转让住房时购房时间应这样判定，否则您可能会多缴税！

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老婆：老公，我想跟你商量个事儿。我们把现在的房子卖了换一个大户型的怎么样？

老公：我也一直有这个打算。这不，我今天还搜到了这样一条税收优惠政策，根据 《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定，“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”

老婆：那太好了，我们出售住房还可以享受免征个税优惠了！

老公：不过，有个麻烦事，我们房屋产权证和契税完税证明上的时间不一致，我也拿不准自用是否超过了5年。

老婆：我今天在亿企赢的微信公众号上正好找到了关于这个话题的文章，我们一起来看看。

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买房卖房是我们生活中的大事，根据现行政策规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得可免征个人所得税。那么，如何确定购房时间呢？实务中，由于我们个人取得房屋的方式途径不同，因此购房时间的判定标准也不尽相同，具体可以参照以下四种情形来判断。

情形一、个人购买住房的购房时间判定标准

根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第（四）项规定：

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第二条规定：  

“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

在生活中，我们很多人会选择购买期房，交房后虽然已经缴纳了契税，但由于开发商的原因导致我们经过了很长时间才办下来房屋产权证。那么，房屋产权证和契税完税证明上的时间不一致，如何确定购买房屋的时间？

根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第三条规定：

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

情形二、个人通过非购买形式取得的住房购房时间判定标准

例.2020年7月，张某打算将住房出售。该套住房是其于2018年从父母处继承得来，而该套住房则是其父母在2005年购置取得。那么，张某打算转让的该套住房购房时间是否满5年了呢？

根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定：

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

因此，本案例中，张某拟打算出售的该套住房购房时间应为2005年，已满足了5年时限要求。

情形三、因“房改”政策购买公有住房的购房时间判定标准

例.2020年7月，退休职工老王拟将自有的住房转让，该住房是其当时根据国家房改政策购买的公有住房。那么，这种方式取得的房屋购房时间如何判定呢？

根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第五条规定：  

根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

情形四、由司法机关出具法律文书确认个人购买住房的购房时间判定标准

例.张某欠李某80万元一直不肯归还，李某将其诉诸法院后，经法院判决张某名下的一套价值80万元的住房归李某所有，用以抵偿所欠债务。法院判决生效后，李某取得了该套房屋所有权但双方一直未办理产权变更手续。那么，李某取得的该套房屋购房时点如何判定呢？

根据《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）规定：

自2017年4月1日起，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

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