速度快，高效快速的资金回笼才可以保证房企有充足的现金流和抵御风险的能力。
2021年碧桂园实现权益现金回款5022亿元，销售回款率为90%，且已经连续6年达到90%或以上，在行业里也处于较高水平。
期末现金余额1813亿，可动用现金储备充足，实现经营性现金流为108.6亿元，说明经营活动中现金流入大于流出，在不依赖外部融资的情况下，公司可以靠销售回款持续输血。
业绩公告显示，碧桂园2021年平均融资成本为5.2%，相比于2020年的5.56%下降36个基点。
三条红线方面，碧桂园目前仍处黄档，剔除预收账款的资产负债率一项未达标，为76%，现金短债比约2.3倍，如果剔除了受限资金计算的现金短债比约为1.9，净负债率为45.4%，同比下降10.2个百分点。
债务结构上，碧桂园有息负债总额为3719亿元，短期负债金额为790亿元，占比为24.9%。
截止2021年底碧桂园未使用的授信额度为人民币2,615亿，并且在2022年3月3日与招商银行股份有限公司签署150亿元《地产并购融资战略合作协议》， 3月25日与农业银行签订人民币200亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》,这也给接下来碧桂园并购优质项目、进一步提高项目质量提供了强大的后盾。
管理层在业绩发布会上表示，碧桂园将会在2023年中期前自然实现从黄档到绿档的调整。
我们简单粗暴按照2021年报表计算，若要实现绿档即剔除预收账款的资产负债率降低至70%，在资产总量不变的情况下，至少需要减少711亿的债务，这711亿的债务既不能用现有资金还、也不能用增加融资方式还，只能依靠未来销售回款，因此可以说信心可贵，实现难度也不小。
碧桂园2021年业绩看下来，良好的基本面没有改变，财务也较为稳健。
然而行业高杠杆、高周转模式已到尽头，从拼速度、体量到拼质量、稳优，关键词变化背后，面对行业新周期，碧桂园也在探寻一条新路径。
在业绩公告中有一点值得我们关注，碧桂园一直在坚持智慧机器人的研发，2021年研发费用高达33亿元，超过了很多房企一年的利润，2021年工程板块累计收入也达到了70亿元。
未来，建筑机器人若得到规模化使用，能够大幅降低建安成本，提高碧桂园的销售毛利率，这也是对国家“双碳”目标之下建筑业的转型升级的一种切实可行的探索。
在房地产进入“黑铁时代”，从野蛮生长转向精细化发展的背景下，机器人赛道为将来的估值提供了充满想象力的空间。
提前应对行业变革的碧桂园，有可能推动整个地产和建筑行业进一步的高质量发展。