韩世同：广州的共有产权房实行封闭式管理制度类似香港的居屋

楼市日日谈

2020年1月4日（第249期）

话题概要

《广州市共有产权住房管理办法》通过，面向“夹心层”市民和青年“刚需”群体。
市政府常务会议新闻发布：为缓解广州市无房家庭的住房压力，吸引紧缺人才，满足新市民住房的需求，实现住有所居目标，1月2日，15届96次市政府常务会议通过了《广州市共有产权住房管理办法》。

楼市观察家韩世同

昨天广州日报有一篇报道《共有产权住房可落户入学——〈广州市共有产权住房管理办法〉通过 面向“夹心层”市民和青年“刚需”群体》。这篇报道是我在翻阅广州日报电子版的时候不经意看到的，当时并不是太留意，后来广东电视台有位记者想要跟我讨论这个话题时，才开始关注这个话题。怎么去理解这个共有产权管理办法呢？这个政策有什么特点？或者它与其他的保障房系统有什么不同呢？这是广东电视台关注的问题。

而我今天在微信自媒体公众号几乎没有看到有人转载或者报道这条信息，但在网上查了一下，这个信息可以说是铺天盖地，这一反差也蛮大的。这么一件大事，而且是由广州市政府常务会议正式新闻发布，澎湃新闻也都转载和报道了。然而，在广州的自媒体们居然漏报了，可能这一消息不是他们关注的话题，就是说这个新闻没有入他们的法眼。

事实上，这个共有产权管理办法相当于完善了整个构建保障房制度中的产权型保障房的制度，共有产权房也属于保障房体系中的一个品类。过去，广州是最先建立保障房管理制度的城市，也可以说广州的保障房制度建设方面是最完整的。广州可能是最早建立廉租房、经济适用房的管理办法和细则的城市之一，后来还有限价房、公租房等等。但在共有产权方面，广州市就显得相对落后，而北京、上海、还有江苏的一些城市，好像常州都有共有产权的尝试和探讨。不过，广州南沙其实去年也开始推出了共有产权的项目。
我们当年的保障住房系统，像廉租房和经适房其实都是借鉴香港公屋和居屋的住房保障体系。只是当时廉租房和经适房的租售定价系统可能为了更显优惠，之后又没有及时调整修订，以至于后来房价和租金价格上涨，但是廉租房和经适房的租售价格却基本保持不变。尤其是经适房，它是不算地价，不用交税，只算建造成本，那显然跟市场上的商品房价格大为不同。商品房的增值主要是地价增值，当然造价也增一些，还有税收。如果不算地价，又不算税收，实际上就是建造成本，这个房价怎么变化都是有限，所以就造成了经适房定价严重不合适，形成非常多的诟病；然后又有很多寻租、贪腐等等的现象发生，最后被迫叫停。

共有产权住房的形式其实是一个替代产物，属于产权型的保障房；公租房是属于租赁型的保障房。前几年政府一直大力推动公租房，但选址和管理模式并不是太受市场欢迎。所以人才房会应运而生。人才房比公租房要高一个等级和档次，选址区位也比较好。广州现在甚至规定商品房要配建10%的人才房。人才房应该也属于比较高端的保障房体系，应该是以租赁为主。深圳市的住房保障系统大概是人才房、安居房、公租房这三方面构成，广州没有叫“安居房”，而是叫“共有产权房”，我觉得这就类似深圳的安居房和香港的居屋。深圳的模式估计也是借鉴、参考香港保障房的方式。

广州现在的共有产权房是强调封闭式管理，限售两年之后可以退出市场，但也应该是有限定销售对象，不能转为商品房向社会销售；允许向同样享受共有产权房资格的这部分人，按照当期的定价销售，所以有可能卖的时候还会亏。就是要按照共有产权房的定价来销售，这应该非常类似香港的居屋模式，而购买的时候大概是市场价的50%-85%的价格。

之前，我其实一直诟病广州的住房制度现在缺乏创新比较落伍。这次，广州可以说是扳回一局。虽然，广州的共有产权房也不是特别的创新，但至少开始注重和完善住房保障体系，产权型的保障房管理办法已经拿出来，后面可能还会出台实施细则。当然，光有管理办法和实施细则可能还不行，还要看看怎么样去发展和建设共有产权住房。
广州不久前还推出关于配建人才房的管理办法，其实我觉得这个办法不是太好。为什么呢？因为它是在出售土地的时候，强行要求开发商必须配建10%的人才房，这部分其实就加重了商品房的成本和负担。无论是地价和造价，即使政府有偿收购也不可能按照市场的价格收购。所以，我觉得这种做法是加重了购房者的负担。政府其实是有税收有其他资金去构建人才房，我觉得不应该采取这种配建方式。而且配建的内容应该是对本区居民有一定益处，比如配建商场、小学、医疗设施等等，配建人才房对他们有什么帮助呢？这样建造人才房，政府也不花钱，那些住的人也不花钱，我觉得这样的制度可能从顶层设计上就有不合理之处。所以建议还是由政府专门去选地新建可能会更好一些。
不管怎么说，广州这一次还是在共有产权房的管理办法方面开始完善住房保障体系，推出了产权型的保障性住房，而且封闭式管理共有产权住房。我觉得广州市政府这次做得还是非常值得赞许和认同的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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