【编者按】为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《英国混合用途城市更新的制度支持与实践策略》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。
混合用途开发（mixed-use development）既是现代分区实践出现之前传统城镇发展的自然状态，也是20世纪六七十年代以后重新开始流行的一种应对单一功能分区带来的种种城市问题的解决方案。英国自1990年代城市更新政策导向由经济振兴向社区建设转变以来，混合用途开发成为建设“包容性的、有活力的、可持续的”城市社区的核心原则之一。但是，相较于单一功能分区原则下的城市建设实践，混合用途城市更新对土地使用规划、城市建设管理和空间治理都提出了更高的要求。英国近三十年来不断推进规划体系改革和政策创新，为混合用途更新提供制度支持，但在实践中仍存在一些具体的困境。对英国混合用途更新的制度背景、政策框架、实践困境及应对策略进行梳理和反思，可以为中国进一步完善以促进土地高效利用和城市社区可持续发展为目标的城市更新的制度建设提供借鉴。英国规划体系是典型的自由裁量规划体系，但近三十年来英国规划系统的一系列改革不断引入自上而下的监管规划方法，增加城市地区土地使用方式确定性，并采用设置不同类型的“混合用途开发区”的方式，在保障用地灵活性和对土地开发控制的稳定性之间实现平衡（图1）。 资料来源：作者根据代科勒姆市（Dacorum）地方发展框架绘制国家层面有关土地混合使用和开发的调控主要包括：（1）通过《城乡规划法》的历次修正案对现有建筑的定向混合用途改造给予额外授权；（2）1990年代至今的各类城市更新支持项目；（3）《国家规划政策框架》（NPPF: National Planning Policy Framework）把促进混合用途开发作为核心原则之一，用于实现住房供应保障、健康安全的社区建设和土地高效利用三个方面的目标。
区域层面，以《大伦敦规划》为例，多元化繁荣和多元化社区建设在近二十年的时间里都是主要政策导向之一，并配以一系列用于促进不同类型、不同强度混合用途开发政策工具。《大伦敦规划》还搭建了沟通“中央—区域—地方—社区”多个层次的行动者和伙伴关系的治理框架（图2）。
图2 “中央—区域—地方—社会”多层次的空间发展战略实施与治理结构
在具体实践中，英国的混合用途更新面临的主要困难是，由于土地所有权分散导致利益关系复杂，以及能够编制具有参考意义的总体规划的行动者缺位，使得更新项目推进困难。此外，以多方协商为基础的规划决策过程与市场导向的土地投资之间存在决策节奏上的不匹配，而土地所有权分散又放大了市场不确定性对地区内土地投资的影响，使重建区域的融资更加困难。
伦敦帕丁顿地区城市更新实践通过以下策略在一定程度上破解了上述困境：（1）地方政府的规划政策与市场动态配合，把握时机促使多个主要地块的投资者启动其重建项目，从而带动整个地区的重建；（2）通过规划谈判促进单个地块内的混合用途开发，在加强地区整体的土地混合使用的同时降低单个项目的市场风险；（3）主要投资者、土地持有者和交通运营商成立地区伙伴关系，负责协调地区内的空间使用，保障公共利益，促进长期的可持续发展（图3,图4）。
图片来源：https://rbkclocalstudies.wordpress.com/2014/07/31/familiar-streets-a-paddington-estate/；https://rbkclocalstudies.wordpress.com/2014/02/20/unfamiliar-streets-paddington-1959/
借鉴英国经验，为促进中国混合用途更新，可在制度建设方面构建多维度的社区主体认定方式，搭建多层次的公众参与博弈平台，在规划管理方面加强政府与市场配合，确保关键战略地区的经济贡献与可持续发展，在微观空间治理方面加强空间使用主体的直接参与，构建适用于中国基层治理结构的公共服务框架。UPI
作者：陈雪萤，深圳大学经济学院博士后。snowyfirefly@hotmail.com段杰（通信作者），博士，深圳大学经济学院副教授。duanjie915@163.com【专家点评】文章总结了英国混合用途城市更新的相关背景、制度设计，并对相关实践进行分析，研究选题和研究结论有一定的应用和参考价值。选题具有前瞻性，切中我国城市更新面临的功能单一、地产开发缺乏统筹、社会利益供给不足等问题。
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