韩世同：疫情对住房需求影响不大VS影响很大

楼市日日谈

2020年2月24日（第300期）

话题概要

泽平宏观：疫情爆发初期和快速发展期，会造成需求被暂时抑制 新冠疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。根据CRIC监测，春节期间88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交。疫情爆发初期和快速发展期，会造成需求被暂时抑制随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致7类新型购房需求。

丁祖昱评楼市：2020年，新冠疫情的突如其来，给内生动能不足、增速正处于降档期的中国经济迎头一击，为此付出了巨大的经济代价和社会成本。在疫情中，受负面冲击严重的行业是房地产、交通运输、商业贸易等。自1月23日全国疫情调控趋严之后，房地产就首当其冲。“停摆”“零成交”“断崖式下跌”等触目惊心的现实成为2020年房地产行业开年的关键词。即便是经历了最严调控周期，房地产行业从没有像今天这般，遭遇至暗时刻。

楼市观察家韩世同

疫情还未结束，现在探讨这一话题，其实还为时过早。但这一话题却是社会和行业最关心最关注的话题，之前也已经多次探讨过。今天看到两篇文章，都是谈论疫情对房地产和住房需求影响，但视角、观点有很大不同。自从疫情发生以来，我很多次看到开发商和中介商谈论说，住房需求只会延后，不会消失。我一直想谈谈自己的看法，但觉得没有必要再泼冷水了，但忍不住还是想借此机会与大家探讨一下住房需求，在疫情之下，会不会变化？如果会变化又是怎么变化？

我们先来看一下这两篇文章：一篇是泽平宏观转载夏磊的《本次疫情对住房需求有何影响》，在话题概要中我直接说是泽平宏观的，有些不准确，但因为夏磊知名度不高，而泽平宏观转载他的文章，显然是认可其观点和看法的。这篇文章很长，内容也很多。我们重点关注一下文章提出的随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致7类新型购房需求。

第一，部分租赁需求转为购房需求。租户在疫情中的生活和工作受到较大影响，疫情后将倾向于购买自有住房。一是部分小区拒绝外地租户返回；二是合租的交叉感染风险较大，租户先后返回导致隔离观察时间延长。链家2019年样本城市数据表明，租房的青年人中合租占比达78.2%。

第二，购买和持有第二居所意愿提升。第一居所主要满足居民日常生活和工作，多位于繁华区，交通便利、配套完善；第二居所主要满足居民度假、休闲、养生等高品质生活需要，多位于城镇郊区或风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低。疫情期间长期居家隔离，凸显了二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

第三，以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发。2014至2019年，全国二三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长，表明居民不断追求居住空间尺度增加。疫情期间，这一需求进一步被激发。一是全家人连续多日共处，房屋面积小造成的活动空间不足、个人隐私无法保证等弊端非常凸显；二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区，住房面积对居家卫生的重要性凸显。

第四，对住房产品升级的需求更明确。不仅仅是面积，长时间居家隔离让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。疫情中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内采光也尤其重要。理想的住房，户型方正、动静分离；通透上，南北通透最佳，开窗后空气对流；采光上，全明格局、客厅卧室朝南最为理想；观景功能上，客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗是重要加分项。当前，我国具备上述理想功能的住房占比低。根据2015年人口小普查，城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，约40%在1998年房改以前修建。

第五，洋房、别墅等低密度产品将受关注。疫情会改变居民对住宅类型的偏好，2003年SARS过后，通透性能好、密度较低的板楼更畅销。当前的商品房市场上板楼已经不再稀缺，开发商开始打造各类高品质低密住宅，出现了更多的小高层、花园洋房，别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋等多类产品。疫情过后，部分需求将由高层转向小高层、花园洋房和各类别墅，低密住宅产品溢价显现。

第六，高品质物业服务的楼盘需求提升。社区防疫工作中，部分缺乏物业支持的老旧小区，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌房企的小区，拥有专业物管团队和充足的财力物力支持，除了各种社区防疫举措，还向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。经此一“疫”，不同物业的服务水平差距凸显，居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。

