海外行思 | 美国的房子，买还是不买？

关于“美国梦”，这种房子大概是标配

来美国访学前，第一件重要大事就是租房，笔者由此开始领略美国住房的租金水平和住房形式。因为专业相关，之前多少读过一些研究美国住房价格的文献，关于住房售价，研究对象大多是独户住房（single-family house）；而关于住房租金，研究对象主要是公寓（apartment）。很多文献提到，这两类住房完全不具有可比性，所以在住房价格租金比的研究中，不能直接采用住房的市场销售价格与租金价格的比值^[1,2]。作为租客，主要的选择是纯出租小区，与小区物业签订租房合约；只有少数人能直接跟房主签订租约，而且一些高档小区对租客的背景有严格审查，并不能轻易租住。

等到了美国安顿下来，沿居住小区周边一逛，出租房与私人自住房的差别立马显现，住房品质差距和居住隔离都非常直观。根据美国人口普查统计，2016年私人拥有的新单户家庭住宅平均面积是2640平方英尺（245㎡），中位数面积是2422平方英尺（225㎡）；而根据2015年的美国住房调查，所有存量住房的中位数面积是1500平方英尺（140㎡），其中私人自住房中位数面积是1800平方英尺（167㎡），租住房的中位数面积是974平方英尺（90㎡）^[3]。结构形式方面，2015年私人自住房存量共7436万套，其中独户住宅占83%；而供出租的4393万套存量住房中，只有29%是独户住宅。除了面积和结构形式之外，两类住房在宜居性上的差别还包括是否配备露台、壁炉、独立餐厅、娱乐室和车库等，私人自住房配置了宜居性设施的比例要比租户住房高得多（表1）。

表1  私人自住房和出租房在宜居设施上的配备比较

数据来源：http://www.census.gov.libproxy.lib.unc.edu/construction

在美国居住一段时间之后，享受着优质的空气质量和生态环境，看到高档小区宽敞的住宅和庭院，以及相对国内较低的价格，难免动了买房的心思。然而，笔者访学所在的教堂山（Chaple Hill）及北卡州其他城市的住房是否值得投资？与美国其他城市的住房价格相比如何？房价增幅与中国热点城市相比孰高孰低？本文就这些问题作个简单探讨。

1  美国大中城市房价水平

先从教堂山到周边城市，再到中国人比较熟悉和关注的美国大城市来做一个比较分析。表2是2018年第一季度美国35个大都市区的房价比较。其中房价最高的是旧金山地区，也是房价收入比最高的地方。房价排名前五位的城市都位于加州。除了加州几个大都市区以外，其他城市的房价收入比基本都在6以下，单套房价的中位数都在人民币400万元以下。

表2  美国35个大都市区住房价格和房价收入比

注：（1）数据来自https://www.nahb.org/en/research/housing-economics/housing-indexes；（2）房价折算按照2018年7月中旬美元兑人民币汇率（1美元≈6.5元人民币）换算

相较而言，中国大中城市房价数据透明度相对较差，中国指数研究院自2010年起发布百城价格指数，每月定期发布100个城市的房价信息，但由于调控等各种原因，该数据2016年11月之后不再发布，目前也没有其他官方渠道正式发布住房价格信息。笔者根据《中国经济景气月报》发布的40个重点城市房地产开发与销售统计数据，通过销售额和销售面积计算了2017年12月住房销售单价，选择其中35个大中城市与2016年11月的百城价格指数进行对比（表3）。

表3  中国35个大中城市住房价格和房价收入比

数据来源：（1）2017年住房单价基于《中国经济景气月报201801》（http://fdc.fang.com/index/BaiChengIndex.html）相关数据计算；（2）人均可支配收入来自《中国经济统计快报201804》；（3）其他数据来自2016年11月百城价格指数

按照2016年11月发布的百城价格中140㎡住房均价，北京、上海、深圳的单套房价已经远远超过纽约；考虑到最近两年的增长，深圳的房价已经接近旧金山。其他大中城市的房价水平也不低于美国城市——杭州与波士顿相当；武汉略高于亚特兰大；厦门超过加州著名游览地和海滨疗养地、美国富翁十大理想居住地排名中居第四的圣塔芭芭拉（表2中房价第二高），接近排名全美最宜居城市第四的新兴城市欧文（表2中房价第三高）。而基于一家三口购买90㎡住宅计算的房价收入比，则远远超过美国的平均水平。笔者研究的35个国内城市中，除了银川，其他34个城市的房价收入比都在6以上，深圳高达35.6，是旧金山大都市区（美国房价收入比最高地区）的3倍以上。

虽然由于统计口径不一致，不完全具有可比性，但仍然可以看出国内大中城市居民可支付能力与房价之间的巨大差距，居民住房负担相对较大。

2  房价增长

再来比较一下两国大中城市房价的变化情况。图1是2008年以来美国五个大都市区的房价演变，其中旧金山（黄）的房价显著上涨，十年中房价将近翻了一番；洛杉矶（橙）也有明显上升趋势，但涨幅低于旧金山，单套住房价格从2008年的40万美元增长至2018年的60万美元左右；华盛顿（深蓝）和达勒姆—教堂山（浅蓝）的房价只有轻微可见的上升趋势（达勒姆-教堂山这十年涨幅是46.3%，年均涨幅是1.12%）；而纽约（灰）的房价与十年前相比，不仅没有增长反而略有下降。

