案例实践 | 向伦敦的商业街学习（十一）管理经验【连载终】

9  工作场所

在金斯兰路（Kingsland Road）上走一分钟，在哈格斯顿（Haggerston）车站后面，可以看到整个经济生活世界。面包车租赁店、共享办公空间、舞蹈工作室、快闪咖啡馆、面包店、高端水族馆供应商……都乐呵呵地隐藏在地铁后、铁路拱门内或新的住宅区内。这些业务为当地经济增添了色彩和深度，不必在商业街上大声喧哗也能茁壮成长。沿着A1公路向北几英里是托特纳姆（Tottenham），有人对这里进行了一项严格的就业研究，发现了一些关于当地生产的惊人数据。一家公司每周分发20000升酸奶，而另一家则生产700双鞋；有的人一周酿了15000品脱【约8.5m³】啤酒，有的人混合了700公斤的啤酒，还有人洗了20000件衬衫。这样的例子不胜枚举，是为更大人群服务的非常有价值的活动，但大多数人都没有注意到他们的存在。他们就在商业街后面的棚子里，以轻工业的方式繁荣着。

托特纳姆有许多制造商，包括罗莎蒙德褶皱厂（Rosamanda Pleaters）

Redemption酿酒厂

Cox London照明和家具设计师和制造商

Planet Aspects模特制造商 

这些业务，主要是中小型企业，有一些共同之处。他们受益于邻近商业街的喧嚣，并与交通、商店和服务有便捷的联系。然而，在许多情况下，他们所处的土地也需要满足伦敦不断增加的住房需求。在哈格斯顿，虽然一些新的住宅开发项目正在为这个经济体提供空间，而且额外的客流量可能有利于企业，但对空间的竞争也推高了租金。在托特纳姆的增长走廊上，一个类似的过程正在进行中。在以上两个地方，甚至整个伦敦，可供制造业和轻工业使用的空间已经越来越无法满足中小型企业的需求。《伦敦的就业和增长计划》强调，近年来“可负担的工作空间的减少已成为许多中小企业面临的挑战，决定着他们如何面对市场，以及如何和在何处确定经营空间”。

然而，中小企业是经济复苏的重要组成部分。根据伦敦企业委员会的说法，“小型企业站在21世纪重塑伦敦经济格局的前沿”。在肖荻奇【Shoreditch，伦敦的科技产业社区】的路上，2012—2013年有超过15000家初创企业，主要是科技行业。伦敦已经拥有80多万家中小型企业，其中包括微型企业，这些企业的营业额约为4300亿英镑（其中不包括金融和保险部门）。伦敦计划到2035年建造100万套新住房，这需要在适当的地方提供相应数量的新工作。

为了维持和发展伦敦的小型企业基地，我们需要在伦敦内外地区提供和保留价格合理的工作空间，同时提供急需的住房。如果做不到这一点，有才能的企业家就有可能从我们这里搬到像米德兰兹（Midlands）这种比较负担得起的地区，或者，像创意类产业那样出现全球竞争，转移到“贫穷但性感”的柏林（如其市长克劳斯·沃韦赖特[Klaus Wowereit]市长所言）。

解决可负担的工作空间潜在供应不足的一种方法是鼓励“集中”业务。正如50%由公共资金资助的威斯敏斯特影响中心（Impact Hub）成功地证明，共享工作空间的市场正在增长。240家企业在这个托管的共享办公空间内运营。桌面空间的收费灵活且成本相对较低。大伦敦政府最近的一项研究发现，伦敦有超过100个这样的空间，主要集中在中心和城市边缘，如哈格斯顿，主要用户是创意和科技企业。

卡姆登的共享工作空间

虽然伦敦外围的廉价工作空间的例子要少得多，但由市长和沃尔瑟姆森林资助的开放式木材和金属车间“黑马工作坊”（Blackhorse Workshop）为伦敦的制造商提供了共享的低成本工作空间。回到托特纳姆，市长于2012年成立的639企业中心（639 Enterprise Centre）以低利率和灵活的条件为初创企业提供办公桌空间和业务支持。去年夏天，639的画廊举办了“来自这里”（From Around Here）展览，展出了当地制造的产品，包括迪斯科舞会和人体模特，这使得托特纳姆的经济在商业街上显得尤为突出。

