韩世同：突发!广州刚出台的商服类新政或生变成一日游

楼市日日谈

2020年3月4日（第309期）

原标题：重大利好！广州优化商服类项目建设和销售管理为商办物业松绑

●话题概要

3月3日，广州市政府官网发布了《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。

通知第三十一条：促进房地产市场平稳健康发展。优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。（市住房城乡建设局、规划和自然资源局牵头）

楼市观察家韩世同

广州市政府网日前发布了《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。

我是看到湾区楼市发布的报道得知这一消息的，该报道的题目是《重磅！广州公寓大松绑！不限定销售对象、最小分割单元！》。该报道称：刚刚，广州官宣，公寓、商铺项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元！并转载了《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施》全文，大家可以点开看一下。

《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施》，文件很长，为方便大家了解其主要内容，我整理出了其中的纲要，一共分十个部分四十八条措施。分列如下：

一、全力保障物资供给　

（一）帮促防控物资生产企业扩产转产。

（二）建立防控物资境外采购快速通道。

（三）抓好生活物资保供稳价。

二、有序有力推动企业全面复工复产　

（四）推动分区分级精准复工复产。　

（五）做好要素保障。

（六）加强复工复产统一调度服务。

（七）更好发挥国资系统资源力量。

三、全方位加大企业帮扶力度　

（八）加大金融支持力度。

（九）进一步减税降费。

（十）减轻企业和个人租金负担。

（十一）优化“五险一金”政策。

（十二）全力保障企业稳定用工。

（十三）发挥财政资金引导带动作用。

（十四）加强法律服务。

四、加大项目建设和补短板投资力度　

（十五）推动重点项目全面复工开工。

（十六）全力保障项目实施条件。

（十七）加快项目前期工作。

（十八）谋划推进一批补短板项目建设。

（十九）加大引智引技引资力度。

五、促进消费扩容提质　　

（二十）提振汽车消费。　

（二十一）开展文化旅游业复苏行动。

（二十二）大力发展新业态新模式。

六、切实稳定对外贸易　

（二十三）加大外贸企业支持力度。

（二十四）降低外贸企业经营风险。

（二十五）进一步提升通关效率。

七、狠抓重点产业发展　

（二十六）打造全球生物医药产业发展新高地。

（二十七）推动数字经济创新发展。

（二十八）支持工业企业加快生产。　

（二十九）加快发展总部经济和高端专业服务业。

（三十）加强物流和供应链体系建设。

（三十一）促进房地产市场平稳健康发展。

（三十二）大力支持创新创业。

（三十三）提高农业保障能力。

八、打造一流营商环境　

（三十四）建立开办企业快速服务机制。

（三十五）试点办理建筑许可零成本。

（三十六）支持企业便捷获得用电用水用气。　

（三十七）开设不动产登记绿色通道。

（三十八）加大招标采购支持力度。

（三十九）优化涉企政务服务。

（四十）鼓励实施包容监管。

（四十一）深化信用服务支撑功能。　

（四十二）推行政策兑现“一门式”办理和“一件事”联办。

九、构建全力保障人民生命安全和身体健康的治理体系　

（四十三）建设医疗卫生高地。

（四十四）健全物资储备机制。

（四十五）完善应急生产体系。

（四十六）加强智慧城市建设。

（四十七）健全共建共治共享社会治理格局。　

十、组织实施　　

（四十八）国家和省出台相关政策措施的，我市遵照执行。

各级领导干部要扛起责任、靠前指挥。有关部门要抓紧研究制定具体操作细则，主动送政策上门。各区要履行属地责任，结合实际细化提出管用措施。

上述措施有效期自印发之日起至2020年12月31日，有明确规定期限的除外。

我查看这48条措施，与房地产直接相关的有两条：

（十六）加大土地出让力度，完善供地方式，优先保障市重点建设项目用地指标，实现精准供地。新出让土地可在签订出让合同时约定分期缴纳土地出让金价款，一个月内缴纳50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。（市规划和自然资源局牵头）

（三十一）促进房地产市场平稳健康发展。优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。（市住房城乡建设局、规划和自然资源局牵头）　

我认为，最重大的利好，还是三十一条优化商服类项目建设和销售管理。可能并不像湾区楼市发布说的那样：“公寓、商铺项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元！”准确地说，应该是：“商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。”因为，文件只是说未完成规划报建手续的商服类项目，那已经完成的是否也可以不再限定最小分割单元呢？文件没有说，如果这部分还要限定的话，也许还有一些项目要受到最小分割单元限定，不知道是否如此？