图1  美国五大都市区房价变化（2008—2018年）

反观中国，根据中国指数研究院统计的住宅价格指数，深圳房价指数从2006年1月的1240上升到2016年11月的4895，增长了近3倍，北京房价十年间也增长了2.5倍，上海增长了1.1倍，与旧金山基本相当。由此可见，近十年来中国一线城市的房价增幅远远大于美国房价一线城市。五个城市中房价变化最为平缓的是成都，十年增长了45%，与教堂山基本相当。

图2  中国大中城市房价变化（2005—2016年）

资料来源：http://industry.fang.com/index/Research

3  市场感知价格

上述房价均为统计数据，与中国一样，在美国实际感知的市场价格往往高于统计数据。以教堂山为例，表1中显示单套住房的中位数价格为25.6万美元，但是笔者查询某房产中介网站，教堂山住房市场的平均挂牌价如图3所示，最近3年挂牌价平均值始终在50万美元以上。

图3  2015年7月—2018年7月教堂山住房市场挂牌价格

资料来源：https://www.hpw.com/area/chapelhill

挂牌价格在20万美元左右和50万美元以上的住宅，在房龄、住房品质等方面有显著差别。30万美元以下的住房要么是公寓（condo），要么是建设年代比较久远的排屋（townhouse）和少量设施简陋的独栋住房。图4左边这套独栋住房，挂牌价25.3万美元，建筑面积约120㎡，拥有3个卧室和2个卫生间，外观看上去还不错，其实是建于1970年的老住宅。右边这套看起来更加简朴的住宅建于1957年，挂牌价26.5万美元，建筑面积约206㎡，4卧3.5卫【0.5卫指仅有马桶，没有沐浴设施】。

图4  左：3卧2卫/120㎡/25.3万美元/1970年；右：4卧3.5卫/206㎡/26.6万美元/1957年

资料来源：https://www.hpw.com/area/chapelhill

相比之下，50万美元及以上的住房在建筑环境、建筑材质和房龄方面明显更好一些。图5的两栋住房建筑面积分别为252㎡和397㎡，房前屋后有大面积草坪和庭院，左图占地总共2.19亩，接近8900㎡；右边一套占地也有3200㎡，并拥有3个车库，这套建于2005年的住宅目前挂牌价为71.8万美元。然而，不管是中低价位的住宅还是高端住宅，低密度，良好的生态环境是共同特征，与国内普遍的高密度高层住宅还是有较大差别。

图5  左：4卧2.5卫/253㎡/48.9万美元/1990年；右：4卧3.5卫/397㎡/71.8万美元/2005年

资料来源：https://www.hpw.com/area/chapelhill

从过去十年的住房市场看，中国大中城市的房价增速普遍超过美国，所以如果从投资获益的角度看，在中国大城市的住房投资收益率要高于美国。这主要由于中国处于快速城市化阶段，房地产市场处于成长期，在经济增长和城市建设的双重推动下形成了房地产市场繁荣，部分城市甚至出现过热。而美国在这十年的初期受到金融危机影响较大，目前的房地产市场处于衰退之后的复苏期。从更长一点的周期看，在更早的十年之间美国住房市场也经历了空前繁荣，据美国经济分析局（Bureau of Economic Analysis）统计，1997—2006年美国的实际房价每年增长6.5%左右，同样的数据来源显示，1987—1996年美国实际房价根本就没有涨，而在1950—1996年间，每年的实际房价增长小于2%^[4]。因此，房价涨落和住房投资收益要看具体的周期和阶段。总的说来，美国住房市场相对成熟，城市基础设施和基本公共服务相对均衡，由于住房持有成本和消费观念等原因，住房投资性需求较少，房价的爆炸性增长可能性相对较低。从长期来看，城市房价水平取决于经济基本面，与经济发展和人口规模相匹配，并在很大程度上受城市的宜人性特征影响。基于目前中美城市的房价水平，如果有在美居住的需求，或者出于资产全球化配置的考虑，在美国的房价一线城市之外的大部分地方购置房产，性价比可以说高于国内大城市；但如果仅仅是作为投资，那么，考虑到持有成本、交易成本、流动性和增值潜力等，则需要谨慎。

参考文献

[1] CASE K E A J. The efficiency of the market for single-family homes[J]. American Economic Review, 1989, 79(1): 125-137.

[2] MEESE R, WALLACE N. Testing the present value relation for housing prices: should I leave my house in San Francisco?[J]. Journal of Urban Economics, 1994, 35(3): 245-266.

[3] http://www.census.gov/programs-surveys/ahs/data.html.

[4] CAMPBELL S D, et al. What moves housing markets: a variance decomposition of the rent-price ratio[J]. Journal of Urban Economics, 2009, 66(2): 90-102.

北卡罗来纳大学中国城市研究中心 张凌 供稿

作者：张凌，浙江大学建筑工程学院副教授，北卡罗来纳大学教堂山分校访问学者。研究方向为城市经济，房地产投资与管理。[e-mail]

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编辑：张祎娴

排版：赵大伟

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