韩世同:国内疫情前后房地产的现状趋势和对策（中）

楼市日日谈

2020年2月10日（第286期）

话题概要

当前，疫情对房地产行的影响受到普遍关注。疫情到来前，房地产业正在转型，那么这场突如其来的疫情是否会改变这一趋势？当前开启的新一轮降息周期和政策宽松期，对房地产供给端和需求端分别产生哪些影响？财经记者对话资深房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同。

楼市观察家韩世同

财经记者：明白，就是您提到的疫情前的状况，那现在这个疫情的影响您是怎么来评估？

韩世同：疫情影响有好和不好的，不好的就是现在还不能开工，还不能够销售，那开发企业就被迫去重返线上销售。以前一直是推不动线上销售的，线上看楼不仅开发商不重视，购房者也不太积极，线上看房好像总不如现场来的仔细、认真。其实，你就是到现场，有很多东西也不一定给你看，其实线上看房我就非常倡导，倡议。但是，看起来显然非常困难，就和当初网购一样，大家开始都觉得网购不好，可现在谁不网购谁就吃亏了，比如说网购想买什么东西在网络上随便找，不用到处跑还买不到。其实，理论上买房子也可以在网上随便找，为什么不上网随便找呢？到实地整个楼盘去跑，一天也跑不了几个，但是我们在网上一天可以把所有楼盘看一遍都可以，网上看好了再到实地去洽谈签约、下订付款。为什么我们不能改变现行的购房模式呢？现在，开发商大多都被中介商的渠道销售绑架了，因为他们只能通过渠道来给输送客源，而通过媒体造势宣传来吸引客户的传统手法都被这种渠道营销给垄断了。就算是造势宣传吸引来的客户，他们的渠道可以把客户截流了，把这也算成是他们带客的效果，这样就裹挟了开发商，不给他们这样做就做不了。传统的方法做不了，新的模式又没有建立，所以开发商就容易被裹挟。现在疫情来了开发商采取网上销售的时候，其实渠道带客的形式已经被禁止，目前还没有被恢复。就算到时候恢复现场看楼之后，开发商网上看楼系统已经建好了，很多的购房者可能也已经开始体验这种新型的看楼模式。这样就有可能会突破原来被渠道裹挟绑架的被动局面，因为原来真的是有可能被渠道全面垄断，这个状况我都有一些担心。但是，现在推动的购房线上化其实是可以使得线上线下形成一个新零售的模式。这也是符合互联网企业要线下化、传统企业要线上化方向的，线上线下相联合就形成新零售模式。

我觉得这个趋势会形成一个有利的局面，因为开发商可以节省大量的渠道费用，现在被渠道索要10%-20%的佣金，而一般传统的销售代理他们的佣金只是1%-3%左右，现在被索取10%到20%，最终都是要购房者承担。其实，就是开发商伙同渠道和中介商抬高了房价，再把提高的房价都强压转嫁给购房者。如果不能够抬高房价，实际上就要开发商让利了，就是这样的一个道理。所以，这个是疫情后一个好的点，算是因祸得福。但是效果是不是那么好，还不知道。如果能在网上解决客源的问题，现场销售的问题不是太大的，现场销售就是传统的一手代理在现场销售的，原来的二手带客只是带到售楼处，一般不参与销售，只是把客户交给一手的代理就不管了。其实，传统的一手代理只有1%到3%佣金，开发商负担并不重，省下来的10%左右就可以拿来做宣传、做促销和其他方面的用场，或者是让利给买家，这样对开发企业而言是一个比较好的方面。而对中介企业就有点难了，中介企业原来转向渠道，现在要是线上替代渠道，就会影响其生存和发展。

其实中介是可以打造一个MLS的房源联卖系统，现在世联行和58同城搞了一个新房的房源联卖系统，但是58同城和世联行他们都在二手方面是缺乏优势的。所以，贝壳找房现在其实在渠道这方面是形成了一定垄断的，因为他们的平台比较强大，相对来说他们的品牌和带客能力都比较强大，谁不找他们可能谁就比较难销售。未来开发企业能够线上解决客源问题，就能够不完全依靠中介的平台和渠道销售。而中介自己完全可以联合起来打造一个行业内部的MLS房源联卖系统，参照美国或者国际上的通行做法，这是整个行业共同建立的房源联卖系统。现在世联行和58同城打造的是新房的房源联卖系统，他们没有二手的客源和房源的支持，实际上要能够达到为开发商解决有效客源的问题还是有困难的。MLS这个系统必须是归属于中介全行业的，不只是属于某一家中介机构或者某一个平台的，必须是全行业共享的，这就是我提出的一个出路。这个事情中介行业已经一直研究了很多年，恐怕有10年20年了，但一直没有迈出这一步。尤其是要由中介行业协会牵头来做才行，行业协会不参与管理这件事情是做不起来的，最多是做成贝壳找房以及58同城和世联行合作的这样一个模式。就不能够成为全行业共享的房源联卖系统，当然这个系统也必须商业化运作，其实美国的做法是很成熟的，我现在也在研究MLS模式，也希望推动这件事情，这是关于中介方面的思路和建议。