其实，广州针对商服类物业限售的政策，从2017年3月至今已经发生过两次调整。

2017年3月30日，广州市针对商服类物业出台文件，限制个人购买商服类物业，包含商业、办公，即商铺、写字楼、公寓物业。还规定房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。在2017年3月30号之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。此政策出台后，无论一手还是二手的商服类物业成交，都大大缩水。克而瑞数据显示，在“330新政”出台的2017年，广州全年成交量仅为19447套，2016年为33919套，成交量暴跌了43%左右，可见新政的威力之大。

即便在政策出台已经21个月后的2018年11月，广州商服物业市场仍未能重振。根据合富大数据，2018年11月,广州全市写字楼成交量为47030㎡，同比下降45%，环比10月下降37%；公寓成交量为56418㎡，环比减少30%，同比大幅增长50%。商铺市场11月成交量为75672㎡，环比同比均有明显增长，环比上升43%、同比上升99%，主要是因为保利金融大都汇双子塔楼下合共4.7万㎡裙商整体网签，据悉买家为某家居建材行业品牌，创下今年商铺市场最大规模的单宗交易。

2018年12月19日，广州市住建委发文2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。具体执行文件如下：

一、2017年3月30日（《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，穗府办函〔2017〕65号发布之日）后土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。

二、2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

三、2018年12月19日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。2018年12月19日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。

据了解，由于一般物业从拿地到上市销售需要周期达一年以上，所以， 目前市场上在售的商服物业，绝大部分均为“330”政策之前所拿地块。以公寓而言，目前全市库存量较多的公寓项目多集中在南沙、黄埔等区域，且项目前身均是在去年“330”新政前拍下的地块。这也意味着，这一部分的项目产品可以卖给个人。2018年商服类物业调控政策的优化，使得公寓和写字楼的销售有了很大好转。据媒体受2018年底“1219商服政策”利好影响，2019广州公寓市场成交反弹，成交28469套156万㎡，同比上涨66%。

这次商服类物业新政又在上次优化的基础上再次做了优化，虽然还留了一点“尾巴”，其实已经基本上不会对商服类物业建设和销售造成影响了。因为，2017年330新政的规定“房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。”这一新政基本上是不可能操作的，不要说不做公寓，就是写字楼、商铺或酒店也都不可能每个单元都在300平方米以上，这项规定已经要比北京最小分割500平方米好很多了，但也基本上是不靠谱的。所以，新政出台以来基本上就是形同虚设的，商服类物业该怎么分割就怎么分割，基本上不太受新政的影响。公寓类产品依然是市场十分受欢迎的热销产品。

这次广州借疫情将商服类2017年330新政的限制基本上都优化了，终于还市场一个本原。当初，新政出台省市房协都上书求情，但也没能奏效；一年多后的优化，还留了很多受影响的商办类项目，这次基本上算是松绑了。这项措施，对商办类物业的促销还是会起到一定积极作用的，目前在疫情尚未完全结束，即使是住宅市场也还未能复苏的情况下，商办物业要想获得突破和复苏，光靠新政恐怕是不行的，各种优惠和线上营销创新模式的尝试和探索也是必不可少的。

补充：写完稿又看到广州房产的报道《广州官宣！公寓、商铺不再限定销售对象！不再限定最小分割单元！》，比湾区楼市发布内容丰富一些，报道称：刚刚，广州市政府官网发布了《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。通知第（三十一）条明确：促进房地产市场平稳健康发展。优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。至此，广州2017年3月30日发布的新政（即330新政）中关于公寓限购的举措正式松开。

对此，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为：3月3日一纸发文，出台以来争议缠身的广州“2017.3.30商服新政”今日告别历史舞台，商服类项目不再限定最小分割单元，已确权登记的不再限定转让对象，这意味广州商服物业不再有300平方米的最小分割限制，不再限定法人单位购买。毫无疑问，这对广州商服物业市场是一个大利好，特别是对公寓市场而言。广州公寓市场在2017年3月30日之后，曾经迎来一段寒冰彻骨的时期，最低谷的时候一个月只能成交五六百套，直到2018年12月20日出台新规，宣布2017年3月30日之前(含当日)土地出让成交的商服类房地产项目不执行“销售对象应当是法人单位”的规定，成交量才又恢复到每个月两三千套的调控前水平，而去化周期也从最高时的34个月下降到目前的10个月左右。可以说，在此之前，广州公寓市场在3.30之前的存量问题已经基本得到解决，而3.30之后的增量问题也在今天解决了。目前唯一遗留的悬念是：在取消了最小分割限制和销售对象限制后，广州未来会否效仿深圳等城市，在商服物业的报建审批环节就对其类住宅的功能设计进行限制，从而压缩商服物业转为类住宅的公寓物业的操作空间，这取决于政府的态度和决心。

本文封面及正文图片来源于网络

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