“黑马工作坊”的开放式车间

639企业中心正在支持托特纳姆的新业务

设计有趣的广告牌促进了黑马巷的产业发展

虽然这些试点项目正在树立先例，但仍有许多工作要做。企业应该更容易获取已有的工作空间。交流互联、事项目录和网络平台可以更好地将用户和现有空间匹配起来。在经验丰富的供应商的指导下，地方政府尽早与开发商合作，以鼓励商业街和周围的新建筑提供更多类型的工作空间。我们必须继续为伦敦的小企业创造空间——无论是高科技制造商、混合搅拌机、产品设计师还是水族馆卖家——如果我们想为伦敦经济带来真正和持久的推动。

10  商业街的管理

是什么造就了一条好的商业街？通常，答案是在幕后找到的，在那些致力于取得成功的组织中。自几千年前的第一个城市以来，交易商已经将自己组织到市场中，合作吸引顾客，并力所能及地展示他们的商品。如今，随着网上和郊区购物的竞争，高租金、房价以及新开发项目的压力，居民、商界人士和地方政府正在共同努力，以确保商业街的健康未来。

传统上，商业街的管理通常只是解决一些基本但重要的事情，譬如清洁街道，处理涂鸦、故意破坏、垃圾收集，以及更好的市场营销。

在许多领域，此类问题已经基本得到解决。例如，早在2005年，卡姆登就因为犯罪，特别是街头毒品交易，使游客望而却步，并且面临着螺旋式下降的风险。因此，当卡姆登无限城镇（CTU: Camden Town Unlimited）商业改善区（BID: Business Improvement District）于2006年成立时，便将降低犯罪率确定为其首要任务之一。

为此建立了一个安全巡逻项目，包括有一名警察长期在街头巡视。在市长的支持下，利用这个试点项目的证据，CTU进行了游说活动，以确保有足够的警力资源全年提供服务。因此，卡姆登和大都会警察局同意提供300万英镑的资金，以确保2010年前向BID地区提供额外的28名警官。随后，CTU获得了该计划的进一步资金。

CTU首席执行官西蒙·琵基勒利（Simon Pitkeathley）说：“这笔投资是我们最大的成就，我们很自豪，自CTU开始在该地区开展业务以来，近80%的企业报告犯罪率下降。我们的工作决定性地改变了人们对解决街头犯罪的看法。尽管我们并不自满，但我们很高兴能够减少对街头活动的影响。”

许多BID已经发展成为具有雄心的组织，远远超过了清洁和安全这一类基本需求。作为其“集体”企业孵化器的一部分，CTU推出了一项名为“网络编码集体学院”（Coding the Web, from the Collective Academy）的创新项目，为想要学习编码和改善就业机会的人提供免费培训。

CTU开设了一家编码学院

在河对岸，滑铁卢区BID与这个快速变化的地区的当地企业合作，以确定从新开发和再生投资中受益的机会。他们还通过“商业街幻想”（Fantasy High Street）艺术节等创新项目以及与当地成人教育学院的测试交易项目，支持和推动当地街头市场并推动独立零售。滑铁卢区BID还在开发绿色基础设施种植项目，以开发下一代城市绿化计划。通过“波塔斯试点”（Portas Pilot）计划，他们的工作得到了市长的推动。

滑铁卢区正在推动街头市场的发展

那么什么是商业改善区？BID是当地组织，它对指定地理区域的企业强制征税。它们代表了当地商业社区的利益，在公共机构提供的服务和业务改进之上提供服务和改进。

BID模式的主要优点之一是，作为一个独立且地理位置集中的机构，它可以比大型中央组织更快地采取行动。这意味着BID通常可以相对快速地在基层实施更具影响力和可见的活动。BID还为商业街上的商业和五年预算提供了共同的谈判地位。至关重要的是，作为一个正式组建的组织，可以获得一系列的资助机会。

BID大约八年前在英国推出，在美国则自1970年代以来就很常见，它们越来越受欢迎。在伦敦，其增长得到了市长的支持，现在首都拥有38个BID，占伦敦公司的7.6％以上，占伦敦总就业人数的11.3％。随着未来两年更多人参加投票，市长相信他的50个BID的目标将在2016年实现。