第七，园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。疫情期间小区封闭式管理，活动空间有限，园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。疫情后将产生置换园林绿化充足、小区环境优美的商品住房需求。疫情期间，乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高，周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中，商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。具备上述完备配套的住房，主要是品牌开发商的品质大盘和地处核心城区优质地段的小区，疫情后配套溢价显现。

文章认为，危就是机，期待房地产三大升级。需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当，保持市场平稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。

而另一篇是丁祖昱评楼市的《深度分析｜受疫情影响最大的行业，还有房地产！》，他的文章也很长，我也只摘引其中的前言部分的后一部分，前言的前一部分已经在话题概要中摘引了。其实，这两篇文章都很好，大家可以点开来看一下。我只能“断章取义”地摘引其中一点便于我们展开话题的内容。

“疫情的发展超出想象，售楼处的关闭以及开发项目的停工，是倒下的第一张‘多米诺骨牌’，销售遇阻意味着去库存和回款压力，开发投资也将受阻。

土地供应端出现断层，34个省市暂停土地出让，26个城市采取了土拍延期措施，土地市场正常恢复供应还要等到2月下旬。疫情暴发后第一周，88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌，降幅达93%，其中一线城市跌幅达到了99%。

同时，由于经济损失的客观存在，今年的房价涨幅或将不及预期，并导致商品房销售额增速不及预期，预计2月将刷新近几年单月销售最低纪录，全年销售会下调5%~10%。

受实体商贸下滑的影响，商业地产受到的冲击明显，在租金和出租率连续几年下降以及供应量有增无减的背景下，叠加疫情期间‘居家办公’的影响，购物中心、写字楼、酒店等都将面临阵痛期。

熬下去，活下去，成为摆在所有房企面前最重要的事情。

房地产作为中国最大的制造业，一直以来是国民经济的重要组成部分，行业体量大，关联上下游产业链长，提供了超过5000万人的就业岗位。

牵一发而动全身，体量巨大的房地产行业经不起大的动荡，否则，上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击，届时不仅影响经济发展，更将引致失业潮。”

最后，丁祖昱先生总结如下：

丁祖昱先生关注的显然不只住房需求而是整个房地产行业。之所以拿这两篇文章来说事，是因为我想借此话题谈谈我对疫情会不会影响购房需求的看法。前面提到，许多开发商和中介商都认为购房需求是不会消失或减少的，只是会滞后。但据我多年的观察，住房需求其实并不是人们生活中最刚需的消费。

“衣食住行”这一排序不知道对不对，要是对的话，其实“住”就被排在第三位了。马斯洛五大需求层次的理论好像也没有专门提到住房需求，是生理需要还是安全需要也不清楚。下面这张图是将不同层次购房需求分成了三个档次，也有一定道理。

其实，这次疫情一定会改变很多人的购房需求和购房观念，例如：呆在家里一个月，就发现供不起楼的人；还有疫情影响租客不交租就没法还房贷的房东；还有被扣减工资奖金、被辞退、解雇而失业的人。当然，也有那些有能力想小房换大房的人，想租房换买房的人等等七种需求。

但我想说的是，购房最大的障碍是能力的问题，目前楼市的有效购房需求并不像我们想象的那么多。买得起房，但由于限购限贷而买不了的投资类需求，就属于无效需求；很想买也有购房指标和首套贷款资格，但交不起首付供不起楼所谓的“刚需”人群，也属于无效需求。目前，楼市最大的购房人群是“换房”客，但他们也会受限于二手房能不能卖出去，卖不出去也买不了新房。

再有就是信心和会否引发系统性风险的问题了。如果缺乏信心，如果经济和金融受疫情严重影响而发生系统性风险的话，“活下去”将成为不仅是房企也是每个人的首要问题时，楼市的购房需求能不受影响吗？所以，我们不仅要“居安思危”，还要“居危思危”和“居危思安”才行，这样才能真正做到“防患于未然”。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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