韩世同:2020年老杨十大预言靠谱吗?

楼市日日谈

2020年1月6日（第251期）

话题概要

2020年第一期杨红旭楼市研究发布的《每周聊房事》，老杨花了40分钟，使出浑身解数，阐述十大预言。

预言一：2020年全球房价迎来大拐点？

预言二：2020年中国将降准几次？

预言三：2020年“夜壶”会再拿出来吗？

预言四：2020年限购会取消吗？

预言五：2020年全国新房规模见顶？

预言六：2020年全国房价如何变化？

预言七：2020年房价跌幅最大的10个二线城市是谁？

预言八：2020年房价见底转涨的5个一二线城市是谁？

预言九：2020年金价涨跌及幅度有多大？

预言十：2020年股价涨跌及幅度有多大？

楼市观察家韩世同

昨天，易居研究院副院长杨红旭发布了一篇文章，题目是《每周聊房事第1期：2020年老杨十大预言》，这是一篇新年特辑。我和杨红旭都是央广经济之声的特邀评论员。我挺敬佩他在量化和定性这两个方面对楼市所做的分析，是比较客观也比较中立，不会带太明显的倾向性。

杨红旭和丁祖昱都是易居的，杨红旭是易居研究院副院长，而丁祖昱是易居集团的总裁，。相形之下，杨红旭是更偏学术一些，而丁祖昱也是每天都会在他评楼的公众号发一两篇文章，每年也都会做楼市的预测和演讲，我们明天可以谈一下丁祖昱关于2020年的十大预测。易居也是属于中介机构，因此他们会有一定的顾忌和偏向性，所以还是说好的会居多，说负面或者是不利的一些因素可能会比较委婉一些。但杨红旭的研究院是偏学术的，还是比较客观的。

杨红旭的《每周聊房事》是一个付费的语音节目。我在2019年的时候，当时好像是360块钱吧，我收听了全年杨红旭的《每周聊房事》，我觉得是获益匪浅，收益很大。从中可以了解很多市场的动态，也学到很多新的知识，包括一些新的概念和一些分析方法。这个节目今年元月15日之前订阅，可以享受8.8折优惠，只需要288元，共50期，相当于每期不到6元。我今天又购买了今年一年期的《每周聊房事》节目。杨红旭这个节目我觉得是挺不错的，所以也想推介给广东地产界的朋友，并且和朋友圈的朋友分享一下。

今年杨红旭《每周聊房事》的版面扫码可订阅

下面我们来看看杨红旭自称的老杨十大预言具体的内容是什么：

预言一，2020年全球房价迎来大拐点？杨红旭认为是有这种可能的，全球的楼市在2008年美国次贷危机之后进入了上升期，主要是由于货币宽松政策；而美国稍微晚一点，大概是2012年开始进入上升期。2017年全面货币收紧之后全球楼市就开始出现下行，像加拿大、欧洲、英国、美国都出现楼市下滑的态势，至少是涨势放缓；包括中国的楼市和香港的楼市也都有回落的趋势；东南亚虽然在涨，但涨势也是趋缓的。因此老杨认为全球的房价涨了这么长时间，需求有所透支，有可能今年出现拐点。标志是如果美国开始出现拐点的话，就代表着全球的楼市也出现拐点了。

预言二，2020年中国将降准几次？今年的货币政策怎么走呢？元旦已经开始宣布降准降一次了，肯定整体的货币和政策是趋松的。目前货币的存款准备金大概是13%左右，13%左右一次就降到了12.5%。再这样接下来，按今年降三次的话，就有可能会降到11%。老杨之所以认为今年是会降三次，是因为他觉得三次不会太多，也不会太少。因为，现在也不能过度的降准，虽然存款准备金他认为是可以降到9%的最低限。但如果降得过多、过快可能就会导致货币过度宽松、导致GPI物价上涨过快，其实这也是会有所制约货币的过度宽松。