但是，BID并不是“一刀切”的解决方案。市中心成功的关键是拥有适合此地和本地目标的管理结构。在许多商业街上，一个基本的贸易商协会就能提供很好的服务。这些自愿的商业伙伴关系以各种规模和形式存在，是收集和分享共同利益和需求的一种方式。我们可以通过贸易商协会实现改善建筑安全性的目标。这也可以带来更广泛的好处，例如，设置在一系列店铺中的犯罪警报箱可帮助以前孤立的企业与街道上的其他人建立联系。

鉴于商业街上活动的多样性以及他们对福利的普遍兴趣，出现了被称为“城镇团队”（town teams）的新团体，其代表的不仅仅是商业界。这些灵活而有活力的志愿伙伴关系，由居民、企业、地方政府代表和其他有关方面组成。

其中一个城镇团队SEE3已经在森林山（Forest Hill）、柯克代尔（Kirkdale）和西德纳姆（Sydenham）这三个伦敦南部地区掀起波澜。在“波塔斯试点”资助的推动下，成立了一个由议员、贸易商和居民组成的团队。在他们成功竞标之后，SEE3继续提供一些有助于培养当地热情的创新项目。他们的“商店革命”为新企业提供了在商业街上交易的机会，并通过翻新空置房屋为初创企业提供短期租赁服务。森林山的第一批快闪店之一“肉食店”与当地的蔬菜水果商合作提供新鲜的肉类和蔬菜，并从此在商店永久租赁。

SEE3给路易斯汉姆空荡荡的商店带来活力

SEE3的艾德·霍洛威（Ed Holloway）说：“城镇团队的结构使我们能够快速发展团队理念，并在我们的商业街上为挑战提供富有想象力的回应。一个由充满活力的企业家、社区、理事会成员和零售商组成的团队可以释放振兴伦敦商业街的善意和创造潜力。

在其他地区，由地方政府雇用的城镇中心管理处是有效的中央资源，并且是商业街企业的联络点。它们确保地方政府服务的顺利运行，从垃圾收集到商业费率，并帮助协调长期变化。在商业关系紧张的情况下，城镇中心管理处可以作为地方政府的桥梁，提供大量支持。

在巴朗（Balham），城镇中心管理处是巴朗协作社（Balham Partnership）的一部分。后者是一个由私营部门领导的志愿团体，由当地企业、社区、当地教会和大都会警察局的代表组成。拥有城镇团队和城镇中心管理处的优势，这种安排有助于培养企业之间的信任，他们共同的兴趣是改善由地方政府直接支持的商业街。

创造更好的场所需要热情关心的人的集体努力。无论是BID、贸易商协会、城镇团队还是城镇中心管理处，要使结构有效，都应该适应当地的独特品质及其对未来的期望。

11  新兴和复兴

英国的商业街正在适应消费者需求的变化，并与在线销售和郊区购物的增长相适应。再加上全球重组和一两次金融危机的影响，评论说商业街最终会衰落就不足为奇了。

然而，在伦敦，我们已经看到这种灾难性的图景远非普遍。虽然零售业和一些脆弱的当地经济体出现了合理的空缺，但也有证据表明存在积极的情况。一些获得正确支持的商业街开始适应，变得多样化，在某些情况下与国内商业发展的趋势完全相反。在某些地方，我们甚至目睹了现有城区内出现了新的商业街道或成为新开发项目的一部分，这证明了贸易商、居民和地方政府决心进行试验、创新和竞争，以应对新的挑战。

哈克尼的克莱普顿路（Lower Clapton Road）曾经是黑社会枪击、非法活动和商业街朽烂的代名词，而现在，这里正在复兴。近年来，一群蓬勃发展的企业如雨后春笋般涌现，充分利用了这条价值不高的商业街的灵活性。下面这个故事有关一位雄心勃勃的企业家阿卜杜勒·萨鲁克（Abdul Saluk）。

阿卜杜勒的小店（Palm2）位于一座前工业建筑中，从1980年代开始营业，开始是一个小型蔬菜水果店。它逐渐向上扩展，为一系列快闪式餐厅腾出空间，这些餐厅使用楼下销售的新鲜农产品。这里还举办烹饪课程、快闪式剧院、音乐课程以及当地社区想要尝试的任何其他内容。阿卜杜勒随后在2006年开设了他的姐妹店“天然和有机”（Natural andOrganic），专门经营健康食品，并在最近与其他当地企业家联手开办了一家餐厅，离老店只有几个门面远。

