韩世同:明年全国楼市会回暖吗？广州要担心稳住房价吗?

楼市日日谈

2019年12月23日（第237期）

话题概要

吴晓波频道:中央层面坚持“房住不炒”，而各地按照自己的方式悄悄给楼市松绑。这究竟是怎么回事？从经济层面看，在“稳字当头”的2020年，楼市会怎么走？来看看大头的分析。

叶檀楼市：广州 “光速”连续放松，而且还是对外开放式的那种，港澳人士加上够资格的内地人士一拥而至，甚至还有新加坡友人，那广州要担心的就不是怎么提振房价了，而是怎么把房价稳住了。

楼市观察家韩世同

今天有几篇文章值得大家关注一下，所以想谈谈“2020年全国楼市是否会回暖以及广州是否要稳房价”的话题。今天来自吴晓波频道公众号，原创巴九灵发布的一篇文章，题目是《挨过最严调控，2020年楼市真的要回暖了？》。这篇文章谈了广州近期有很多新政频出的现象，也引述了几位全国性专家的观点和看法。

一篇是昨天叶檀楼市公众号发布，原创刘海韵的一篇文章，题目是《疯狂试探！深圳刚刚按下暂停 又一个一线城市开始了？！》。这篇文章主要是讨论广州这一系列的人才购房政策，认为这种放松就跟挤牙膏似的，一个区一个区的在做边缘试探，看着都难受。这里讨论了“为什么广州会是这三个区推出这样的人才新政？”

还有一篇也是昨天房地产导刊发了一篇文章，题目是《封盘、涨价！南沙松绑一周：市场反响积极，有楼盘成交上升超100%！》。文章主要是报道南沙这一周人才新政出台之后，市场的反应和表现。

这三篇文章从不同的角度来看广州这次一周内三轮新政的推出，这几个新政不仅是给广州造成了很大的影响和波澜，甚至对全国的楼市都造成了很大的波动和影响。我看到吴晓波频道的这篇文章，是从广州放松限购这个话题来展开的。他们的观点是认为，这一波楼市放松潮中，广州不是第一个，也绝对不是最后一个。而且，除了一线城市，二三线城市更是接二连三加入政策松绑队伍。这篇文章选取了几位专家的观点：财经评论员刘晓博的观点主要是，认为2020上半年楼市或将回暖，为了稳增长和稳就业；浙报传媒研究院院长丁建刚的观点是，认为调控的权限已经下放给了地方政府，前提是不能大涨，更不能大跌；“真叫卢俊”公众号的创始人卢俊的观点是，房地产一定不会再成为刺激经济的手段了。

我们来看一下，楼市“回暖”的说法其实是比较模糊和笼统的概念。2019年一季度三四月份的时候也是被认为全国的楼市回暖了，但各地有些表现是不一样的，有些地方的成交是增长了，有些地方是房价开始上涨了，有些地方是地价开始上涨。而我觉得“回暖”，还是应该作比较准确的一些划分。目前，中央政府要求“稳地价、稳房价和稳预期”的状况下，是不宜追求涨房价和涨地价的。

其实，我对这“三稳”也有不同的看法。我认为，把房价稳定在高位，是非常难化解和消除风险的，最好的做法还是让房价能保持平缓回落。但是，在这整体平缓回落的过程当中，要保持楼市的购销两旺，也就是说在回暖，即成交回升的状态下进行和达成。成交也是回暖，房价回升也是回暖，地价回升也是回暖。我觉得最好是房价地价不要回升，房价保持平稳或者回落，最好是平缓回落，然后成交还是不断的回升，只有这样才可以实现平稳回落，从而来化解和消除潜在的系统性风险。我认为这样的回暖才有价值和有意义。

刚刚讲到的“回暖”，如果是成交回暖大家显然都是没有异议的。但房价回暖和地价回暖或者是逐渐上涨的话，反而不是一个好的现象。丁建刚的观点，我觉得是符合这样的观点，不能大涨，不能大跌，小涨小跌在可控范围内还是必须要面对的，因为楼市现在不是涨就是跌。

“不用房地产作为刺激经济的手段”这次的中央经济工作会议是没再提了。因为房地产它本身就是经济非常重要的组成部分，除非我们不要经济回升，不要房地产来作为经济的支撑。否则的话，房地产可能也还是一个必然需要去救助或者是关注的行业。房地产本身就关联很多的实体经济，其自身也是实体经济的一部分。我们可能不应对它做强刺激，但是用适当的小的刺激来激活房地产，这对于活跃经济还是非常有帮助的。过去的大水漫灌，在经济下行的情况下让楼市疯狂上涨，显然是不合逻辑也不合道理的。但是在经济下行中，如果房地产也骤然下行，显然容易引发系统性风险的。但房地产业的确可以给到经济一定的支撑，可以让经济不要下行得太猛，不要酿成经济危机。我觉得这还是符合中央要严防系统性风险，保持经济平稳的这一要求和原则的。

再看一下叶檀的楼市的文章，这里分析了广州三个区域，经济、楼市等等发展的状况。他们特别提到，黄埔政策公布的时候21号地铁线也全面开通，两大利好相交，这样就把黄埔区推上了风口浪尖。文章最后提出的这段话，我觉得广州房地产行业和政府可能还是要关注的：“ 不过，‘光速’连续放松，而且还是对外开放式的那种，港澳人士加上够资格的内地人士一拥而至，甚至还有新加坡友人，那广州要担心的就不是怎么提振房价了，而是怎么把房价稳住了”。我觉得他们的担心不是没有道理的，因为我们看到黄埔的放开，刚好碰到地铁21号线的开通，双重利好，再加上本身库存据说只有半年左右。这样的库存量在这样的利好下，其实是很容易造成楼市的供不应求，而供不应求必然会导致房价上涨。

房地产导刊这篇文章，也反映了南沙新政出台第一周就有很多的来访量，成交量上升200%-300%，来访量大幅增加，这种的状况还是非常明显和普遍。在这种情况下，放松限购后，量价齐升的局面几乎是必然的。我们可以看到，这里有两个图示，都是反映量价齐升的局面。所以，我觉得现在的状况，广州还是要适当的引导才好，否则的话就容易造成房价上涨的局面，最后又不得不采取正向的调控才可以控制，那么就得不偿失了。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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