预言三，2020年“夜壶”会再拿出来吗？老杨认为由于宏观经济与楼市的关系，之前国家已经定了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，那肯定这么快不会完全就逆转。但是，房地产投资的投资率目前增速是10%，还是比固定资产平均6%的增速要高的。在这种情况下，可能对房地产的依赖还是蛮重的。如果要是房地产的投资增速下降到相当于固定资产投资增速的平均水平，社会就会进一步感受到经济失速的痛苦和煎熬，可能就必须重新拿出房地产的“夜壶”，因为需要靠房地产来带动经济的平稳，所以老杨是认为有这种可能性的。

预言四，2020年限购会取消吗？杨红旭认为，限购不会全面取消，尤其是一线城市和一些大多数二线城市，但是中小城市有可能会取消。就算是表面上没有取消，也是会暗地里放松；但限价就应该都会取消了，因为已经没有什么实际意义了。贷款方面，可能一些城市会改变认房不认贷的这种情形会重新出现。

预言五，2020年全国新房规模见顶？全国的新房开发的总规模和成交会不会见顶？老杨他总的认为应该是会见顶的，然后会出现下行的第一年，2020年是会开始走下坡路。2019年整个销售规模是估计会达到17万亿，2018年是15万亿。目前人均的住房面积达到39平方米，但是企业购地的面积在减少。作为房地产面积方面的开发可以说是已经见顶了，而销售金额这方面，可能还会再创新高。但是，接下来肯定也是还会往见顶回落方向变化。

预言六，2020年全国房价如何变化？这是关于房价方面的，从全国来看均价出现下跌的年份是很少的。2004年到2009年房价增速大概都是在10%以上，2010年到2019年房价增速多数都是在10%以下，2019年房价增速应该7%。老杨他估计2020年房价增速会下降到5%，大概会跟GDP的增幅或者跟无风险收益率幅度差不多。从城市群来看，京津冀是小跌或者是跌势放缓，长三角大部分城市趋跌的幅度会扩大，粤港澳大湾区会有小涨，中部和东北部都不是太乐观，可能会有涨转跌。这是老杨对整个房价方面的预测。

预言七，2020年房价跌幅最大的10个二线城市是谁？老杨他列了出了十个城市：西安、重庆、苏州、杭州、宁波、南昌、沈阳、哈尔滨、呼和浩特、昆明。当然，也有几个城市是备选，像成都、贵阳、南宁等等，他认为也是有可能会出现下跌的情形，只是可能排名不够靠前列不进前十。

预言八，2020年房价见底转涨的5个一二线城市是谁？老杨他是列了五个城市，分别是上海、深圳、厦门、北京，第五个他是比较犹豫的，他认为福州、南京，甚至合肥、珠海、东莞都有可能，但是这里却没有提到广州。

预言九，2020年金价涨跌及幅度有多大？2019年是靠金价上涨让老杨赚了钱。他是认为2020年继续看涨，而且涨幅有可能会在18%左右，大约是从每盎司1500美元涨到每盎司1800美元左右。他主要的理由是认为全球经济在下行，而货币在宽松，中东等地风险在加剧，股市有一些跌势，大概是这样一些理由。所以老杨认为人们可能会更多地去购买黄金来对冲风险。

预言十，2020年股价涨跌及幅度有多大？老杨主要是预测中国股市涨跌幅度有多大，他认为中国股市还是看涨的，但是幅度不会太大。主要是因为经济还是在下行，GDP增速可能会低过6%；货币是趋宽趋松的，但是空间不会太大。所以，一个利好一个利空，就使得股市不会有太高的大幅上升的表现。老杨说一定要他说个数的话，他就蒙了一个数，认为大概后市的股指会上涨10%，大概在3358这样一个点位。

去年杨红旭《每周聊房事》的版面

以上是关于杨红旭十大预言内容的大致情形。我还是觉得，尽管是预测有风险，但是老杨还是乐此不疲地为行业做出预判，给大家一个参考和借鉴也是非常有价值的。杨红旭这种精神是十分可贵可嘉的，其专业性和可靠性我也认为是非常靠谱的，虽然不可能全准全对，但其态度、方法和能力水平都是毋庸置疑的。所以特别想跟广州同行的朋友们分享和推荐一下，大家也可以关注一下。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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