克莱普顿居民在蔬果店旁的街角空间休闲活动

在乐购超市（Tescos）2008年进驻之后，阿卜杜勒增加了供应品类，在后厨烹饪和烘焙新鲜食物。这一适应意味着两种生意可以并存，并在推动这条商业街复苏的过程中共同发挥了作用。在过去的几年里，商业街的复兴吸引了20多家新企业的到来，包括书店、唱片店以及众多的咖啡馆和酒吧。当地的教堂也在努力对街道做贡献，这里现在是世界著名音乐家举办音乐会的场所。

Palm2杂货店只是充满这个各种活动的多层建筑的一部分

在未来，市长的资金有助于将商业街生活延伸和扩展到未充分利用的铁路拱门和仓库。基于一批有能量、有吸引力的工厂（旧址），这里将为哈克尼中心创建一个全新的时尚区，年轻设计师将在这里崭露头角，拥有学徒、培训和零售机会。

在伦敦，我们也见证了全新的商业街。萨瑟克街（Southwark Street）最初创建于1870年代，是连接伦敦和黑衣修士桥（Blackfriars Bridges）的主要通道。很快，街道两侧挤满了仓库，并且直到1960年代，一栋栋办公大楼在战争爆炸留下的空地上拔地而起，这里仍然是一个轻工业区。建筑底层从未成为住宅，萨瑟克街是一条在等待的商业街。

新项目的底层商店和各类服务为萨瑟克街的生活提供各种便利

萨瑟克街上优雅的Hop Exchange大楼中容纳着各种商业活动

在过去的15年里，随着附近的泰特现代美术馆的到来，朱比利线（Jubilee line）的延伸和南岸的复兴，萨瑟克街已经发展成为一条繁华的商业街。维多利亚时代的仓库已经改建成办公室，包括2003年的大型建筑改造项目（Allies ＆ Morrison），其底层如今是一个热闹的餐厅。

一些最不受待见的办公大楼已经被较小的建筑所取代，开辟了十字路口，并为整个街道的地面活动提供了空间。最近，该地区涌现出新的酒店、餐馆、咖啡馆和酒吧以及几个文化机构，而街道东端更新后的自治市市场（Borough Market）则吸引了来自全伦敦的游客。所有这一切都发生在没有政策或计划建立商业街的情况下。

其他地方则正在共同努力，促进沿伊丽莎白女王奥林匹克公园主要路线的商业街活动，这些活动将连接到周边地区现有的商业街。东村的紧急商业街是公园内的一个新街区，与复兴的莱顿高速公路（Leyton HighRoad）相连。伦敦的其他重建项目，如皇家码头，正在新建的商业街周围进行规划，连接现有的网络。

更新和新兴的商业街灵活、适应性强、相互连接，为初创企业提供了低成本的成长空间，并向上、向后和向外扩展。它允许广泛的用途，在不同的时间，因不同的原因吸引许多不同类型的人。它还将已经存在的地方与商业、文化和日常生活联系起来。

我们记录这些所有项目的目的在于，在经济环境对商业街零售供给产生压力的情况下，使地方场所更加活跃。无论是为新业务创造空间以销售利基商品并在威尔斯登格林提供有用的服务，为新阿丁顿和豪恩斯洛带来文化景点，重振伍德街的室内市场，或在巴金或白教堂塑造更好的公共生活场所，商业街之所以能够持久，其优势在于它能适应不断变化的条件，并保持吸引力。

通过对伦敦商业街多年来的支持工作，我们从其变化中学到了很多，并推动我们思考他们未来必须发挥的作用。我们正在使用政策和投资来帮助更大的多样性和使用密度，并改善商业街的吸引力和功能，使其在变化的经济中更具弹性。与合作伙伴同心协力，我们正在将伦敦的商业街带进21世纪。

原文链接：https://www.london.gov.uk/sites/default/files/gla_migrate_files_destination/GLA_180714_v2.pdf

译者：张佶，同济大学城市规划硕士，伦敦大学学院（UCL）理学硕士（城市形态学），广州市城市规划勘测设计研究院规划师。曾任：UCL巴特雷研究生院空间研究组副研究员；英国工贸部代表团UCL及空间句法有限公司代表；空间句法有限公司主任董事、中国及亚太区业务主管；中国城市规划设计研究院上海分院规划师

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校译：许玫

编辑：张祎娴

排版：徐嘟嘟

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