韩世同:为何广州11月二手成交价量只有深圳一半?

楼市日日谈

2019年12月9日（第223期）

话题概要

2019年11月，广州全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为41.03和38.01万平方米。

11月深圳二手住宅成交8013套，为2016年5月以来首次突破8000套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。

楼市观察家韩世同

广州的二手楼市最近表现得一般般，可以说是乏善可陈。我看到4天前中介协会公布了11月二手成交数据，文章题目是《2019年11月广州市中介促成二手住宅交易市场研究报告》。这篇文章的内容是相对比较官方的，至少是行业组织正式发布的。这些数据只是包含了中介成交部分，广州11月二手的网签面积是38万平方米，套数大概是4045套，这里没有价格数据。

我在网上找了一下，广州中原研究发展部在中国网地产公众号发了一篇报道，题目是《11月广州二手住宅：市场成交环比上涨17.1%》。中原的数据也只是中介成交的，但这两个数据的口径不太一样，中原的统计截止日期是1-27日，而且不含南沙、从化；中介协会是含了增城和从化的，口径和日期都不是太一样。中原的网签量是3665宗；而价格方面本月二手网签均价为27425元/平，环比上升6.4%，是呈现一个上升的态势。成交量比10月3130宗环比上涨17.1%。这是广州二手楼市大致的成交数据。中原研究部的数据显示房价是上涨的，但不知道他们的数据来源是否可靠。

广州乐居昨天有一篇文章，题目是《无降价，不成交！有房降180万元抛售，二手市场怎么了？》。这篇报道说的是，近期广州二手房的市场比较低迷，业主降价抛售已成常态。因此，乐居选取了广州七个区最新成交的500多套房，从挂牌价、成交价、降价幅度、成交周期等方面，以数据和图表等形式，直观呈现广州二手市场成交状况和议价空间。

广州乐居这里的报道所反映的数据房价是下降的，但是从中原提供的数据上来看，房价又是上涨的。估计可能是因为局部与整体之间的差异造成的，或者也有可能存在“假涨真跌”的现象也不奇怪。本来我今天的标题是想定《为何二手楼市广州价量趋跌趋降深圳却价量趋升趋涨?》。但是后来看了中原的数据显示是价量齐涨，我觉得这样子的题目还是不够贴切，就改为《为何广州11月二手成交价量只有深圳一半?》。

其实这也并不奇怪。为什么？因为广州的成交数据仅仅是中介促成的这一部分，跟全社会总的二手成交几乎是只占到一半的数量。而中介促成的宗数，占市场整体成交的比重46.17%，也就是说一半还不到。深圳的二手数据不是特别清楚是否包含了整个社会的成交量。因为，如果深圳没有分，只是广州是分成了两个部分来统计的话，如果是这样的话广州自然就会少了一半。

三天前塔木德富豪会有一篇文章，题目是《地产丨深圳二手房月成交创新高，3年来首破8000套！同比剧增91.9%！》。这篇报道也有说深圳一手住宅成交的走势，但我们今天还是侧重关注二手房的价量走势。深圳二手房价量齐升，今年的一季度和去年年底不是太好，月成交都是不到4000套；但是4月份以来已经是有6000-7000套了，到11月是8000套，整体都是在6000到8000套这一区间。而且二手价格也一直是呈现趋升的态势。

这中间到底发生了什么事情？我认为，这显然是跟深圳被确定为社会主义先行示范区，推出大量的优惠和促进的政策有很直接的关系。加上我们看到深圳的所谓“豪宅税”的放松，也就是说深圳重新定义了普通住宅的标准和条件，使得原来要交“豪宅税”的部分二手交易，现在可以免除了一定的税收。这对二手市场也带来了一定的利好。我们现在看，深圳二手整体的成交显然是比广州的二手楼市趋势是好很多，是真的有点价量齐涨的趋势。

虽然，广州的二手成交量只是深圳的一半。因为我们可能比较的统计口径不一样，一个是中介促成的，一个是总的成交量。所以，这本来是不太具备可比性的。但是，深圳近期的二手楼成交大幅增长，显然是跟政策利好和豪宅标准调整带来成交大幅增长是有直接关系的。相形之下，广州的二手市场如果没有出现一些重大的利好的话，估计今年能够维持目前的状况和水平而不再持续下滑已经是不错的表现了。

因为，广州的一手市场的活跃程度也是不及深圳市场。深圳今年一手的表现也比去年好很多，当然它的总量还不是太高，看它一手市场成交的总量才2000到3000套，最好的月份才有4000多套，但相对于去年已经活跃很多。广州的一手市场，本来月成交大幅超过深圳至少是一半以上。现在，虽然一手月成交还是比深圳多很多，都是6000套到7000套的月成交的幅度。但是，广州的一手市场如果比较好的话应该是近万套或者过万套，这样才能算比较好的成交的月份。12月不知道广州一手成交能不能破万套？我觉得还是值得期待的，关键还是取决于开发商是否采取积极促销的策略，如果是采取的积极促销走量的策略以价换量，那就几乎是必然可以破万套的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

往期回顾

第209期：用东京经验可以解决中国大城市居住问题吗?

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们