韩世同：老旧小区改造吹风会

楼市日日谈

2019年7月5日（第66期）

话题概述

每个月月初的时候，国新办会例行举办一场吹风会，对国务院当下重点推进的政策做一次公布和解读。

七月份的发布会前两天刚刚开完，这次说了一个涉及全国过亿人民群众生活品质的大事，叫城镇老旧小区改造。

城镇老旧小区指的是城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。

我国社会正处于飞速发展当中，很多小区因为过去建造的时间长了，水电管网等配套设施过于破旧，并且公共服务是缺失的，比如养老、抚幼、物业等，导致这些老旧小区已经无法满足当下“新城市居民”的基本居住需求，极大影响了其中居民的生活质量，降低居民幸福感。

而这个问题影响的范围有多广呢？

楼市观察家韩世同

这两天，有媒体报道住建部介绍“老旧小区改造”工作时表示，通过摸底排查各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。昨天，宋鸿兵的公众号发了篇文章“17万个老旧小区待改造释放万亿级投资需求！钱从哪来，花向哪去？”

图片来源于网络

这的确是一个很突出的问题，按照住建部的要求，各地应当优先改造小区的水、电路、气及光纤等配套设施，有条件的地区可以因地制宜，加装电梯、建设养老和服务设施、无障碍设施、停车库等配套设施、实施节能改造等等。对于改造的费用，住建部提出由居民，社会和政府三方共同来承担，同时要创新投融资的机制，加大金融对老旧小区改造的支持。

住建部认为金融支持的方式，不能只投入转不起来，这是一个前提；另一个是风险的防范问题，也就是债务风险的防范。在这两个前提下，让市场化更多地参与改造。他们认为，这是一个非常有空间，有余地的事情。按照一些机构的推算，有推算要1万亿，有的甚至把它称之为有4万亿这样一个投资需求规模，但实际上我们看到这个需求可能，最终还是更多的会压到市政和财政的头上。

举了北京通州的一个例子，大概总投资1.2亿左右的基础类改造，都是由市区两级财政来共同分担的。只有自选类政策的电梯项目，才需要居民出钱。而且自选电梯当中，也有政府部分的补助24万，每户月均平均租金大概150块钱，也就是说加装电梯有一部分是由政府来承担的。

图片来源于网络

这个社会资金参与，如果只是帮财政的这个负担垫资，而他们的运营改造最终还是要由财政来偿还的话，实际上最后还是政府买单，所以这个老旧小区名誉上说是居民、社会、政府这三方面共同来推进完成。从目前的状况来看，恐怕还是由政府来出资去推进的可能性会更大。政府的钱当然也只能是从税收或者是加大货币发行这样来解决。在实际上，最终还是用民众的钱来解决。到底这样的运作模式是否可行？还是需要看下一步具体的部署和落实。

广州目前的“老旧小区改造”几乎还没有开始，好像连试点也没有开始进行。过去，广州最多是推行一下“穿衣戴帽”的面子工程，这基本上都是政府出钱的。近两年也有以区域为单位的微改造工程，好像都是一些应付性的工作。弄一个社区休闲中心，摆几件运动器材作个样子，仅此而已。那么，如果要是做这种实质性的“老旧小区改造”，我觉得恐怕还是难度非常大的事情。如果居民不出钱，单靠政府财政恐怕是很难支撑的。

其实，“老旧小区改造”受益最大的当然是居民，而且城市的整体的面貌也会有很大的改进。但光是从这种基础设施的方面来改造，就是水电气这些配套的设施，它对于整体的外观形象和老旧小区其他各方面的改进可能不是太大。国家未来是否应该立法，楼宇在一定的年限之内都应该翻新，这样以维护整体的城市的风貌，我觉得这还是必须的。而且，居民也要养成为此承担部分费用的习惯，政府可以给予适当的补贴。

如果没有适当的模式和立法，按目前这样的要求来推进，我觉得“老旧小区改造”恐怕还是“雷声大，雨点小”，能够落到实处的可能性会非常的小。除非政府“大包圆”全部投资都包揽，那肯定没有什么太大问题。但我记得，当年林树森书记曾说要几年内将广州的旧城都翻新改造一遍，但结果只投了几千万做了解放中路一个大概只有几千平方的改造样板后就不了了之了。

至于企业，如果政府和民众都肯出钱，他们也从中有利可图，他们肯定是乐意参与。如果不是这样，请问谁愿意动用众多的资金来做这样一件几乎是公益性的工程呢？

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

往期回顾

第01期——第60期请查阅【心湾睿智】公众号【百问百答 韩世同】专栏

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

 • END • 

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们