韩世同：广州“因区施策”的乱象会否导致房价暴涨而被问责?

楼市日日谈

2019年12月21日（第235期）

话题概要

短短一周内，广州三个区先后限购“松绑”。 在南沙、花都之后，日前核心区域的黄埔区也发布通知，规定在黄埔连续工作半年以上的认定人才，可不受户籍限制，在黄埔区购买1套商品住房。并且，还适用于认定人才的父母、配偶和成年子女。 要知道，此前非本市户籍购买1套商品住房，需连续缴纳5年社保或个税。

楼市观察家韩世同

最近一周广州人才购房的新政层出不穷。一周内，就有三个区推出相应政策。最早南沙区出台人才购房新政还算比较严谨，也比较正规，由四个局联合发文，而且基本上是参照佛山人才购房新政的模式，基本上从内容到形势也都无可厚非。如果这一系列区级新政都是在广州市政府或者广州市相应的主管部门授权的情况下出台的，我觉得这样的做法也未尝不可。
但是，花都区出台的人才政策被称为是“半夜鸡叫”，只是花都区人社局半夜在其公众号发了一篇文章而已，就算是推出花都区人才购房新政了。我觉得这样做好像非常不严谨，而且是否属于越权也是一个问题。就是一个区的人社局就可以发文章称放松限购，我觉得似乎有点儿乱套了，好像不合规矩。花都区的政府网站没有任何这方面的信息，但是却因为这一篇公众号的推文就全国众人皆知。然后，大家也不去质疑这件事是否区人社局就具有这样的权限？是否是正式的文件，还是误解、误读、误导？这些也都没人管。广州市政府及其相关的部门也都不出面澄清、解释和表态。接下来，我们看看昨天刚刚出台的黄埔区文件，也是特别奇怪。花都区的是人社部门发推文，是没有住建部门的非正式文件；而黄埔区是正式文件，但是却只有住建部门和建设交通局，却没有人社部门，但文件谈的都是人才购房方面的内容，这恐怕也不太合适。首先，区这一级的住建部门就算有权利放松限购，但是否应该由整个广州统筹呢？另外，经区认定的各种人才有哪些标准，文件一点没提及，只是说工作半年后就可以买房，这样制定的政策，我觉得也不是太严谨，经区认定的各种人才的概念和范畴并不清晰。第二条我觉得就有点更离谱了，经广州市认定的人才，他的父母、配偶的父母、子女都可以购房，这是什么道理？我觉得针对人才本人放开限购就已经可以了，为什么人才的父母、配偶的父母，还有子女都可以购房？这样的政策好像就是一种非正常的特权了，为什么要制定这样的政策？用意如何？难道他们的父母也是人才吗？他们的子女也是人才吗？这恐怕对其他市民和民众不那么公平。我觉得目前的“因城施策”，已经被广州演化为“因区施策”。这到底合不合适？市一级的权限是否可以任意下放给区一级的机构，正向调控的时候，就是说广州在实施严厉的调控政策时，都是由市一级的机构制定政策，由广州市政府发通知去操作，这样操作的行文制度和模式其实比较严谨。而现在政策放开的时候，市一级的机构就缺位了，反而由区一级的机构出面推出各种各样的人才购房新政，而且五花八门，乱象频出。我觉得这样做如果不出乱子还好，要是因此被一些开发商借机哄抬价格，造成市场的波动和混乱，区一级政府跟市一级政府恐怕都不能免责。市一级的机构和政府其实是有责任去统筹、制定政策进行实施，现在却让下面的区级去制定和实施，如果出了问题，市一级的机构和政府其实也难辞其咎。
目前国家也都提倡要全面落实“因城施策”，前提必须要“房住不炒”，在稳房价、稳地价、稳预期的原则上去实施，可以说是采取逆周期调节的一些措施。这其实包含了可以适当的松开限购、限贷。但这是否要像广州目前这样的做法？
近期，深圳楼市也开始出现一些各种各样的状况，深圳市的市一级机构和政府还是比较果断，表态也比较明确。相形之下，广州市的市一级机构和政府就没有及时做出引导或者表明态度。就是到底对各个区的做法是支持，还是不支持？现在好像有一些乱，这些乱象很显然对整个房地产市场的健康运行和发展不利。
我一直认为，房价目前还是处在高位，适当利用政策的反向调控，也就是逐渐放松去防止房价大幅下跌，防止暴跌，通过适当的力度去使它平稳回落，十分必要。
现在如果过度强调房价只能维持在高位，保持平稳，然后不断采取各种各样的措施和手段让房价一直维持在高位，实际上最后房价是有可能出现大幅下跌、暴跌的系统性风险。如果一直把房价稳定在高位，这种危险是不会消除的。如果借着房价不断回落，利用开发商以价换量，然后政府又采取一些逆周期的调节手段，不断放开政策，房价是有可能实现平缓回落。
要是房价能够出现平缓回落，我认为是目前最佳的状况和结果。在整个回落的过程当中，可以实现购销两旺的局面，就是供求都畅旺，但是房价平缓回落，这样就可以消除房价骤然大幅下行的风险。如果我们把很多的降息降准和逆周期调节都放在维持高位房价上，房价高位平稳不容易不说，一旦我们很多的手段，包括金融手段、行政手段都用完了，最后出现无力撑托，然而风险还依旧存在那就很麻烦了。所以，我觉得在“房住不炒”，全面落实因城施策，保持稳地价、稳房价、稳预期的前提下，如果能够实现房价平缓回落，才是最好的选择。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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