韩世同:中国GDP筑底了吗？中国房地产见底了吗？

楼市日日谈

2020年1月21日（第266期）

话题概要

国家统计局公布了2019年宏观经济与房地产数据。全年国内生产总值990865亿元，按可比价格计算，比上年增长6.1%，符合6%-6.5%的预期目标。关于房地产指标，大家最关注的是房价，但全国均价因为指标的内涵问题，不反映真实市况，所以新房成交量就成为最大的焦点！

随着下半年楼市转冷，2019年商品房销售面积为171558万平方米，比上年下降0.1%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。

楼市观察家韩世同

日前，杨红旭在他的公众号发了一篇文章，题目是《刚刚公布：2019年全国新房成交面积终于下跌，历史大顶基本确定!》，文章当中有一部分提到了GDP的情况。文中首先是恭喜2019年的GDP达成了年初预定的目标，但相比2018年的6.6%明显下滑了0.5%。其次，经济继续下行的态势仍然明显。杨红旭先生预计，2020年GDP下滑幅度会收窄，大约只有0.2%，就是预计全年GDP增长为5.9%。

任泽平的文章题目是《2020年能否划出“经济L型”的一横？——全面解读12月经济金融数据》。我仔细看了一下，任泽平先生的这篇文章是对2020年能否画出“经济L型”的一横持怀疑态度。他认为经济只是短期企稳。目前来看，他还是维持2019年底、2020年上半年的经济企稳，2020年下半年再度下行的判断。他认为当前市场对经济形势判断边际上乐观起来，主要是认为经济正企稳，PMI、PPI、社融等数据企稳回升。

而短期经济企稳，有三大主因：一是中美达成第一阶段协议，降低了脱钩风险，部分稳定了预期；二是中央经济工作会议强调逆周期调节和“六稳”，财政货币政策齐发力，1月全面降准，专项债发行加快；三是企业利润近期有所修复，库存处于低位，补库存动力增强。但是，任泽平先生和他的团队认为，经济只是短期弱企稳，企稳的基础并不牢固。如果没有深入的改革开放，中长期看形势仍严峻，可能重演2019年初“小阳春”之后的再度下行。

可以说，杨红旭跟任泽平的观点都是认为2020年经济还不会筑底，可能还要进一步下探。杨红旭是给出了非常明确的0.2%的下探幅度，任泽平只是做了趋势性的判断，没有做具体的数据判断。

我们再来看一下，关于中国房地产有没有见顶？杨红旭的文章主要探讨房地产是否见顶，重点聚焦在成交面积出现下降0.1%的情况，2019年的商品房销售面积是171558平方米，比上年下降了0.1%。其中住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15%。也就是说，住宅仍微红，但是商办却惨不忍睹。

杨红旭认为，中国新房成交量面积正在构筑历史顶部。他拿出了2017年-2019年整个成交量的变化数据图表，可以非常明显地看到顶部已经基本形成了。杨红旭还谈到销售面积有三次出现回落的时候。回顾过去20年，这三个商品房成交面积下跌的年份分别是：2008年受国际金融危机的冲击而明显下跌，2014年的小跌和2019年的微跌。

另一个就是商品房待售面积开始出现上升的状况。杨红旭判断，自2016年3月以来的持续的去库存终于走到了终点。全国待售面积46个月以来首次由降转升，市场的供应关系出现逆转。

我还看到有两篇文章也是探讨相关的内容，一篇是丁祖昱《2019年行业规模见顶，开发投资额增速降至9.9%》评楼市，文章观点跟杨红旭一样也是认为2019年销售面积增速再度由正转负。这个情况丁祖昱也比较关注，当然他同时也关注了销售金额接近16万亿元，同比增长6.5%，但是环比1-11月份回落0.8%，比上年的增幅回落5.7%。销售金额虽然是创了新高，但是整体的增速已经步入下行的通道，后续增长动力略显不足。

丁祖昱还讲了投资方面的一些情况，这里就不展开了。从新开工和土地购置面积综合来看，丁祖昱认为行业规模基本见顶，当前市场转冷迹象显著：一方面销售面整体承压，面积增速由正转负，金额虽创新高但未破16万亿元，与之前的预期还是有一定的差距，也意味着目前的行业规模基本已经见顶。就是之前可能预期是能够达到16万亿，甚至17万亿，可是房企的投资开发热情不高，累计增速持续下行，跌破10%，新开工速度放缓，拿地态度也相对谨慎，这是另一个方面原因。

还有一篇报道是时代周报《每天卖出438亿！2019年全国卖房金额创新高》，文章强调全国商品房销售金额在过去一年再创新高。每天平均卖房438亿元。文章综合报道了58安居客房产分析师、交通银行分析师的一些看法。整体来说，2019年销售金额很艰难，虽然有6.5%的上升，收入增加了，但是销售面积规模收缩了，可以说2019年12月的表现不如预期。对于未来，笔者认为是折射了我国楼市的销售乏力，预计2020年市场压力也未减轻。

综合上面几篇文章看，大致上可以认为2020年经济可能还未触底，可能还会有小幅的下探。但是房地产在2020年的面积见顶则非常显然，也会导致销售金额和投资规模等等方面可能出现见顶的情况。整体来看，房地产行业见顶的趋势还是非常明显的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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