财经记者：这种一般都是由美国的行业协会来做是吗？美国行业的协会是比较强大的力量，中国的很多行业协会都是形同虚设。

 韩世同：美国州的协会和全国的协会都参与，都是收会员费的，我们本身中介协会也是收会员费，然后再牵头参与管理和指导，但是也可以是商业化运作的。其实这是有条件做的事情，但他们中介协会总认为条件不成熟，我觉得这个条件应该不是问题，其实美国100年前就开始做了，互联网还没有就开始做了，用杂志和通讯录的方式来共享房源。为什么现在的互联网技术和条件这么好呢？我们反而做不了，这是没有道理的。因为中介如果拥有这样一个平台系统的话，房地产无论是一手房销售还是二手房销售都离不开你，因为你拥有这一个中介行业内部才享有的平台系统，这是一个方面。这条路也还很长，但是也出现了转机，其实之前中房协一直在鼓励和推动这件事，但是最近可能他们担心“多一事不如少一事”就不打算牵头了。本来，他们是打算牵头的，去年7月份的时候中房协的会长还在武汉开了一个会，说中房协要牵头搞这个MLS，要吸引第三方的投资。结果，后来这件事整体搁置了，因为现在整个大环境还是一个求稳的环境和方式，不太适宜创新。现在中介面临没饭吃的困境，再不做这样的事情，中介以后的发展前途都很难预料。如果开发商自己就能卖楼的话，干嘛还要用你中介呢？如果我们每个购房者通过互联网现在和未来的交易模式和手段就能够自动撮合交易的话，干嘛还要中介呢？

其实是有这么一个问题的。那么还有一个问题，就是我讲的要看疫情的严重性才能做判断，因为我们现在对疫情对整体经济的影响是不可能准确判断的。由于疫情并没有结束，整个疫情还是在进行时，所以我觉得此时不适合太武断、太主观、终结式的判断，这是不合理的也不合适。这方面我看到恒大经济学家任泽平他近期是有做过一个疫情对经济影响的分析，他认为影响是肯定有的，但要看影响是小、中、大，还是特大了。如果要是特大到影响到引发系统性风险的话，我觉得首要还是要防范系统性风险。不要认为疫情是不会触发系统性风险，因为疫情本身肯定是不会的，但是疫情引起的并发症是会的，比方说像这次疫情，如果正常的情况下，到4、5月份就结束了，我觉得问题就不是太大。关键看疫情会持续多长时间，如果是持续半年以上那就没有哪个房企是顶得住的，就会造成了很多房企业资金链断裂，必须通过抛售才能够回笼资金，才能够还帐，那他们就会出现危情。而股市的涨落我之前看到有一个分析和判断，认为股市一开盘跌个6%就会引起世界经济危机了，这也是扯淡的事情，现在跌了7%-8%又怎么样呢？这都不是什么太大的事情，因为国内股市和实体经济好像已经脱节了，只关系到股民和机构的收益和损失，而和国民经济和GDP的关系可能都不是太大。但我们好像也太把股市当一回事了，这可能也是一个问题。所以央行释放了4万亿流动性，最后也没有阻止股市下跌，股市该跌还是要跌。但是如果没有做这个动作的话，那股市是不是就会崩盘了，股市崩盘的话其实又有多大的危险呢？最多也是到1000点，又会怎么样呢？

我觉得不应该太重视股市这个事情，反而要考虑的是房价太高，如果大幅下降的话，其实真的是会对我们造成系统性风险。就是金融体系和银行体系都是会受到非常大的冲击和影响，所以这是一个特别需要关注的方面。再一个是房地产也和债市关联，因为企业债或者地方债，也是关系到房地产市场的。因为，现在开发商销售得不好，开发商所有的资金来源渠道都是要通过销售回款来偿还的，也就是他借的钱都是要还的，他能用于还债的钱都是靠销售。如果销售出了问题的话，这些帐目除非给他免除了，不能免除的话，就都会构成债务危机。所以，我觉得这个债市其实和楼市也是关联的，这就要密切关注会不会引发系统性风险了，要是会引发的话，还玩什么玩呢？

如果会引发系统性风险的话，我觉得这个问题就非常非常大了。所以我觉得疫情带来中小的影响或者是短期和中期的影响都问题不是太大，就怕构成长期的巨大的影响。如果时间太长，规模太大，那么真的是会造成很大的影响的。我们现在可能缺乏对这种情况的危机意识，当然严防死守是防止疫情不让它扩散，但疫情完了之后首要的就是要评估会不会引发系统性风险了。就是说这只疫情的“黑天鹅”会不会导致系统性风险的“灰犀牛”出现，如果会出现“灰犀牛”就非常的麻烦了，一旦形成苗头就必须要守住底线要严防死守，不能让其发生，我觉得这也是中央一直都在强调和重视的事情。如果这个疫情的“黑天鹅”不会引发系统性风险的“灰犀牛”我觉得就不是什么大事，都是在可控的范围之内。

在这方面目前大家参照的案例主要都是非典的影响。其实，非典对于北京、上海和对广州、香港的影响都不一样。当年对广州的影响是非常严重，因为广州当时经济和楼市是处在一个探底的过程当中，非典是加重了经济和楼市下行的压力，但是也帮助广州的经济和楼市形成了一个筑底的过程。非典对香港也是冲击影响非常大的，陶大花园那栋非典肆虐的楼再便宜也没人敢买，当时香港的房价有一个阶段几乎和广州的房价差不多了。现在才又好起来而且还多了好几倍，所以不能说疫情对房地产不会带来太大的影响。

我觉得非典为什么对北京和上海的影响不大呢？因为当时北京虽然是非典重灾区，但是北京当时的房价本身就很低，就在4000-5000元/平方米的幅度，所以非典没有造成太大的影响；而上海的非典疫情本身就比较小，当时上海的房价也不高，2003年的时候也是4000-5000元/平方米的幅度，所以对房地产影响不大。而广州的房价在90年91年就已经过万了，结果在2003年的时候跌回到了3880多元/平方米，均价是4000元/平方米年度的均价，这还是很惨的，其实广州和香港都是很惨的。深圳我不是太了解，深圳和广州差不多，也是房价曾经高过，然后就滑下来了，这个房价下滑不完全是因为非典，也是和银根收紧以及亚洲金融风暴的波及都有关联。所以，我觉得我们还是要提高警惕。

（未完待续）

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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