韩世同:广州1月一手住宅成交“两面睇”

楼市日日谈

2020年2月6日（第282期）

话题概要

广州中原研究发展部：月初成交猛增，整体市场表现优于去年“春节月”。

根据监控显示，1月广州网签一手住宅成交量为5792宗，环比下跌15%；总成交面积为62.72万㎡，环比下跌16%。

对比2019年春节月（2月），今年供应面积保持稳定，成交面积却增加56%。

广州中原研究发展部认为，得益于去年12月南沙、黄埔等区出台人才购房新政，不少项目抢在年前推货，刺激了1月成交表现。

但需要指出的是，1月统计周期内70%成交产生于前两周（12.26-1.12）；

后两周（1.13-1.25）受春节假期+疫情影响，累计仅成交1711宗（占总量30%），预计疫情对市场成交影响将持续一段时间。

楼市观察家韩世同

这两天有关1月份广州楼市一手住宅成交的报道开始出现，目前只有广州中原研究发展部一家可以提供一手住宅成交的研究报告了，因为其他的机构和网站提供的网签数据已经无法准确分析和判断市场的真实状况。所以，我看到广州乐居和广州房产两个自媒体公众号虽然都有报道广州楼市成交情况，但数据来源和分析研判几乎都是如出一辙，基本上是依据或转载广州中原研究发展部的数据和分析研判，只是题目有所不同而已。

广州乐居报道的题目是《环跌15%！1月广州新房成交5792宗 市场或待疫情稳定后复苏》，广州房产报道的题目是《5月见？广州楼市小阳春》，侧重点各有不同。广州中原研究发展部的报道当然是目前最全面和最完整的，题目也能体现其全面和完整性《1月广州一手住宅：基本面向好，成交创近5年“春节月”第二高位，市场或待疫情稳定后复苏》，光看题目就大致可以知道其报告的观点、看法和结论。现摘录如下，主要是看图，大家也可以点开看一下中原和两家自媒体的报道。

广州中原研究发展部的几个基本分析和研判：

1、月初成交猛增，整体市场表现优于去年“春节月”；

2、新增供应创近5年春节月新高，南沙超越增城成为第一大“货仓”；

3、近5年“春节月”成交排第二，市场需求较往年明显改善；

4、春节月供求环比双双下滑，消化周期增至10.9个月。

我整体是认同广州中原研究发展部的分析和研判，同时也想谈三点我的有些不同或补充的看法和观点：

1、如果1月没有春节，都按上半月成交推算，全月成交大约8000多套。1月广州网签一手住宅成交量为5792宗，环比下跌15%；总成交面积为62.72万㎡，环比下跌16%。需要指出的是，1月统计周期内70%成交产生于前两周（12.26-1.12）；后两周（1.13-1.25）受春节假期+疫情影响，累计仅成交1711宗（占总量30%）。假设1月不受春节影响，保持上半月成交的水平，大约成交8000多套，应该属于一般或中等的月度成交。据我观察：这两年，月度成交在3000-4000套属于很差、5000-6000套属于较差、7000-8000套属于一般（不好不坏）、9000-10000套属于较好、1万套以上属于很好、1.5万套以上属于超好、特好。

当然，碰上春节在1月也算是不好彩。中原挑出5年春节月来比较，得出供应创新高、成交第二的结论，也是一种看法吧，可以为1月的成交找出一些“亮点”。

2、为何库存面积减少了，而消化周期反倒增加了？我认为，主要是因为月销售量有所下降造成的。我们看一下图9显示：去年12月库存为772.14万平方米，今年1月下降为752.97万平方米；但消化周期则由10.8个月上升为10.9个月。我不清楚中原是如何计算消化周期的，月销售量是按3个月还是半年来算，也会有很大不同；倒推来看中原计算去年12月的月均成交量是71.5万平方米，而今年1月则是69.08万平方米。我发现，在许多统计中，口径不同，方法不同，结果也会不同。指出这一点并不是说中原算得不对，但最好说明一下平均月销售是如何取值，这样会更加清楚一些。

3、我觉得中原研究发展部对后市的研判偏于乐观。偏于乐观不是不对，但目前疫情并未结束，中原的研判显然是按目前最乐观的估计来判断的；要是疫情没有那么乐观，可能这样的研判就会落空了。还有就是对1月成交的估计也过高了一些，我认为1月即使没有春节，也只是一般的成交月份；虽然比春节月度要好些，但比起正常成交月份并不是很好。再就是对一季度判断广州住宅市场“急冻”，我基本认同。但近期开发商积极开创线上销售平台和模式，其作用和影响如何目前还不清楚；但也有可能创出逆势飘红的奇迹也未必，至少这一积极态势还是值得肯定和赞扬的，效果和作用如何则别当另论。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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