卖房前幸好看了这篇文章，不然就吃大亏了！

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财务小张：王哥，我近期打算卖房，计算个税应纳税所得额时哪些支出项目可以扣除啊？

财务老王：好像只有房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金可以扣除吧。

财务小张：那么，住房装修费用和已经支付的房贷利息能扣除吗？

财务老王：额，这我还真不清楚……

实务中，您是否也遇到过上述问题？今天，笔者就与您一同学习转让住房收入计算个税应纳税所得额时涉及的扣除项目问题吧。

一、房屋原值可扣除

【例1】为了改善居住条件，2020年5月，居民张某将其拥有的2套住房对外出售，关于这2套住房相关信息如下：

第1套为商品房，购置该房屋时实际支付的房价款为180万元，交纳的相关税费6万元；

第2套为城镇拆迁安置住房，该套房屋因拆迁采取产权调换方式取得。

那么，上述2套房产的原值如何确定呢？

如下表所示：

序号	房屋类别	原值包含的范围
1	商品房	购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2	自建住房	实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3	经济适用房	为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4	已购公有住房	为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
5	城镇拆迁安置住房	（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费； （2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费； （3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额； （4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

因此，第1套商品房，原值为实际支付的房价款及交纳的相关税费合计金额186万元；第2套为城镇拆迁安置住房，该套房屋因拆迁采取产权调换方式取得，其原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费。

实务中，若涉及的房屋原值凭证丢失了怎么办？

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的地市级税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。

二、转让住房过程中缴纳的税金可扣除

【例2】2020年5月，居民张某将购置的商品房对外出售。假设出售过程中实际缴纳增值税3万元，缴纳城市维护建设税2100元，缴纳教育费附加900元，缴纳土地增值税1万元，缴纳印花税1000元。那么，上述转让住房过程中缴纳税金能否全部在计算个税应纳税所得额时扣除？

根据规定，转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定：

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

因此，除本次转让缴纳的增值税3万元以外，其他税金支出均可以计算扣除。

三、相关的合理费用可扣除

【例3】2020年5月，居民张某将以按揭贷款方式购置的商品住房对外出售。该住房交付时为清水房，原值为200万元。张某实际发生装修费用支出30万元，累计向银行支付住房贷款利息20万元，按规定实际支付手续费、公证费2万元。不考虑其他因素，张某出售住房可以减除的合理费用是多少？

根据规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。接下来我们结合规定具体分析：

1.关于支付的住房装修费用扣除问题：

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。

因此，若张某实际发生的装修费用支出能取得发票且符合规定要求，则可以扣除的最高限额为200*10%=20万元。

那么，如果我们购置的商品房是装修房，住房装修费用如何扣除？

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

2.关于支付的住房贷款利息扣除问题：

纳税人出售以按揭贷款方式购置住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

张某出售的住房为按揭贷款方式购置，其凭贷款银行出具房贷利息支出证明即可将20万元住房贷款利息计入合理费用扣除。

3.关于实际支付的手续费、公证费等问题：

纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

因此，张某凭有关部门出具的有效证明即可据实扣除实际支付的2万元手续费与公证费。

归纳总结：

转让住房收入计算个税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即：

个税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用

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